Regulering
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)).
Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-5142 av 04.03.2022. Saken gjelder: Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for "Ny vannforsyning Oslo - Stamnett".
Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til eksisterende bebyggelse og anlegg.
Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Offentlige planer
Mogata 24 A-B - Oppføring av balkonger
Saksnummer 201904257 - Byggesak
Mottatt sak 15.03.2019
Status Tillatelse gitt 23.05.2019
Grimstadgata 30 P - Oppføring av tre sykkelboder
Saksnummer 202450338 - Byggesak
Mottatt sak 08.01.2024
Status Rammetillatelse gitt 10.05.2024
Mogata 16 A - Bruksendring av postkontor til to leiligheter, fasadeendring og oppføring av sykkelbod
Saksnummer 202300636 - Byggesak
Mottatt sak 12.01.2023
Status Rammetillatelse gitt 21.09.2023
Grimstadgata 28 - Fasadeendring
Saksnummer 202452695 - Byggesak
Mottatt sak 27.02.2024
Status Tillatelse gitt 02.05.2024
Arendalsgata 14 - Etablering av butikk med frukt og grønnsaker - Sagene Frukt & Grønt
Saksnummer 202317672 - Byggesak
Mottatt sak 01.12.2023
Status Rammetillatelse gitt 30.04.2024
Maridalsveien 174 - Oppføring av 9 balkonger
Saksnummer 200913162 - Byggesak
Mottatt sak 09.11.2009
Status Søknad under behandling
Hammergata 3 - Oppføring av boligbygg i bakgård med fire boenheter
Saksnummer 202318656 - Byggesak
Mottatt sak 21.12.2023
Status Venter på tilleggsdokumentasjon
Hammergata 1 - Bruksendring av loft, etablering av takterrasse, takopplett og mer
Saksnummer 202217644 - Byggesak
Mottatt sak 01.12.2022
Status Venter på tilleggsdokumentasjon
Hammergata 1 - Etablering av takterrasse, takopplett og mer - H0305
Saksnummer 202217499 - Byggesak
Mottatt sak 29.11.2022
Status Rammetillatelse gitt 15.02.2023
Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser
Boligselskapet har legalpant for sine krav mot aksjonæren etter bestemmelse i borettslagsloven § 5-20. Pantet dekker aksjelagets krav på felleskostnader samt andre krav aksjelaget måtte få mot aksjeeieren. Kommunen har legalpant for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav.
På aksjelagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:
* Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst den 13.11.1928, dagboknummer 924411. Bestemmelse om benyttelse. Bestemmelse om gjerde.
* Pantedokument, tinglyst den 01.07.2020, dagboknummer 2679948. Beløp: NOK 25.000.000. Panthaver: DNB BANK ASA.
Vei/vann/avløp
Adkomst til aksjelagets eiendom fra offentlig vei. Aksjelagets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.
Aksjelag
AS Grimstadgaten 23 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 933 773 361, og består av 63 boliger. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Forkjøpsrett
Ingen forkjøpsrett.
Forsikring
Aksjelagets bygningsmasse er forsikret med fellespolise i If Skadeforsikring NUF. Hver enkelt aksjeeier må selv skaffe innboforsikring.
Regnskap
Driftsinntekter i 2023 var til sammen kr. 3 438 239,-.
Driftskostnadene i 2023 var til sammen kr. 2 517 196,-.
Dette ga et positivt årsresultat i 2023 på kr. 206 588,-. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.
Aksjelagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var per 31.12.2023 kr. 984 709,- og viser aksjelagets likviditet.
Vedtekter / husordensregler
Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer.
Aksjeboligselskapets vedtekter forutsetter at kjøper blir godkjent av styret som ny eier. Dersom styret i aksjeboligselskapet ikke godkjenner kjøper og dette ikke skyldes forhold på selgers side, må aksjene eventuelt videreselges for kjøpers regning og risiko.
Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Følgende ble vedtatt på generalforsamling i 2024:
Sak: Hyblifisering
Styret ønsker å endre vedtektene for å forhindre hyblifisering i leilighetene i boligselskapet. Hyblifisering kan skje på ulike måter. Et eksempel er at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler. Et annet er å splitte leiligheter opp i flere, reelt sett selvstendige, boenheter med kjøkken og bad. Et tredje er når det bor mange personer som ikke er i familie med hverandre i en og samme bolig, uavhengig av om det er gjort ombyggingsarbeider inne i boligen.
En fellesnevner er at leilighetene bygges om, eller på annen måte tilrettelegges for beboelse for flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning.
Hyblifisering kan påvirke boligselskapet og nabolaget på en negativ måte, for eksempel gjennom forringet bokvalitet og bomiljø, økt trafikk og støy, samt redusert sikkerhet mot brann. Hyblifisering og utleie kan føre til økt belastning på fellesarealer, fremmedgjøring i naboforhold, samt økte kostnader til vedlikehold, forbruk (renovasjon, varmtvann mv.) og administrasjon. Negativ påvirkning på bomiljøet kan også føre til reduserte boligverdier for øvrige andelseiere.
Tiltak for å regulere hyblifisering er i tråd med myndighetenes boligpolitikk, jf. nylige endringer i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven.
Vedtak:
Stemmer: 27 For 10 imot 3 blank.
Vedtaksendring vedtatt.
Sak: Ansvarsfordeling
Fordelingen av ansvar for ulike bygningsdeler mellom boligselskapet og den enkelte andelseier er regulert i vedtektene og lovverket. Styret foreslår en språklig justering av et vedtektspunkt for å unngå tvil om styret må godkjenne endringer av bygningsdeler som boligselskapet har vedlikeholdsansvar for. Vedtektsendringen er kun en språklig justering og påvirker ikke de faktiske ansvarsforhold.
Vedtak:
Stemmer: 33 For
Vedtektsendring vedtatt.
Sak: IN-ordning
Jeg ønsker på det sterkeste at vi i fellesskap kan stemmer over om vi ønsker å etablere IN ordning. Jeg tror dette kunne bedre økonomien til vesentlig flere da det kan være mer frihet til å vurdere selv om man vil betale ned på egen fellesgjeld eller ikke. Håper denne saken blir hørt og at dette er noe vi kan drøfte sammen på årsmøte.
Kostnader:
- Etableringskostnad for boligselskapet kr 23 240,- eks mva.
- Årlig oppfølging for boligselskapet kr 12 100,- eks mva.
- Kostnad per ekstra nedbetaling for den enkelte eier kr 3 500,- inkl. mva.
Vedtak:
Stemmer: 18 for 10 i mot.
Vedtak: IN-Ording innføres.
Sak: Husregler
Jeg håper bare at det går an å minne om husreglene mens man har muligheten på den kommende generalforsamling.
Jeg opplever ofte høy musikk og synging både fra kl 23 - 01 på kvelden/ natten og 5-6 om morgningen. Både helg, men også midt i uken. Jeg klarer ikke lokalisere hvor bråket kommer fra siden det er såpass lytt oppover veggene her.
Jeg er opptatt av at man tar hensyn til andre beboere. Om man må høre på musikk etter klokken 22 så kan man kanskje ta i ørepropper sånn at ikke naboen må delta på alle sangene. Det blir litt slitsomt å stå opp kl 5 for å jobbe når det spilles musikk til langt på natt.
Vedtak:
Enstemmig vedtatt at husordensreglene og vedtektene skal respekteres
Sak: Ventilasjon
Vi ber om at det tas inn i vedtektene at det er boligselskapet som har vedlikeholdsansvar for ventilasjonsanleggene i leilighetene i femte etasje.
Leilighetene i femte etasje ble bygget i ca. 2003. Leilighetene ble etablert med et anlegg for balansert ventilasjon i hver leilighet. Strømmen belastes den enkelte leilighet. Samtidig ble badene i 1.-4. etasje rehabilitert, og det ble etablert avtrekksvifter på taket for disse badene. I ettertid har pipene fra baderom og vedovn i 1.-4. etasje blitt rehabilitert, og det er også blitt etablert avtrekksvifter for vedovnene. Boligselskapet bruker hvert år betydelige ressurser på vedlikehold, reparasjon/utskifting og strøm til disse avtrekksviftene. Leilighetene i femte etasje bruker ikke disse pipene og viftene, men har altså betalt for etablering og rehabilitering av piper og vifter, samt strøm og vedlikehold gjennom 20 år.
Siden boligselskapet har ansvar for ventilasjon av leilighetene i 1.-4. etasje, og disse kostnadene er fordelt på alle leilighetene etter den ordinære eierbrøken, mener vi det er rimelig at boligselskapet også har ansvar for ventilasjonen av leilighetene i femte etasje.
Vi mener at det er kunstig å skille ut ansvaret for ventileringen for en etasje ettersom utslippet fra 1-4 forurenser ventilieringen i 5 etasje da pipene fra 1.-4. etasje står så nær vårt ventileringsanlegg at det suges røyk inn i leiligheten vår. Boligselskapet bruker ressurser når det felles ventilasjonsanlegget skaper utfordringer for leilighetene i 1.-4. etasje, og vi mener det er naturlig at det samme ansvaret for felles ventilering bør gjelde leilighetene i femte etasje.
For ordens skyld: Forslaget sendes fra oss som beboere. Trond er styreleder i boligselskapet og har pga. inhabilitet ikke deltatt i styrets behandling av saken.
Vedtak:
Stemming: 30 stemmer for.
Forslag vedtatt.
Sak: ENØK
Styret har fått utarbeidet en ENØK-rapport, som har blitt distribuert til alle andelseiere. Rapporten foreslår gjennomføring av seks tiltak.
Styret ønsker å fremme energieffektiviserende tiltak til gode både for beboerne og for samfunnet. Men styret mener at vi ikke kan anbefale tiltak som gir markert økte nettokostnader for den enkelte, eller som det tar svært lang tid før er lønnsomme. Vi vil heller ikke anbefale tiltak som gir redusert bokvalitet for beboerne. Videre ønsker vi ikke å anbefale tiltak som gir markert økning i nødvendig arbeid og utgifter til oppfølging og vedlikehold.
Enkelte ulønnsomme tiltak vil kunne være lønnsomme på lang sikt (30-40 år) dersom vi får støtte fra Enova. Men denne støtten er søknadsbasert, og det er uklart om vi oppfyller kriteriene.
På den bakgrunn, vurderer vi tiltakene slik.
1. Etterisolering av fasader - Tiltaket vil redusere strømutgiftene til den enkelte leilighet og øke bokvaliteten ved at leilighetene vil bli mindre gulvkalde. Tiltaket er beregnet å ha stor negativ lønnsomhet, selv etter 40 år og med høy beregnet strømpris. Tiltaket vil muligens med høy strømpris kunne bli lønnsomt på lang sikt dersom Enova dekker 30 prosent av utgiftene, men dette vil kreve ytterligere beregninger og at Enova innvilger støtte til tiltaket. Styret anbefaler å ikke gjennomføre dette tiltaket. Sekundært at det gjennomføres under forutsetninger: a) boligselskapet får innvilget støtte fra Enova , b) tiltaket blir beregnet som lønnsomt innen 20 år, c) tiltaket gir ikke en markert nettoøkning av den enkeltes utgifter (lånekostnadene øker ikke markert mer enn strømregningen reduseres).
2. Vindusutskifting - Det er den enkelte beboer som har ansvar for vinduene i egen leilighet. Styret anbefaler at beboere som ønsker det, går sammen i et felles prosjekt for å bytte ut vinduer. Det nye styret må vurdere om det kan være aktuelt å bistå et slikt beboerprosjekt. forhold i Grimstadgata 23. Avtrekksviftene ventilerer bad og vedovner, ikke generelt avtrekk fra leilighetene. Å innføre trykkstyrte vifter vil ifølge leverandøren skape utfordringer i forholdet mellom peis- og baderomsvifter. Lønnsomheten er beregnet ut fra at dagens avtrekkksvifter trekker mer luft og varme ut av leilighetene enn nødvendig, og at den enkeltes utgifter til oppvarming vil reduseres med trykkstyrt avtrekk. Styret har ikke inntrykk av at for sterk ventilasjon på/via badet er et problem, snarere tvert imot. Trykkstyrte vifter er om lag dobbelt så dyre som dagens vifter, og det virker lite sannsynlig at tiltaket vil være lønnsomt.
4. Informere om generelle sparetiltak for beboere - Styret anbefalet å gjennomføre tiltaket.
5. Luft-til-luft varmepumpe - Dersom generalforsamlingen tillater det, vil den enkelte beboer kunne installere en varmepumpe i egen leilighet. Uteenheten vil være høyt på veggen ved balkongen, inneenheten vil være høyt på veggen på innsiden. Styret anbefaler at tiltaket ikke godkjennes, av hensyn til estetikk og støy. Pumpene vil skape støy for både egen og andres leilighet, selv når de er nye. Over tid, er det rimelig å forvente at de støyer stadig mer. Mange vil også oppleve at pumpene reduserer den estetiske verdien av fasaden ut mot bakgård. Til sammen svekker dette bokvaliteten og potensielt boligverdien. Plassering av inneenhet innenfor balkongen vil heller ikke være relevant for alle romløsninger. Styret anbefaler derfor at tiltaket ikke gjennomføres. Anbefalingen er i tråd med de fleste tilbakemeldingene fra beboerne. Dersom generalforsamlingen likevel godkjenner det, bør det settes strenge begrensninger slik at plassering, størrelse osv. blir mest mulig lik og støynivå blir så lavt som mulig.
6. Solceller - Tiltaket er beregnet å være samfunnsøkonomisk lønnsomt om ca. 40 år dersom strømprisene er høye i hele perioden. Tiltaket anbefales ikke dersom det skal utføres arbeid med taket de neste ti år. Styret anbefaler at tiltaket ikke gjennomføres, da det sannsynligvis vil være ulønnsomt. Erfaringsmessig vil et såpass stort anlegg kreve tid og ressurser til oppfølging og vedlikehold, noe som gir mer belastning for styret og beboere og som vil ytterligere svekke mulighetene for lønnsomhet.
Vedtak:
Enstemmig vedtatt.
Husdyrhold
Iht. aksjelagets husordensregler skal husdyr godkjennes av styret. Styret kan ikke avslå en søknad om husdyr uten særskilt grunn.
Beboere som eier eller har besøk av dyr, må holde trappeoppgangene rene etter dyrene, bl.a. fjerne hår og pelsdotter, tørke opp søle og potespor o.l.
Beboere skal ha kontroll over egne dyr og dyr som er på besøk, og har ansvar for at dyrene ikke er til urimelig sjenanse for andre beboere, f.eks. ved bjeffing, truende atferd o.l.
Styret kan trekke tilbake en godkjenning ved gjentatte regelbrudd.