Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Følgende ble vedtatt på generalforsamling i 2024:
Sak: Hyblifisering
Styret ønsker å endre vedtektene for å forhindre hyblifisering i leilighetene i boligselskapet. Hyblifisering
kan skje på ulike måter. Et eksempel er at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller
hybler. Et annet er å splitte leiligheter opp i flere, reelt sett selvstendige, boenheter med kjøkken og bad.
Et tredje er når det bor mange personer som ikke er i familie med hverandre i en og samme bolig,
uavhengig av om det er gjort ombyggingsarbeider inne i boligen.
En fellesnevner er at leilighetene bygges om, eller på annen måte tilrettelegges for beboelse for flere
personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning.
Hyblifisering kan påvirke boligselskapet og nabolaget på en negativ måte, for eksempel gjennom
forringet bokvalitet og bomiljø, økt trafikk og støy, samt redusert sikkerhet mot brann. Hyblifisering og
utleie kan føre til økt belastning på fellesarealer, fremmedgjøring i naboforhold, samt økte kostnader til
vedlikehold, forbruk (renovasjon, varmtvann mv.) og administrasjon. Negativ påvirkning på bomiljøet kan
også føre til reduserte boligverdier for øvrige andelseiere.
Tiltak for å regulere hyblifisering er i tråd med myndighetenes boligpolitikk, jf. nylige endringer i plan- og
bygningsloven og eierseksjonsloven.
Vedtak:
Stemmer: 27 For 10 imot 3 blank.
Vedtaksendring vedtatt.
Sak: Ansvarsfordeling
Fordelingen av ansvar for ulike bygningsdeler mellom boligselskapet og den enkelte andelseier er
regulert i vedtektene og lovverket. Styret foreslår en språklig justering av et vedtektspunkt for å unngå tvil
om styret må godkjenne endringer av bygningsdeler som boligselskapet har vedlikeholdsansvar for.
Vedtektsendringen er kun en språklig justering og påvirker ikke de faktiske ansvarsforhold.
Vedtak:
Stemmer: 33 For
Vedtektsendring vedtatt.
Sak: IN-ordning
Jeg ønsker på det sterkeste at vi i fellesskap kan stemmer over om vi ønsker å etablere IN ordning. Jeg
tror dette kunne bedre økonomien til vesentlig flere da det kan være mer frihet til å vurdere selv om man vil
betale ned på egen fellesgjeld eller ikke. Håper denne saken blir hørt og at dette er noe vi kan drøfte
sammen på årsmøte.
Kostnader:
- Etableringskostnad for boligselskapet kr 23 240,- eks mva.
- Årlig oppfølging for boligselskapet kr 12 100,- eks mva.
- Kostnad per ekstra nedbetaling for den enkelte eier kr 3 500,- inkl. mva.
Vedtak:
Stemmer: 18 for 10 i mot.
Vedtak: IN-Ording innføres.
Sak: Husregler
Jeg håper bare at det går an å minne om husreglene mens man har muligheten på den kommende
generalforsamling.
Jeg opplever ofte høy musikk og synging både fra kl 23 - 01 på kvelden/ natten og 5-6 om morgningen.
Både helg, men også midt i uken. Jeg klarer ikke lokalisere hvor bråket kommer fra siden det er såpass
lytt oppover veggene her.
Jeg er opptatt av at man tar hensyn til andre beboere. Om man må høre på musikk etter klokken 22 så
kan man kanskje ta i ørepropper sånn at ikke naboen må delta på alle sangene. Det blir litt slitsomt å stå
opp kl 5 for å jobbe når det spilles musikk til langt på natt.
Vedtak:
Enstemmig vedtatt at husordensreglene og vedtektene skal respekteres
Sak: Ventilasjon
Vi ber om at det tas inn i vedtektene at det er boligselskapet som har vedlikeholdsansvar for
ventilasjonsanleggene i leilighetene i femte etasje.
Leilighetene i femte etasje ble bygget i ca. 2003. Leilighetene ble etablert med et anlegg for balansert
ventilasjon i hver leilighet. Strømmen belastes den enkelte leilighet. Samtidig ble badene i 1.-4. etasje
rehabilitert, og det ble etablert avtrekksvifter på taket for disse badene. I ettertid har pipene fra baderom og
vedovn i 1.-4. etasje blitt rehabilitert, og det er også blitt etablert avtrekksvifter for vedovnene.
Boligselskapet bruker hvert år betydelige ressurser på vedlikehold, reparasjon/utskifting og strøm til
disse avtrekksviftene. Leilighetene i femte etasje bruker ikke disse pipene og viftene, men har altså betalt
for etablering og rehabilitering av piper og vifter, samt strøm og vedlikehold gjennom 20 år.
Siden boligselskapet har ansvar for ventilasjon av leilighetene i 1.-4. etasje, og disse kostnadene er
fordelt på alle leilighetene etter den ordinære eierbrøken, mener vi det er rimelig at boligselskapet også
har ansvar for ventilasjonen av leilighetene i femte etasje.
Vi mener at det er kunstig å skille ut ansvaret for ventileringen for en etasje ettersom utslippet fra 1-4
forurenser ventilieringen i 5 etasje da pipene fra 1.-4. etasje står så nær vårt ventileringsanlegg at det
suges røyk inn i leiligheten vår. Boligselskapet bruker ressurser når det felles ventilasjonsanlegget
skaper utfordringer for leilighetene i 1.-4. etasje, og vi mener det er naturlig at det samme ansvaret for
felles ventilering bør gjelde leilighetene i femte etasje.
For ordens skyld: Forslaget sendes fra oss som beboere. Trond er styreleder i boligselskapet og har pga.
inhabilitet ikke deltatt i styrets behandling av saken.
Vedtak:
Stemming: 30 stemmer for.
Forslag vedtatt.
Sak: ENØK
Styret har fått utarbeidet en ENØK-rapport, som har blitt distribuert til alle andelseiere. Rapporten foreslår
gjennomføring av seks tiltak.
Styret ønsker å fremme energieffektiviserende tiltak til gode både for beboerne og for samfunnet. Men
styret mener at vi ikke kan anbefale tiltak som gir markert økte nettokostnader for den enkelte, eller som
det tar svært lang tid før er lønnsomme. Vi vil heller ikke anbefale tiltak som gir redusert bokvalitet for
beboerne. Videre ønsker vi ikke å anbefale tiltak som gir markert økning i nødvendig arbeid og utgifter til
oppfølging og vedlikehold.
Enkelte ulønnsomme tiltak vil kunne være lønnsomme på lang sikt (30-40 år) dersom vi får støtte fra
Enova. Men denne støtten er søknadsbasert, og det er uklart om vi oppfyller kriteriene.
På den bakgrunn, vurderer vi tiltakene slik.
1. Etterisolering av fasader - Tiltaket vil redusere strømutgiftene til den enkelte leilighet og øke
bokvaliteten ved at leilighetene vil bli mindre gulvkalde. Tiltaket er beregnet å ha stor negativ lønnsomhet,
selv etter 40 år og med høy beregnet strømpris. Tiltaket vil muligens med høy strømpris kunne bli
lønnsomt på lang sikt dersom Enova dekker 30 prosent av utgiftene, men dette vil kreve ytterligere
beregninger og at Enova innvilger støtte til tiltaket. Styret anbefaler å ikke gjennomføre dette tiltaket.
Sekundært at det gjennomføres under forutsetninger: a) boligselskapet får innvilget støtte fra Enova , b)
tiltaket blir beregnet som lønnsomt innen 20 år, c) tiltaket gir ikke en markert nettoøkning av den enkeltes
utgifter (lånekostnadene øker ikke markert mer enn strømregningen reduseres).
2. Vindusutskifting - Det er den enkelte beboer som har ansvar for vinduene i egen leilighet. Styret
anbefaler at beboere som ønsker det, går sammen i et felles prosjekt for å bytte ut vinduer. Det nye styret
må vurdere om det kan være aktuelt å bistå et slikt beboerprosjekt. forhold i Grimstadgata 23.
Avtrekksviftene ventilerer bad og vedovner, ikke generelt avtrekk fra leilighetene. Å innføre trykkstyrte vifter
vil ifølge leverandøren skape utfordringer i forholdet mellom peis- og baderomsvifter. Lønnsomheten er
beregnet ut fra at dagens avtrekkksvifter trekker mer luft og varme ut av leilighetene enn nødvendig, og at
den enkeltes utgifter til oppvarming vil reduseres med trykkstyrt avtrekk. Styret har ikke inntrykk av at for
sterk ventilasjon på/via badet er et problem, snarere tvert imot. Trykkstyrte vifter er om lag dobbelt så dyre
som dagens vifter, og det virker lite sannsynlig at tiltaket vil være lønnsomt.
4. Informere om generelle sparetiltak for beboere - Styret anbefalet å gjennomføre tiltaket.
5. Luft-til-luft varmepumpe - Dersom generalforsamlingen tillater det, vil den enkelte beboer kunne
installere en varmepumpe i egen leilighet. Uteenheten vil være høyt på veggen ved balkongen,
inneenheten vil være høyt på veggen på innsiden. Styret anbefaler at tiltaket ikke godkjennes, av hensyn til
estetikk og støy. Pumpene vil skape støy for både egen og andres leilighet, selv når de er nye. Over tid, er
det rimelig å forvente at de støyer stadig mer. Mange vil også oppleve at pumpene reduserer den
estetiske verdien av fasaden ut mot bakgård. Til sammen svekker dette bokvaliteten og potensielt
boligverdien. Plassering av inneenhet innenfor balkongen vil heller ikke være relevant for alle
romløsninger. Styret anbefaler derfor at tiltaket ikke gjennomføres. Anbefalingen er i tråd med de fleste
tilbakemeldingene fra beboerne. Dersom generalforsamlingen likevel godkjenner det, bør det settes
strenge begrensninger slik at plassering, størrelse osv. blir mest mulig lik og støynivå blir så lavt som
mulig.
6. Solceller - Tiltaket er beregnet å være samfunnsøkonomisk lønnsomt om ca. 40 år dersom
strømprisene er høye i hele perioden. Tiltaket anbefales ikke dersom det skal utføres arbeid med taket de
neste ti år. Styret anbefaler at tiltaket ikke gjennomføres, da det sannsynligvis vil være ulønnsomt.
Erfaringsmessig vil et såpass stort anlegg kreve tid og ressurser til oppfølging og vedlikehold, noe som
gir mer belastning for styret og beboere og som vil ytterligere svekke mulighetene for lønnsomhet.
Vedtak:
Enstemmig vedtatt.
