Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
- Overdragelse av deler av tomt til Oslo kommune:
Styret har blitt kontaktet av Oslo kommune om at kommunen må erverve grunn fra borettslagets eiendom i
forbindelse med byggingen av nye Haukåsen skole. Oslo kommune må erverve, det vil si overta, 192 m2
grunn fra deres eiendom, gnr./bnr. 102/654, vist med gul farge i grunnervervskartet vi har vedlagt.
Generalforsamlingen godkjenner at området markert med gult, se vedlagte kart, overdras til Oslo
Kommune mot et vederlag på kr 30 000.
- Fasaderehabiliteringsprosjektet:
Borettslaget er klassifisert som et kulturminne grunnet dets alder og arkitektoniske uttrykk, og står på
Oslo Byantikvar sin gule liste. Dette betyr at det er veldig strenge krav til rehabilitering og bygningenes
arkitektoniske uttrykk etter ferdigstilte arbeider. Det har vært en lang og omfattende prosess med mange
avklaringer mot Byantikvaren, og dette er hovedskylden for at prosjekteringen har tatt så lang tid.
Styret anser alternativ 2 som et minimumskrav grunnet borettslagets bygningsmessige tilstand som
kraftig påvirker helse, miljø og sikkerhet for beboerne. Vedlikeholdsetterslepet har nå nådd et kritisk
punkt, og det er ikke forsvarlig å drifte borettslaget videre uten nødvendig rehabilitering.
Vedtatt:
Alternativ 2. - Rehabilitering av fasade med økt støydemping vinduer, etterisolering himlinger og ny
taktekking
- Prosjektstart er lagt til andre halvår 2024
- Nytt låneopptak er lagt inn med 40 års løpetid.
Forutsettes delutbetalt 01.07.2024 og halvårlig deretter. Lån er lagt inn med avdragsfrihet i
prosjektperioden, tilsvarende 5 år.
Estimert ut i fra alternativ 2:
Løpetid nytt lån: 40 år
Avdragsfrihet lån rehabilitering: 5 år
Prosjektkostnad rehabilitering: kr 690 958 722
Finanskostnader: kr 98 320 500
Total prosjektkostnad rehabilitering: kr 789 279 222
Nytt lån rehabilitering: kr 668 500 000
Anbef. økning i felleskost 01.07.24: 25%
Anbef. økning i felleskost 01.07.25: 10%
Anbef. økning i felleskost 01.07.26: 10%
Anbef. økning i felleskost 01.07.27: 10%
Anbef. økning i felleskost 01.07.28: 8%
Anbef. økning i felleskost 01.07.29: 8%
Totalt anbefalt økning i felleskostnader: 94%
Fasaderehabiliteringsprosjektet:
Vedtaket fra ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 er inntil videre satt på vent.
Styret er i kommunikasjon med flere instanser innen offentlige etater, media, politikere og ledelsen i
OBOS for å sjekke muligheter for endring i kravene som Byantikvaren har satt for Haugenstua Borettslag.
Styret takker engasjerte ildsjeler/beboere i borettslaget for sitt bidrag til styret, ettersom
deres bidrag har vært med på å skape et stort engasjement i media og blant politikere.
Veien videre:
Det jobbes tverrpolitisk med å finne en løsning for å begrense eller eventuelt fjerne samtlige krav som er
satt av Byantikvaren. Dette er ingen enkel sak ettersom Haugenstua mest sannsynlig er det første
borettslaget som kjemper mot Byantikvaren og deres urimelige krav på dette nivået. Styret kommer ikke til
å gi seg før det forhandles frem en løsning som beboerne kan godta og leve med uten like store
konsekvenser for privatøkonomien.
Når styret har kommet frem til en overkommelig løsning vil det bli kalt inn til nye informasjonsmøter hvor
beboerne får informasjon om status og fremdrift i saken og kostnadene knyttet til det nye
løsningsforslaget. Løsningsforslaget vil da nøye gjennomgås slik at alle er tilstrekkelig informert. På
informasjonsmøtet vil også avstemmingsprosessen nøye forklares slik at alle er forberedt for en fremtidig
ekstraordinær generalforsamling.
Styret har fått mange gode tilbakemeldinger med forbedringspunkter for fremtidige
generalforsamlinger. Disse tas til etterretning, og styret vil etterstrebe å imøtekomme
forbedringsforslagene i fremtiden.
Den ordinære generalforsamlingen i mai vil IKKE inneholde noe sak om fasadeprosjektet.
Den ordinære generalforsamlingen vil gjennomføres på vanlig måte med vedtak rundt
regnskap og budsjett, valg av styremedlemmer og eventuelt andre forslag til saker som ble
meldt før 1. mars med mer.
Styret kommer til å informere beboerne fortløpende om fremdrift og eventuell ny
informasjon rundt fasadeprosjektet.
Oppsummering:
Nåværende styre har selv stått for prosjektledelse og prosjektbeskrivelse inkludert
kravspesifikasjon på alle prosjekter som ble utført i 2023-2024, samt bidratt effektivt og
faglig tungt i fasadeprosjektet.
Hvert enkelt prosjekt har krevd mange tilbudsbefaringer, evalueringer, oppstarts- og
byggemøter, oppfølging i gjennomføringsfasen, befaring ved overtakelse, og oppfølging av
reklamasjoner i etterkant. Dette setter vanligvis andre borettslag i stor grad bort ved å
benytte eksterne konsulenter, da med medfølgende store kostnader.
Styret har med bakgrunn i dette brukt betydelig mer tid enn det man kan forvente av vanlig
styrearbeid, noe som har bidratt til store besparelser for borettslaget ved å selv foreta
prosjektering, oppfølging og gjennomføring av prosjektene. Dette kommer beboerne til
gode i form av store besparelser, samt et spesifikt fokus på muligheter og utfordringer fra
noen som faktisk bor i borettslaget.
I henhold til mottatt mail fra styret pr 10.02.25:
1. Har dere noen kommende prosjekter?
Svar: Det planlegges et fasadeprosjekt som gjelder utskfting av fasadeplater, vinduer,
hovedinngangsdører, callingssystem, taktekking, og innglassing av verandaer.
2. Er det planlagt flere økninger i felleskostnader?
Svar: Styret har vedtatt økning av felleskostnader på 5% fra januar 2025. Fellesgjeld vil nok økes dersom
generalforsamling vedtar rehabilitering av fasadeprosjektet.
3. Når er oppstart av fasaderehabiliteringen?
Svar: Vi venter på endelig svar fra PBE.
4. Ellers er alt av rørsystemet i og utenfor byggene, badene og toaletter, det elektriske anlegget, heiser,
postkasser, mm. av nyere dato.
Normalt vedlikehold må alltid påregnes. Se for øvrig innkalling til årsmøte og protokoll som ligger vedlagt i
salgsoppgaven.
