Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Borettslagets styreleder informerte om følgende per 11.11.24:
1) Har dere planlagt noen rehabiliteringer? Evnt hva, når er oppstart og hvordan skal det finansieres?
Svar: Vi holder på med drenering rundt vårt tekniske rom. Dette er finansiert med den likviditet vi hadde
tilgjengelig. Det er ikke vedtatt noen større prosjekter som vil kreve ekstra innbetalinger.
2) Har dere planer om økning i felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Fellesgjeld ble økt med 1 mill. til dreneringsprosjektet innenfor den lånerammen styret har fra
vedtak på generalforsamling. Det må påregnes at felleskostnader vil øke en del neste år, anslagsvis 7-8
%. Dette skyldes generell prisstigning og at kommunale avgifter og forsikringspremier øker godt utover
prisstigning neste år. Normalt gjennomføres endringer i løpet av første kvartal.
3) Er det andre forhold som er greit for en kjøper å vite?
Svar: Det som er verd å vite bør fremgå av årsberetningen for 2023. Hans Nielsen Hauges gate er
planlagt oppgradert med sykkelfelt. Kommunen har utarbeidet egen reguleringsplan for dette.
Styrets arbeid i 2023:
Økonomien i borettslaget:
- Regnskapet for 2023 viser at det totalt er innbetalt 14,3 mill kr til dekning av boretts-lagets fellesutgifter i
2023 som er en økning fra 12,7 mill kr i 2022. I tillegg ble det betalt inn 1,4 mill kr som individuelle avdrag
på IN-lånet slik at total innbetaling kom opp i 15,7 mill kr.
- I 2023 har det ikke vært noen store vedlikeholdsprosjekter i regi av borettslaget. Største enkeltprosjekt
var vedlikehold av taket i Åsengata 42 A/B som kostet 428 000 kr og utskifting av ventiler på ca 30
radiatorer som kostet 155 000 kr. Radiatorventilene blir belastet radiatorregnskapet. Ny elforsyning som
ble ferdigstilt i første halvår 2023 ble betalt av Elvia.
- Felleslån utenom IN-lån ble nedbetalt med 1,22 mill kr i 2023. Lånerammen til styret for lån til
vedlikeholdsprosjekter ble midlertidig økt fra 7 til 9 mill kr i 2021 da vannrør i kjellerne ble byttet ut. Trukket
lån nedbetales kvartalsvis med ca 0,2 mill. Ved utgangen av 2023 var lånet nedbetalt til 6,74 mill kr slik at
det igjen er en likviditetsreserve i denne lånerammen som kommer i tillegg til innestående i bank.
Se egen sak til generalforsamlingen i 2024.
Vedlikehold og oppgraderinger av eiendommen:
- De største prosjektene i 2023 var:
1) Vedlikehold av taket i Åsengata 42A/B.
2) Ventiler på radiatorer. Alle innmeldte feil ved radiatorer ble sjekket og gjennomgående var det tette
ventiler som følge av urenheter i vannet som var årsaken til manglende eller dårlig varme fra radiator. Alle
ventilene som var tette ble skiftet ut med nye. Filtersystemet som ble installert fjerner mye smuss, men
avleiringer som løsner inne i rørene kan likevel tette ventilene i radiatorene, så dette er nok en jobb som
må forvente å gjennomføres regelmessig i årene fremover.
3) Transformatorrommet i kjelleren i CJ14. Det er større utfordringer enn anatt for å omgjøre rommet til
sykkelparkering, og rommet er nå isteden leid ut og brukes nå blant annet til lager av verktøy. Se mer
inngående informasjon i styrets årsberetning vedlagt.
4) Utskifting av lamper i kjellerne.
Borettslaget fikk i 2017 utarbeidet en langsiktig vedlikeholdsplan for perioden 2017-2021. Det ble ikke
laget en ny plan i 2021, men punktene fra 2017-planen ligger til grunn for vurdering av
vedlikeholdsbehovene og forventet årlig vedlikeholdsutgift. Planen viste at det gjennomsnittlig var er
vedlikeholdsbehov rundt 2,5 mill pr år og det er dette som ligger til grunn for budsjettet for 2024.
Prosjekter som står for tur og som det er et mål å gjennomføre i 2024 og årene fremover er følgende:
- Varmekabler i takrenner.
- Redusert kjøring i bakgården og etablering av bom.
- Oppgradering av fyrrommet med bakgrunn i at vann har lekket inn, samt fuktskader på veggene.
- Drenering utenfor Åsengata 42A for å hindre vannlekasje til kjellerboder ved kraftig regn/ nedbør.
- Elektrisk anlegg. Det elektriske anlegget i fyrrommet inklusive sikringsskapet skal ryddes opp i og
oppgraderes i 2024.
- Utskifting av takluker fra plast til isolerglass.
- Oppgradering av porttelefoner.
- Oppussing av fasade ble sist gjort i 2005 (2010 for loftsetasjen). Det planlegges noe arbeid nå, men
fullstendig rehabilitering anses ikke å være nødvendig ennå.
- Mål for å nå myndighetenes energikrav innen de neste 10 årene.
- Utenfor Funkisgården arbeider Oslo kommune med ny sykkelvei i Hans Nielsen Hauges gate.
- Det arbeides med en løsning hvor brannslanger fjernes, kraner byttes ut med nye og
brannslukkings-apparat med skum erstatter brannslange som slukkemiddel.
- Brannsikring i kjellerne.
For mer inngående informasjon om ovennevnte punkter henvises det til styrets årsberetning for 2023
som er vedlagt i prospektet.
Det gjøres oppmerksom på at bygget er eldre enn 90 år, og det er dermed ikke usannsynlig at
vedlikeholdsbehov utover ovennevnte vil dukke opp.
Årsmøtet 2024 vedtok følgende:
- Styret ble bedt om å etablere rammeavtaler med håndverkere og andre som leverer varer og tjenester til
andelseiere og beboere.
- Forslag om etablering av vaskerom i kjelleren utsettes og behandles på en senere generalforsamling
som del av en plan for fremtidig bruk av fyrrommet.
- Styret ble gitt fullmakt til forlengelse av lånefullmakt for vedlikeholdslån til styret for ett år, opp til
maksimal ramme på 7.000.000 kr.
Større vedlikehold og rehabilitering (historikk):
2023: Rehabilitering av tak. Utskifting av lamper i mange kjellere og kjellerboder.
2022: Ny strømforsyning til Funkisgården og flytting av transformator fra CJ14 til bakgården. Nye dørlåser i
dører til gate, bakgård og kjellere.
2020-2022: Nye porttelefoner.
2021: Nytt vanninntak fra kommunale rør i CJ gate, nye kaldt- og varmt-vannsrør i kjellere fra vanninntak til
stigerør i hver oppgang, nye sirkulasjonspumper for varmtvann.
2019: Avfuktingsanlegg i 6 kjellere. Rehabilitering av alle balkonger og pipe.
2018/2019: Ny fiberkabel for internett- og TV-signaler til alle leiligheter. Installasjon av automatiske
vannstoppere i alle leiligheter. Nye kjøkkenkraner i leiligheter som ikke hadde skiftet siste 10 år.
2017: Rehabilitering av støttemur og lekeplass i bakgården.
2016: Avfuktingsanlegg i 3 kjellere.
2015: Vindusrehabilitering. Balansert ventilasjon. Lys i bakgård og oppganger.
2012-2015: Hageanlegg bakgård.
2012: Radiator skiftet i 13 leiligheter. Tak.
