Praktisk 3-roms med svært sentral beliggenhet på Grønland. Her bor du i et område med enorm vekst og alt du kan tenkte deg av servicetilbud i umiddelbar nærhet. Det inkluderer en rekke butikker, kaféer, samt T-bane i Smalgangen rett utenfor, i tillegg til gangavstand til bla. Oslo S, Grünerløkka og Tøyen. 

Leiligheten består av to soverom, kjøkken, bad, entré/gang og et innredet rom. Fra det innredede rommet er det adgang til en hyggelig innglasset balkong. Boligen har et stort potensiale - her kan du skape ditt drømmehjem!

- Á-konto fjernvarme, v.vann & strøm samt internett inkl.

- Herlig innglasset balkong

- Romslig bad med opplegg for vaskemaskin

- Medfølgende loftsbod

Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og inneholder to soverom, innredet rom, kjøkken, bad, entré og gang. Det medfølger i tillegg en loftsbod med gulvareal på 4 kvm.

Sameiet har en herlig bakgård til felles bruk for beboerne, opparbeidet med beplantning og sittegrupper.

Leiligheten har en sosial planløsning med åpen stue-/kjøkkenløsning. Innredningen har profilerte fronter. Det er lagt fliser over benkeplaten som sørger for en enklere rengjøring. Her er det også godt med skap- og benkeplass for matlaging og oppbevaring. De integrerte hvitevarene som stekeovn, platetopp samt oppvaskmaskin medfølger handelen.

Det er etablert to nye rom i det som tidligere var en del av stue/kjøkken, og boligen har nå to soverom, i tillegg til et innredet rom beliggende mellom begge soverommene. Det bemerkes at tiltaket ikke er byggesøkt, og må derfor søkes om slik det står i dag. Dersom søknad ikke innvilges, kan det bli nødvendig å tilbakeføre boligen til sin opprinnelige tilstand.

Begge soverommene er av god størrelse og har plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Veggene er malt i lyse fargevalg og gulvene er belagt med parkett. Fra det innredede rommet er det utgang til boligens innglassede balkong som vender mot Grønlands hyggelige omgivelser.

Flislagt bad med godt albuerom. Baderommet inneholder servant, klosett og dusj med dører i herdet glass. Videre er det opplegg for vaskemaskin, så her har du alt du trenger på baderommet!

Når du kommer inn i boligen, er det første du møter en lys og romslig entré. Du har god plass til å henge av deg yttertøy og sette fra deg sko.

Fra entréen stiger man inn i gangen som i dag benyttes som oppholdsrom. Det bemerkes at gangen ikke er godkjent for bruk som oppholdsrom. Rommet er innredet med en stor skyvedørsgarderobe som sikrer gode oppbevaringsmuligheter. Videre er det plass til sittegruppe og tilhørende møblement. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet.

3 684 pr. mnd. Á-konto strøm, á-konto fjernvarme/varmtvann, internett, renovasjon, avsetning vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter m.m.

Felleskostnader fordeles på følgende måte:

- Á-konto strøm bolig: 200,-

- Á-konto fjernvarme/varmtvann: 947,-

- Renovasjon: 199,-

- Avsetning vedlikeholdsfond: 236,-

- Felleskost. bolig: 1.953,-

- Internett: 149,-

- Felleskostnader.

- Innboforsikring.

- Evnt. alarm.

- Á-konto fjernvarme, varmtvann og strøm faktureres sammen med felleskostnadene hver mnd. Det gjøres oppmerksom på at avregning for forbrukt energi gjøres året etter, slik man kan få faktura eller tilgodebeløp for forbrukt energi i etterkant av eventuelt boligsalg. Dette gjelder selv om man får bekreftelse på at man har ingen restanser per overtagelsesdato. Styret foretar avregningen av forbruket pr seksjon.

- Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt for skatteåret 2024. Eiendomsskatten utgjør 3 promille av beregningsgrunnlaget og bunnfradraget er på inntil 4,6 millioner. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 0,- per 14.02.2025. 

Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 30.917,- per 31.12.2024.

Boligselskapet har ingen registrerte lån.

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk.  Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 gang folketrygdens grunnbeløp.

IN-ordning: Nei. Det er ingen lån registrert på boligselskapet.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 241 065 pr. 31.12.23| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 964 258 pr. 31.12.23 Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:

Tekniske installasjoner:

- Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik

forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Kostnadsestimat: Under 10.000,-.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:

Innvendig:

- Overflater: TG 2 er gitt grunnet enkelte felt med ujevn og høyere slitasje.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Radon: Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke, som etter NS3600 utgjør et avvik. Konsekvensen av manglende målinger er uvitenhet om radonverdier i boligen.

- Innvendige dører: Baderomsdøren har enkelte hakk nederst på dørbladet.

Våtrom:

- Bad, overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid, ovennevnte avvik og normal bruksslitasje.

- Bad, Overflater gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid, ovennevnte avvik og normal bruksslitasje.

- Bad, sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Det vanntette sjiktet har oppnådd en alder som øker risiko for skader/følgeskader.

- Bad, sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist skader på innredning. Det er påvist andre avvik: TG 2 er gitt grunnet alder, ovennevnte avvik og bruksslitasje. Utskiftning av skadet innredning bør påregnes.

- Bad, ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Luftespalten under døren er ikke tilfredsstillende størrelse. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Kjøkken:

- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er svellinger på skrog under kjøkkenvasken. Oppvaskmaskin er ikke montert i flukt med øvrig innredning. TG 2 er gitt grunnet alder, ovennevnte og bruksslitasje.

Tekniske installasjoner:

- Vannledninger: Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige

røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. For en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre ledningsnett vil på generelt grunnlag ha noe høyere risiko for lekkasjer.

- Avløpsrør: Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige

røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. For en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Ventilasjon: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Det mangler ventil i det ene soverommet. Ventiler i øvrige rom går mot innglasset balkong som gir begrenset tilluft. Begrenset ventilasjon kan generelt føre til økt fuktighet og redusert luftkvalitet.

- Vannbåren varme: TG 2 er gitt på grunn av alder på termostater. Termostater kan over tid bli slitt som kan føre til svekket funksjon.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Selger har ingen kommentarer til egenerklæringsskjema.

Boligens totale areal er 53 kvm.

BRA-i:  49 kvm

BRA-e:

BRA-b: 4 kvm

Første etasje:

BRA-i: 49 kvm.

BRA-b: 4 kvm.

Loft (bod):

Loftsboden er ikke måleverdig i sin helhet, men har et gulvareal (GUA) målt til ca. 4 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt ihht. NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 10 305 kvm, Eierform: Eiet tomt

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Utvendig, felles bygningsdeler: Bygningen er oppført med grunnmur i betong. Yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon, forblendet med fasadeplater. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

Innvendig, felles bygningsdeler: Etasjeskiller i betong. Felles varmtvann. Trapper i betong.

Dørcalling. Personheis (under ombygging).

Det foreligger ferdigattest fra 1994. følger vedlagt.

Det er etablert to nye rom i det som tidligere var en del av stue/kjøkken. Å anvende et rom eller en bygning til et formål som avviker fra den godkjente bruken, krever en søknad om bruksendring. Tiltaket er ikke byggesøkt, og må derfor søkes om slik det står i dag. Dersom søknad ikke innvilges, kan det bli nødvendig å tilbakeføre boligen til sin opprinnelige tilstand.

Byggeforskriftene som gjaldt på byggemeldingstidspunktet, angir en minimumsstørrelse på 15 m³ for soverom. Ved befaringen ble ett av rommene brukt som soverom, men rommets størrelse ble målt til ca. 13,5 m³. Kravet til romstørrelse er dermed ikke fullt ut oppfylt, men er likevel omtalt etter bruken på befaringen. I dette tilfellet er ikke lyskravet oppnådd fullt ut i det ene soverommet og kjøkken. I dette tilfellet er ikke krav til rømningsvindu oppfylt i et av soverommene, da bredden er mindre enn 0,5 meter.

Sameiet praktiserer den strengeste fortolkningen av eierseksjonslovens bestemmelser om korttidsutleie av boligseksjoner. Retten til korttidsutleie er 60 døgn per år, i henhold til esl. 27, 7. ledd. Gebyr for utleie av seksjon er 800 kroner pr. utleieforhold. Gebyret sendes ut av styret.

Oppvarming via radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Varmekabler i bad.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Oppvarmingskarakter Lys grønn - Energikarakter D

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-3152 av 20.12.89. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Nei.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Grønland - Bylivstiltak. Søknaden gjelder midlertidig stenging av gate for gjennomkjøringstrafikk og etablering av et byrom med bymøbler og  beplantning i gata Grønland. Tiltaket er midlertidig og skal plasseres inntil 2 år. Se saksnummer: 202208381. Status: Tillatelse gitt.

Grønland 24 - Påbygg / tilbakeføring av takkonstruksjon. Tiltaket omhandler en delvis tilbakeføring av bygningens opprinnelige oppbygging og takprofil

med takark mot gate med vindu, og oppføring av solcellepanel på nordre takflate mot bakgård. Se saksnummer: 202302152. Status: Rammetillatelse gitt.

Grønland 28 - Fasadeendring - Etablering av utvendig rømningstrapp - Asylet. Søknaden omfatter oppføring av en trapp for å sikre rømningsforhold fra svalgangen i 2. etasje til bakkeplan. Trappen plasseres på hovedfløyen mot øst og er bestemt ut ifra åpninger mellom originale gelender i  svalgangen. Se saksnummer: 202215862. Status: Tillatelse gitt.

Grønland 30 - Etablering av løfteplattform. Se saksnummer: 202462118. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Grønland 30 - Montering av minibank i fasade. Se saksnummer: 202550832. Status: Mottatt søknad

Olafiagangen - Oppføring av salgsvogn, lekehus og lekeapparat. Tiltaket gjelder midlertidig møblering på torget ved Oafiagangen, i Bydel Gamle Oslo. Tiltaket har en varighet på to år. Se saksnummer: 202306509. Status: Tillatelse gitt.

Schweigaards gate 10 m.fl. (Galleri Oslo). Forslagsstillers ambisjon, og hensikten med prosjektet, er å endre Galleri Oslo til å bli et attraktivt, levende og åpent byområde. I 2017 besluttet eierne av Galleri Oslo å gjennomføre et parallelloppdrag for å utforske hvilke muligheter rivning av dagens Galleri Oslo kunne gi for byutvikling i området. Grunnlaget for initiativet var Områdeprogram for Oslo S som ble vedtatt i 2012. Fem arkitektkontor deltok, og eierne valgte å gå videre med A-labs prosjekt «Soulside». En videreutvikling av A-labs prosjekt fra parallelloppdraget ligger til grunn for planinitiativet.Se saksnummer: 202103235. Status: Fastsatt program for planarbeidet.

Smalgangen 22 - Oppføring av fallsikringstak - Barnehage. Tiltaket gjelder etablering av et understøttet tak over første etasje. Taket strekker seg i underkant av tre meter ut fra fasaden, og skal fungere som et sikringstiltak for fall fra balkonger i etasjene over. Se saksnummer: 202110390. Status: Tillatelse gitt.

Smalgangen 31 - Utvidelse og bruksendring av areal fra parkering til næring, fjerning av trapp og tetting av hull mellom 1. og 2. etasje. Se saksnummer: 202462247. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Smalgangen 49 - Bruksendring fra parkeringsformål til næring. Se saksnummer: 202207436. Status: Tillatelse gitt.

Tøyenbekken 10 A - Bruksendring fra forretning til bolig. Etablering av boligareal i 2. etasje. Søknaden omfatter bruksendring og ombyggingsarbeider i 2 etasje, da det er ønskelig å etablere en ny boenhet i del av denne etasjen. Dagens 2 etasje består av en leilighet og et mindre lokale som disponeres av forretningen i 1 etasje. Arealet som ønskes bruksendret til bolig er i dag godkjent som butikk og lager. Lokalene er uhensiktsmessige i forhold til bruk, og har stått ledig i mange år. Se saksnummer: 202453905. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Tøyenbekken 10 D - Bruksendring og ombygging i 2 og 3 etasje, etablere én boenhet - Tidligere adresse: Grønlandsleiret 1. Søknaden omfatter bruksendring og ombyggingsarbeider i 1, 2 og 3 etasje, da det er ønskelig å etablere én boenhet i 2 og 3 etasje, med eksisterende inngang fra bakgården i 1 etasje. Bygningsvolumet i to etasjer mot øst, er regulert til riving i reguleringsplanen for å legge til rette for felles uteareal. Det er gitt dispensasjon fra riving av bakgårdsbygningen, samt opparbeidelse av deler av uteoppholdsarealet. Bygningen som ikke rives er 10.9 m2. Felles regulert uteoppholdsareal i reguleringsplan er 836 m2. Vilkår for tillatelse for tiltaket er at tilgjengelig uteoppholdsareal(320 m2) oppgraderes i tråd med reguleringsplanens krav til uteoppholdsareal. Se saksnummer: 201915023. Status: Mottatt søknad om brukstillatelse.

Tøyenbekken 14 - 16 - Oppføring av gjerde i bakgården. Se saksnummer: 200905485. Status: Mottatt søknad om ferdigattest.

1990/43532-1/105  Erklæring/avtale  

17.07.1990 

Erkl. ang. nettstasjon nr.592 med div. best.Kan ikke

avlyses uten samtykke fra Oslo Lysverker.

Overført fra: 0301-230/421

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1990/45571-1/105  Erklæring/avtale  

27.07.1990 

Oslo Kommune eller den som Ok utpeker har rett å drive

barnehage utendørs begrenset til 502 m2 . Div best.

Overført fra: 0301-230/421

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1990/45572-2/105  Pantsettelseserklæring  

27.07.1990 

BELØP: NOK 15.000

Panthaver:Sameiet  

Lnr: 1089355

Plikt til å vike prior. for inntil 90% av

den til enhver tid gjeldende lånetakst

Gjelder denne registerenheten med flere

1990/45572-1/105  Seksjonering  

27.07.1990 

opprettet seksjoner:

snr: 148

formål: Bolig

sameiebrøk: 53/41135

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Sameiet består av 320 eierseksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 982 991 803 og ligger i bydel Gamle Oslo i Oslo kommune, med adresse Smalgangen 1-49 og Tøyenbekken 15-19. Tomten har gårds-/bruksnummer 230/421 og et tomteareal på 10.305 kvm.

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Miglena Todorova. Sameiets revisor er BDO AS.

Trond Joar Haugen er fast ansatt som driftstekniker i Grønlandshagen og driftstekniker Hussam Mhajer er ansatt i 50 % stilling i Sameiet Grønlandshagen og 50 % stilling i Sameiet Grønlandstunet. Prinsdal Maler Team er engasjert 4 dager i uken for å bistå driftsorganisasjonen med søppelhåndtering.

Sameiet har egen nettside: www.gronlandshagen.no.

Sameiet har inngått avtale om kollektiv levering av internett fra Telia.

Nei.

Gjensidige Forsikring Polisenummer: 89770746

Regnskapet for 2023 viser et overskudd på kr. 1.631.612,-. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 229.700,- i overskudd.

- Det er krav om styregodkjennelse av ny eier.

- Det er krav om styregodkjennelse i forbindelse med utleie.

- Kontakt driftskontoret for tilgang til sykkelbod. Sameiet vil etter varsel kunne fjerne hensatte sykler.

- Grill kan brukes ved grilling på "plassen" i gårdsrom forutsatt at sikkerhet ivaretas og at det ryddes i etterkant. Engangsgrill er forbudt. Grill må ikke brukes hvis vinden er slik at det er til sjenanse for andre. Kun elektrisk/gassgrill og ikke kullgrill er tillatt på alle balkonger/terrasser. Grilling er forbudt på takterrasse Smalgangen. 24.

- Gebyr for utleie av seksjon er kr. 800,- på utleieforhold. Gebyret sendes ut av styret.

Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg. Nye eiere plikter seg til å sette seg inn i disse.

Styreleder i sameiet informerte om følgend per 19.02.2025:

1. Har dere planlagt noen rehabiliteringer? Evnt hva, når er oppstart og hvordan skal det finansieres?

Svar: Vi har pågående utskiftning av alle heiser. Prosjektet finansieres av vedlikeholdsfond.

2. Har dere planer om økning i felleskostnader eller fellesgjeld?

Svar: Sameiet har ingen fellesgjeld. Det er ikke planer om å øke felleskostnadene.

3.Er det andre forhold som er greit for en kjøper å vite?

Svar: Sameiet har vedtektsfestet en streng policy når de tgjelder utleie. Kortidsutleie er kun tillatt 60 dager per år. 

Styret har følgende fremtidige planer (årsrapport 2023):

- Installasjon av AMS målere.

- Energitiltak herunder oppgradering av SD anlegg.

- Oppstart utskiftning av heiser.

- Brannteknisk tilstandsanalyse.

- Utskiftning av oppgangsdører blir gjennomført etter påske.

- Vurdere kollektiv avtale for Internett, med mulighet for den enkelte å bestille lineært TV-abonnement til rabattert pris.

- Tilstandsvurdering av bygningsmassen med tanke på vedlikeholdsplan. Opak er valgt som leverandør og starter oppdraget i april.

- Splitting av IKT tilganger og utstyr for å ivareta GDPR i henhold til regelverk, herunder outsource drift til ekstern leverandør.

- Neste periode vil vi ha et spesielt søkelys på vedtektsstridig kortidsutleie.

- Oppgradering av kamera anlegg til et som er i forskriftsmessig stand og er i henhold til gjeldende GDPR regelverk. Sikker håndtering av adgangskoder og tilgangsrettigheter vil bli ivaretatt av vekterselskapet.

Større vedlikehold:

Sameiet er i gang med flere større vedlikeholdsprosjekter:

- Heisene i sameiet, til sammen 12 stykker, må skiftes ut da vitale deler ikke lenger kan skaffes. Kostnaden vil dekkes av sameiets PPV-fond og annen egenkapital. Prosjektet ble påbegynt i 2023 og er forventet ferdig i 2026. Foreløpig budsjettkostnad er 19,5 millioner kroner for hele prosjektet. Påløpte kostnader ved utgangen av 2023 utgjorde kr. 318.125,- som belastes PPV-fondet. For 2024 er det budsjettert totalt 3 millioner kroner til dette prosjektet, som også vil belastes PPV-fondet og eventuelt annen egenkapital.

- Entredørene til oppgangene i sameiet er fra byggeår og utslitt. Prosjektet med utskifting ble påbegynt i 2023 og forventes ferdig i 2024. Ved årsskiftet var det påløpt kr. 47.500,- til planlegging. Total kostnad er budsjettert til 1,3 millioner, som belastes sameiets PPV-fond og annen egenkapital.

- Noen av balkongene (altanene) i sameiet fungerer som tak for seksjonen som ligger under. Disse er tekket med membran som har passert normal levetid. Full utskifting er ikke ferdig priset enda, men er budsjettert med 2 millioner i 2024.

- Utbedring og kontroll av taket ble utført i 2023 og har kostet kr. 850.875,-. Mindre deler av jobben gjenstår, slik at total kostnad vil komme opp i tilbudt sum på kr. 875.000,-. Kostnaden er belastet PPV-fondet. Sameiets driftspersonell fant et firma som kunne kontrollere og utbedre taket uten bruk av stillas og full omlegging. De unngikk dermed full utskifting til ca.12 millioner kroner, en jobb som nå sannsynligvis er utsatt med ca. 20 år.

- En av kjølemaskinene til næringsseksjonene må skiftes og jobben er budsjettert med 2 millioner. Den høye prisen henger sammen med nye, miljøvennlige kjølemedier som er brannfarlige og dermed krever ekstra sikkerhetstiltak. Tiltakene følger av at anleggene er montert inne i bygget og under bakkeplan. Styret undersøker om det finnes alternative løsninger. Kostnaden vil belastes PPV-fondet og eventuelt annen egenkapital.

- Anlegget for sentral driftsstyring, normalt omtalt som «SD-anlegget», utvides og oppdateres for bedre styring av sameiets tekniske anlegg. Dette er et av punktene som ble anbefalt i energi-rapporten fra Entro som sameiene fikk utarbeidet med ENOVA-støtte. Prosjektet er budsjettert med 500.000 kroner og skal gi besparelser som gjør investeringen lønnsom. Kostnaden vil belastes PPV-fondet og eventuelt annen egenkapital.

Prioriterte saker i 2023:

- Reforhandling av forretningsføreravtale som har gitt lavere pris.

- Ny rengjøringsavtale med Kleva AS som har gitt bedre betingelser for de ansatte.

- Bedre renter etter forhandling med bank.

- Fra 1. februar 2024 er det inngått avtale med Proff Security AS om felles vektertjeneste for Næring, Sameiet Grønlandshagen og Sameiet Grønlandstunet. Dette har gitt store årlige besparelser.

- Befaring, anbudsrunde og valg av leverandør for utskiftning av oppgangsdører.

- Tilbudsforespørsel i forbindelse med utskiftning/oppgradering av heiser.

- Plan og bygningsetaten har foretatt oppmåling av tomten mot Galleri Oslo og Nylandsveien.

Drift og vedlikehold I 2023:

- Utbedring av diverse vannskader.

- Fasadevask, Tøyenbekken, Olafiagangen og fasaden mot Galleri Oslo.

- Utskiftning av taklamper i oppgang 15, 23 og 25.

- Utbedring av tak.

- Alle avvik på nødlys er lukket.

- Skadedyrbekjempelse.

Husdyrhold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre. Mer informasjon om dyrehold i husordensreglene punkt 4.6.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

- Hvitevarer på kjøkken.

Det gis ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Schala & Partners avd Bjørvika/Gamle Oslo AS. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 99 69 24 27 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

Smalgangen 25, 0188, Oslo, Gnr. 230 bnr. 421 snr. 148 orgnr. 982991803 i Oslo kommune

55-25-0026

Om meglers vederlag er det avtalt 1 % av salgssummen . I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 5.490,-, tilrettelegging kr 14 900,-, markedspakke kr. 19.900,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:

Henrik Jensen

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Bjørvika / Gamle Oslo sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.