En påkostet og unik 4-R toppleilighet med fantastisk panoramautsikt over "hele" Oslo og fjorden. Kan dette være en av Oslo fineste utsikter? Leiligheten ligger helt usjenert, høyt og fritt i bygårdens 5.etasje. Her bor en helt privat og kan bare nyte den landlige følelsen en får når en bl.a. ser ut over Rodeløkka kolonihave.  Leiligheten holder en generelt høy standard og ble renovert i 2019/20 med gjennomtenkte løsninger og flotte materialvalg. Det er gjennomgående planløsning med store vindusflater, generøs takhøyde og fine lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til en herlig takterrasse med gode solforhold. Det er etablert en hybeldel med stue/kjøkken og bad som blir leid ut for 11.900,- pr. mnd (egen inngang via en annen trappeoppgang).

Leiligheten ligger i et populært og veletablert boligområde på Rosenhoff i bydel Grünerløkka. Beliggenheten er rolig og tilbaketrukket, men samtidig sentralt m/ alt man trenger i hverdagen innen rekkevidde. Godt kollektivtilbud med buss, trikk og t-bane.

Leilighet beliggende i byggets 5.etasje/loftsetasjen. Adkomst via felles trappeoppgang. Oppgangen har callinganlegg.

Leiligheten består av gang, stue, to kjøkken, to bad og to soverom. Utgang fra stue til balkong/takterrasse.

Leiligheten disponerer i tillegg to boder, en i kjeller og en på loft.

Velkommen inn! Innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Det er pene fliser på gulvet i entréen. Her er det plass til ulike oppbevaringsløsninger. Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod og en loftsbod like utenfor inngangsdøren, med gulvareal på til sammen 9m².

Stuen har en åpen og velfungerende løsning mot kjøkkenet, noe som sikrer en god utnyttelse av arealet og skaper et hyggelig og sosialt oppholdsrom. Her kan man innrede i ulike soner. Det er plass til en større sofagruppe med tilhørende møblement og tv-seksjon. Du kan samtidig ha et stort spisebord med plass til venner og familie. Stuen har store vindusflater og utgang til en balkong, som gir godt med naturlig lysinnslipp og en luftig atmosfære. Det ble satt inn nye vinduer i regi av samieet i 2021 (på hybelen er det vinduer fra 2011). Rommet har også god takhøyde på opptil 2,80m. Leiligheten er vel gjennomført med delikate og tidløse overflater og pen parkett på gulvet.

Leiligheten har et stilrent kjøkken med innredning fra 2020. Praktisk og fin kjøkkeninnredning med gode løsninger og godt med skap- og benkeplass. Det er fronter fra norske Ask og Eng, benkeplate av stein og nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer bestående av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser som medfølger handelen. Videre er kjøkkenet utstyrt med komfyrvakt. Et veldig godt kjøkken for de som er glad i å lage mat.

Delikat og flislagt baderom fra 2019/20. Det er behagelig varme i gulvet og nedsenket himling med downlights. Rommet har vegghengt servantinnredning med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, og speil over servant. Det er videre dusjhjørne, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.

Fra stuen er det utgang til en fantastisk takterrasse med panoramautsikt over Oslo og fjorden. Terrassen er vendt mot sydvest og byr på gode solforhold. Terrassen er på 5m² med plass til sittegruppe, grill og beplantning. En herlig forlengelse av leiligheten på sommerhalvåret. Her kan du nyte sene sommerkvelder med svært lite innsyn. Gulvoverflater er belagt med fliser og har varmekabler installert. Balkongdøren er fra 2018.

Hoveddelen har to gode soverom. Rommene har godt med lys og gode muligheter for lufting.

Hyggelig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet er innredet med stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som medfølger handelen.

Det andre soverommet har plass til seng, skrivepult eller annet ønsket møblement. Egner seg ypperlig som barnerom, gjesteværelse eller hjemmekontor. Innebygd benk/ pult og skap medfølger handelen.

Leiligheten har en flott hybeldel med stue/kjøkken og bad som blir leid ut for kr. 11.900,- pr. mnd. inkl. strøm og internett. Hybeldelen kan også benyttes som et tredje soverom.

Stue: Innbydende stue med plass til f.eks. sovesofa, seng, spisebord eller annet ønskelig møblement.

Kjøkken: Rommet har en åpen stue/kjøkken løsning. Kjøkkeninnredningen er fra 2019/20 og er utstyrt med benkeplate av laminat, nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur, platetopp nedfelt i benkeplate og kjøleskap i benk. Det er ventilator i overskap med komfyrvakt.

Bad: Pent og flislagt baderom fra 2019/20 med gulvvarme. Rommet har en vegghengt servantinnredning med dør, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap over servant, dusjhjørne med forheng og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

7 079 pr. mnd. Inkluderer internett, trappevask, nedbetaling fellesgjeld, felles byggforsikring, kommunale avgifter, vedlikehold av fellesarealer m.m.

Felleskostnader drift: 5.934,-

Avdrag lån 9820.73.58304: 406,-

Renter lån 9820.73.58304: 208,-

Kollektiv bredbånd: 306,-

Renhold trapper: 225,-

Felleskostnadene øker med 9% fra 01.01.2026. Økningen er tatt med i tallene over.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

- Felleskostnader

- Strøm

- Innboforsikring

- Eiendomsskatt (kr. 1365,- for 2025)

35 329

22 214

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 98207358304, OBOS-banken AS

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 26.11.2025: 7.1% pa.

Antall terminer til innfrielse: 71

Saldo per 26.11.2025: 261 196

Andel av saldo: 35 329

Første termin/første avdrag: 30.10.2019 (siste termin 30.09.2031)

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 906 464 pr. 31.12.24| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 7 625 856 pr. 31.12.24 Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad stort :

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.

Våtrom - Bad lite :

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.

Kjøkken - Kjøkken stort :

- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det foreligger kun samsvarserklæring på renovering av anlegget gjort av nåværende eier elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i manglende dokumentasjon deler av anlegget bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Kjøkken - Kjøkken lite :

- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.

Balkonger, terrasser, veranda etc:

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

Nytt arbeid

Årtsall: 2020

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Renovert eksisterende bad samt bygget nytt hybelbad i perioden nov 2019- mars 2020. Tekst fra sluttrapport rørlegger: Renovering av 2 bad og 2 kjøkken med nytt sluk 75mm, avløp til toalett 110 med overgang 90mm, 50mm kjøkken, servant 40mm og v. maskin 40 mm pp rør. Nytt rør i rør system fra Høiax 15mm med 18mm tilførsel v.vann og k.vann. Montering av v.vannsbereder, innbyggingssisterne med veggskål og utstyrsmontering. Montering av durgoventil på 75mm avløpsrør. MRS VVS har utført sveisemembran i Rosenhoffgata 12a. Membran er levert av PROTAN AS. Våtromsmembran utføres etter lov om håndtverkertjenester og etter NS3430 med 10 års tetthetsgaranti.

Hvilket firma utførte jobben? MRS VVS AS

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.  Beskriv feilen og omfanget: Etter utbytting av alle vinduene i sameiet i 2022 opplevde vi lekkasje fra over vinduet i soverom 2 mot sør ved kraftig regn og vind fra sør pga mangelfull tetting av vindu fra utsiden. Dette ble utbedret av faglært i regi av sameiet mai 2025. Har ikke opplevd lekkasje etter det, og det var ingen fuktskader på vinduet eller internt i boligen.

4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.

Nytt arbeid

Årstall: 2022

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Stort sett alle vinduer i bygget ble byttet i 2022 i regi av sameiet, utført av Altiglass AS. Før vi kjøpte ble balkongen i vår leilighet renovert i regi av sameiet, da ble det også satt inn ny balkongdør leiligheten. Vinduene i hybeldelen ble også byttet før vi kjøpte. Resterende vinduer i leiligheten er nye fra 2022. Ref. punkt over ble forsegling rundt vindu mot sør utbedret i regi av sameiet våren 2025. Vinduet ble tatt ut og sjekket, satt inn på nytt samt forseglet/tettet på nytt fra utsiden. Ingen fuktskader på vinduet eller internt i boligen. Første etasje av fasaden ble pusset opp og malt i 2024.

Hvilket firma utførte jobben? Altiglass AS

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?

Ja, Ikke i den tiden vi har bodd der. Det var oversvømmelse i kjeller i oppgang A noen år før vi flyttet inn, det var noe feil med tilkobling til kommunalt rør ved kraftig regn. Det ble utbedret i regi av kommunen ved bl.a. å montere en tilbakeslagsventil og så vidt vi vet har det ikke vært et problem etter det. Ellers er det generelt litt fuktig i kjelleren, som kjellere i gamle bygg ofte er, pga lite ventilasjon. Vi har likevel byttet til oss en bod i kjelleren for å oppbevare sportsutstyr, dekk o.l., og bruker bod på loftet til tekstiler og klær.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.

Nytt arbeid

Faglært

Årstall: 2020

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Størsteparten av intern elektrisk anlegg i leiligheten ble oppgradert ifm renovering av hele leiligheten i 2019-202. Nye ledninger, stikker, lys og hvitevarer ble installert av Elektrikergruppen. AS Varmefolie i hoveddel ble installert av Moderne Elektro AS. Det foreligger sluttkontrollrapport og samsvarserklæring på alt arbeid som har blitt gjort.

Hvilket firma utførte jobben? Elektrikergruppen AS og Moderne Elektro AS

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Ja, Ref. tidligere punkt om oversvømmelse i kjeller i oppgang A (før 2019), dette ble utbedret. Ingen feil som vi kjenner til i vår tid i sameiet.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.

Nytt arbeid

Årstall: 2020

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nye rør ifm etablering av nye bad da leiligheten ble renovert i 2019-2020. I tillegg til renovering av bad ble det flyttet og bygget to nye kjøkken (en i hoveddel og en i hybeldel). Se punkt om våtrom og sluttrapport fra rørlegger.

Hvilket firma utførte jobben? MRS VVS AS

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.

Beskriv feilen eller endringen: Flere av pipeløpene i sameiet har blitt innvending rehabilitert i regi av sameiet de siste årene.

24 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja.

Nytt arbeid

Årstall: 2020

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Kjøpt ut og bruksendret deler av loftet til del av bolig ifm renovering av leiligheten i 2019-2020.. Leiligheten er derav noe større nå enn når vi kjøpte den. Ferdigattest foreligger og alt arbeid ble utført av faglærte (søker og utførende). Har dokumentasjon på endringer, utført arbeid og ferdigattest.

Hvilket firma utførte jobben? Solheim Bygg AS og Professional services AS

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

25.1.8 Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Ja.

25 Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja.

26 Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.

29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.

Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? Nei, ingen større nye planer som vi vet om, trykket "Ja" for å kunne legge inn en utfyllende kommentar. Sameiet gjennomfører et prosjekt vinter vår 2026 for oppgradering av brannsikkerhet, denne kostnaden kommer før salg av leiligheten. Felleskostnadene justeres med 9% fom 1. januar 2026 som inkluderer KPI-justering og skal dekke fremtidige vedlikeholdskostnader.

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.

Skriv opplysningene her: Leiligheten ble mer eller mindre totalt oppusset da vi kjøpte den, i perioden november 2019 - mars 2020. Oslo Byggservice AS var prosjektleder og utførende på arbeid som ikke gikk på rør, elektrisk eller utkjøp av loftsareal som ble utført av faglærte som spesifisert over. Arbeidet inkluderte renovering av ett bad (hoveddel), bygging av ett nytt bad (hybel), etablering av to nye kjøkken og demontering av eksisterende kjøkken, nytt elektrisk anlegg, oppussing av alle overflater, bygging av skap og ny lettvegg ved soverom, nytt parkettgulv, gulvisolasjon og varmefolie i hoveddel, samt flislegging av inngangsparti (uten folie).

Hybelen som ble etablert var tidligere et soverom som del av leiligheten og godkjent for beboelse / varig opphold. Har ikke søkt egen godkjenning som selvstendig utleiedel da det er en dør mellom leiligheten og hybelen bl.a. sånn at rommet og badet kan brukes som en del av leiligheten etter ønske, slik blir også utleieinntekter fra hybelen skattefrie.

Boligens totale areal er 96 kvm.

5. etasje:

BRA-i: 89 m²

TBA: 5 m²

Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca 5 m².

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 4 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 476 kvm, Eierform: Eiet tomt

Det finnes stadig garasjeplasser i Jørgen Løvlands gate 3 og 5 ute for salg/leie (Få meter fra leiligheten). En annen mulighet er garasjeanlegget i Sinsenveien 3 (Pengeskapsfabrikken).

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Boligbygg over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur i granitt/stein, bærende vegger og skillende dekker tre og murkonstruksjoner. Yttervegger av pussede og malte flater. Saltak med oppløft tekket med takplater (taket er ikke besiktiget). Entrédør med sikkerhetslås. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to og tre-lags glass. Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av deler av loft til rom for varig opphold fra 2020.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Hybeldelen leies i dag ut for kr. 11.900,- pr. mnd. inkl. strøm. Det er 2 måneder oppsigelsestid.

Hoveddel leies i dag ut for kr. 27.700,- pr. mnd. eks. strøm. Det er 1 mnd. oppsigelsestid.

Oppvarmet med elektrisitet. Varme i alle gulv, utenom den lille entréen.

Energiforbruket er ifølge selger ca. 8.000 kWh pr. år (totalt på hoveddel og hybel). Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til bygggeområde. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Pågående byggesaker:

Jørgen Løvlands gate 22 C - Bruksendring av bod til bolig - H0103. Se saksnummer: 202553761.

Strømstadgata 2 - Rehabilitering av bad (H0301). Se saksnummer: 202459091.

Jørgen Løvlands gate 24 A - Innsetting av nytt takvindu. Se saksnummer: 202553363.

Jørgen Løvlands gate 21 - Oppføring av sykkelskur. Se saksnummer: 202552862.

Jørgen Løvlands gate 23 B - Bruksendring av bod på loft til bad - H0302. Se saksnummer: 202462011.

Jørgen Løvlands gate 25 A - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring - leilighet H0402. Se saksnummer: 202550717.

Jørgen Løvlands gate 25 A - Flytting av dør (H0301). Se saksnummer: 202552492.

Jørgen Løvlands gate 9 - Gjenoppføring og ombygging - Villa Sorgenfri. Se saksnummer: 202306815.

Jørgen Løvlands gate 5 - Innglassing av balkonger. Se saksnummer: 202316017.

Pågående plansaker:

Hasleveien 4-6, Sinsenveien 1 og Trondheimsveien 119, 123 og 125 - Boliger og næring. Se saksnummer: 202550615.

Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Se saksnummer: 201901778.

Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring. Se saksnummer: 202451391.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i ærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

1987/17952-29/105  Pantsettelseserklæring  

18.03.1987 

BELØP: NOK 15.000

Panthaver:Sameiet  

Lnr: 1122717

PANTSETTELSESERKLÆRING

ANFØRT PRIORITET:

ETTER 90% AV FØRSTE OVERDRAGELSESSUM OG SENERE ETTER

90% AV LÅNETAKST

Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata

1987/17952-28/105  Seksjonering  

18.03.1987 

opprettet seksjoner:

snr: 13

formål: Bolig

sameiebrøk: 117/1029

EIENDOMMEN ER OPPDELT I 14 SEKSJONER

For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Sameie: Sameiet Rosenhoffgate 12, Orgnr: 985492034

- Sameiet Rosenhoffgate 12 består av 15 boliger og ingen næringslokaler.

- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.

- Sameiet har ikke revisor.

- Alt kontakt fra beboere til styret, skal sendes på epost til styret sin e-post: styretr12@gmail.com

- Sameiet har avtale med Telia Norge AS.

- Felles sykkelparkering i bakgård.

- Felles oppbevaringsplass til sykler i kjeller.

Ingen forkjøpsrett.

If Skadeforsikring NUF Polisenummer: SP2597022

Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:

Driftsinntekter kr. 687 628,-

Driftskostnader kr. 90 283,-

Årsresultat kr. 72 292,-

Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr. 72 500,-

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.

Opplysninger fra styret pr. 27.11.2025:

Det er per nå ikke planlagt større rehabiliteringer. Det jobbes med oppgradering og vedlikehold av brannsikring i bygården. Beboerne har betalt en installasjon av denne i november. Det er ikke budsjettert for videre kostnader i 2026, men det kan ikke utelukkes at det kreves inn midler for nye tiltak med brannvern. Ellers er mindre elarbeid i forbindelse med en luftfukter i kjelleren.

Styret har nettopp vedtatt en økning i felleskostnadene på 9 % fra 1. januar 2026.

Bakgrunnen for justeringen er å dekke økte kostnader, sikre midler til nødvendig vedlikehold, og unngå at sameiet må ta opp nye lån. Budsjettet for 2025 endte med et underskudd, hovedsakelig fordi det ikke var satt av midler til vedlikehold. Dette er nå rettet opp i årets budsjett.

Styrearbeidet 2024 kort fortalt:

- Vinduene og diverse klager der har fulgt med (års lang prosess)

- Peis og pipe utbedring

- Firesafe og brann kontroll forbedring

- Fasaden og innhentning av tilbud

- Maling x flere av tagging

- Innkalling til dugnader

- Advokat sak

- Kontakt av diverse meglere i forhold til salg

- Redigering av vedtekter

- Korrigering av A og B utgifter

- Megler mellom beboer grunnet bod forvirring

- Opprydning av felles arealer

- Planlegg avhentning av søppel fra kjelleren

- Avfuktning og maskine til kjeller v. Salg (A.)

- Brann kontroll v. Oslo brann og redning

Før husdyr/kjæledyr anskaffes skal søknad om dyrehold sendes til styret. Hunder skal holdes i bånd på sameiets fellesareal. Det er beboeres ansvar å påse at hunder ikke gjør fra seg i bakgården eller i fellesarealene for øvrig.

Følgende medfølger ikke handelen:

- Pendellamper over kjøkkenøy og spisestuebord

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har tegnet boligselgerforsikring

Grünerløkka Eiendomsmegling AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Grünerløkka Eiendomsmegling AS. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 92 20 47 07 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

Rosenhoffgata 12A, 0560, Oslo, Gnr. 226 bnr. 53 snr. 13 orgnr. 985492034 i Oslo kommune

17-25-0077

Om meglers vederlag er det avtalt 0,90 % av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 6990,-, tilrettelegging kr 16 990,-, markedspakke kr. 24.950,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:

Kjerstin Falkum

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Carl Berner sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.