Velkommen til en stilren 3-roms endeleilighet med tilbaketrukket og sentral beliggenhet mellom Bislett og St. Hanshaugen. Store vindusflater, god takhøyde og en gjennomgående planløsning gir boligen et lyst og luftig preg. Leiligheten ble vesentlig oppgradert i 2021 og fremstår med moderne løsninger.

Leiligheten ligger i et veldrevet borettslag med umiddelbar nærhet til et bredt utvalg av servicetilbud, kollektivtransport, parker og byliv.

- Endeleilighet med store vindusflater og godt lysinnslipp

- Høy 1.etasje med lite innsyn

- Generøs takhøyde på opptil 2,75 m

- God planløsning og godt med oppbevaringsplass

- Stilrent kjøkken fra 2021 med integrerte hvitevarer

- Delikat bad, overflateoppusset og ny innredning i 2021

- To gode rom som i dag brukes som soverom med garderobeskap

- Kjellerbod med gulvareal på ca. 6 m²

- Ingen forkjøpsrett

- Rolig beliggenhet

Hjørneleilighet i 1 etg. som har en planløsning som består av entré/gang, bad/wc, soverom, soverom/kontor, kjøkken og stue.

Leiligheten disponerer en bod i kjelleren med gulvareal på ca. 6 m².

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Dagens planløsning avviker fra tegning datert 1983. 

Det er ikke søkt om bruks endring på det minste soverommet fra kontor til soverom. Rommet har imidlertid tilgang på dagslys og er utstyrt med åpningsbart vindu og kalles etter dagens bruk som soverom/kontor.

Når du kommer inn i leiligheten blir du møtt av en lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk. Entréen har gode muligheter for å etablere praktiske oppbevaringsløsninger etter behov.

Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod med gulvareal på ca. 6 m², som gir ekstra lagringsplass.

Leiligheten har en innbydende og pen stue. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og skaper en god romfølelse. I kombinasjon med generøs takhøyde på opptil 2,75 m oppleves stuen som lys og luftig. Stuen byr på gode møbleringsmuligheter med plass til sofagruppe med tilhørende møblement, tv-seksjon og spisebord. Leiligheten er vel gjennomført med delikate overflater malt i 2021, samt pen 3-stavs parkett som ble slipt i 2021.

Leiligheten har et stilrent kjøkken fra 2021 med gode løsninger. Kjøkkeninnredningen har slette fronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum, samt belysning over benkeplaten. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser - alt inkludert. Det er montert waterguard, og over platetoppen er det montert komfyrvakt. Komfyrvakt og koketopp er nye fra 2026. Et stort vindu sørger for godt med naturlig dagslys i rommet.

Leiligheten har et moderne og delikat baderom, oppgradert i 2021 med microsement og ny innredning. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og heldekkende servant, speil med belysning, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dører. Det er opplegg for vaskemaskin.

Badet har behagelig varme i gulvet, downlights i himlingen og flislagte overflater som er dekket med mikrosement på både gulv og vegger.

Leiligheten har to gode soverom, begge med god oppbevaringsplass i garderobeskap fra 2024.

Hovedsoverommet er romslig og har plass til dobbeltseng med nattbord på hver side og annet møblement.

Det andre soverommet har plass til seng eller skrivebord, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor - alt etter behov.

5 895 pr. mnd.

Renter og avdrag: 750,-

Renter og avdrag: 430,-

Felleskostnader: 4 715,-

Felleskostnadene inkluderer renter og avdrag fellesgjeld, TV/ bredbånd, drift og vedlikehold, forretningsførsel m.m.

Varmtvann er ikke inkludert i felleskostnadene og kommer i tillegg. Det ble vedtatt at det skal settes opp en årlig avregningsrutine hvor kun andel 1-8 betaler for varmtvannet til Borettslaget Falbesgate 9. Liste med andelseiere og beløp sendes til OBF hver februar, og kostnaden kan påregnes med mars-felleskostnadene. Se mer informasjon under "hva skjer i gården".

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år av gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

99 197

6 528

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 12121620063, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 23.02.2026: 5.25% pa.

Antall terminer til innfrielse: 118

Saldo per 23.02.2026: 51 790

Andel av saldo: 0

 ( siste termin 30.11.2035 )

Lånenummer: 12139001166, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 23.02.2026: 5.25% pa.

Antall terminer til innfrielse: 104

Saldo per 23.02.2026: 1 190 372

Andel av saldo: 99 198

Første termin/første avdrag: 30.11.2025 ( siste termin 30.09.2034 )

Nei.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 727 266 pr. 31.12.24| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 6 909 064 pr. 31.12.24 Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrad 2:

Utvendig > Vinduer

Utvendig > Dører

Innvendig > Overflater

Tekniske installasjoner > Vannledninger

Tekniske installasjoner > Avløpsrør

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Tekniske installasjoner > Varmekabler

Våtrom > 1 etasje > Bad > Generell

Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater vegger og himling

Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater Gulv

Våtrom > 1 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Våtrom > 1 etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Våtrom > 1 etasje > Bad > Ventilasjon

Våtrom > 1 etasje > Bad > Fukt i tilligende konstruksjoner

Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrad 2:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

I tilstandsrapport er følgende elementer konstruksjoner som ikke er undersøkt

Utvendig > Utvendige trapper

Utvendig > Andre utvendige forhold

Innvendig > Pipe og ildsted

Se vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon om de ulike punktene.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

Beskriv feilen og omfanget: Det er slitasje i mikrosement på badet, og skade i gulv under vask.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja

2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

2.1.2 Årstall: 2021

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ekstrembygg AS ble leid inn av tidligere eier Thomas Baasnes for å pusse opp badet. Arbeidet de utførte var å rive ned eksisterende baderomsmøbler (servant, dusj, toalett og møbler), vaskemaskin og serv ant/vask byttet plass og det ble lagt opp nye rør og oppkoblinger til nytt oppsett av vask og vaskemaskin, installasjon av vegghengt toalett med sisternekasse innbygd i veggen, installasjon av ny e dusjdører, montering av speil, bygge benk for innebygd vaskemaskin, montere inspeksjonsluket til hovedvannkrav på badet, montere nytt servant/vask, samt legge

grunnlag til mikrosement p å gulv og vegger på badet. Estatement ble videre leid inn for å: legge 2 lag mikrosement, samt sealer og 2 lag med

lakk. Videre ble taket senket, det ble bygget tak av trespieler, samt installert spotter i taket. Elfag Ekspert AS ble videre leid inn for å gjøre

sluttkontroll og risikovurdering av elektrisk anlegg. Dokumentasjon fra Estatement ligger i Boligmappa.

2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Ekstrembygg AS, Estatement AS og Elfag Ekspert AS

2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja

4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

4.1.2 Årstall: 2019

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I 2019 ble de gjennomført rehabilitering og maling av fasade, herunder fjerning av løs murpuss, tetting av sprekker og skifting av vindusbeslag i oppgangen.

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Utvendig Maling AS

4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja

Beskriv omfanget: Innerst i vår bod er det et hulrom under utvendig trapp hvor det har vært små utettheter og det har vært litt fuktig der. Disse hullene ble nylig tettet. Boden har ellers vært tørr.

9 Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja

Beskriv feilen og omfanget: Det høres en svak, høyfrekvent ringelyd fra området bak stekeovn/platetopp når kursen er aktiv. Lyden opphører når sikringen slås av. Platetoppen er byttet i februar 2026 uten at lyden forsvant. Det er ikke avdekket feil ved funksjon, og installasjonene fungerer normalt. Årsaken til lyden er

ikke avklart.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja

10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

10.1.2 Årstall: 2021

10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I mars 2021 gjennomførte selskapet Elfag Expert AS følgende elektrisk arbeid på kjøkken: 25A komfyr kurs for platetopp, komfyrvakt, 15A kurs for komfyrovn, nye stikkontakter til kjøl, vifte, ovn, oppvaskmaskin og brukskontakter, opplegg for dimmer. Kursene ble trukket fra gangen via kanal. På badet ble det satt opp opplegg for stikkontakt. Videre ble det i Juni 2021 gjort kontroll av elektrisk av arbeid på elekstrisk anlegg, samt

risikovurdering på badet.

10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Elfag Ekspert AS

10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

10.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

10.2.2 Årstall: 2021

10.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

10.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

05.11.2020 ble en kontroll av elektrisk anlegg gjennomført av Infratek Elsikkerhet AS på vegne av Det lokale eltilsyn (DLE) i Elvia AS (saksnummer 5158200). Kontrollen ble gjennomført som en stikkprøve etter føringer fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Se boligmappa. Ved kontroll ble det ikke funnet noen avvik. Det er videre gjennomført kontroll av elektrisk arbeid på bad etter oppussing av Elfag Expert AS, som ble gjennomført i Juni 2021.

10.2.5 Hvilket firma utførte jobben? Elfag Expert AS

10.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

19 Har det vært skadedyr i leiligheten? Ja

Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Det er observert melmøll på kjøkkenet. Berørte matvarer er kastet og skap rengjort. Det er ikke observert aktivitet etter dette.

20 Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja

Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Det har vært mistanke om rotter i bod rundt 2019/2020, men borettslaget har siden gjort tiltak med utettheter og hatt kontinuerlig kontroll av rottefeller, og det er ikke oppdaget noe aktivitet siden.

Boligens totale areal er 65 kvm.

Første etasje:

BRA-i: 62m²

Leiligheten disponerer en bod i kjelleren som er på ca. 3 m². samt gulvareal med lav takhøyde på ca. 3 m². Disposisjonsrett på boden er gitt av

eier, det er ikke fremlagt noe papir på eierforholdet.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 368 kvm, Eierform: Fellestomt

Parkeringsplass

Borettslaget er disponerer 1 parkeringsplass i bakgården. Parkeringsplassen kan bookes via Google kalender av alle beboerne.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Yttervegger er trolig oppført med doble teglstensvegger. Utvendig teglstein er pusset og malt, med enkle ornamenter og gesimser. Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein eller tilsvarende, med snøfangere. Ikke befart av takstmann. Grunnmur og fundamenter i uisolert naturstein/teglstein. Fundamentert til forventet å være på fast masse eller påler/treflåtekonstruksjon. Grunnforhold kan ikke fastslås med 100 % sikkerhet. Dreneringsforhold er ikke kjent for takstmannen og ikke kontrollert videre. Tidstypiske overflater med sprekker i murverk. Det er registrert fuktighet i bodarealet. Dette må undersøkes nærmere.

Generelt:

Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, samt vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Det henvises til styrets årsberetning med hensyn til vedlikehold og påkostninger. På generelt grunnlag anbefales det alltid å sette seg inn i vedtekter, regnskap og husordensregler.

Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontro

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Følgende forskjeller er registrert:

Inngang til leiligheten er endret sammenlignet med opprinnelig tegning. Inngang/adkomst til kjøkken er endret. Kontor er omdisponert til soverom. Det er etablert to soverom i stedet for ett soverom og ett kontor. Det er ikke søkt om bruksendring for varig opphold av rommet. Intern rominndeling er endret, og flere innervegger er flyttet eller etablert på nytt. Dagens planløsning fremstår dermed som omdisponert i forhold til opprinnelig godkjent tegning fra 1983, særlig med hensyn til adkomst og romstruktur. Som følge av endringene originale tegninger har rommet redusert størrelse og tilfredsstiller verken tidligere krav til minimum 15 m³ romvolum for rom for varig opphold eller dagens veiledende anbefaling om minimum ca. 7 m² gulvareal. Rommet har imidlertid tilgang på dagslys og er utstyrt med åpningsbart vindu og kalles etter dagens bruk som soverom/kontor.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opptil tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektene for utfyllende bestemmelser.

Boligen har elektrisk oppvarming.

Varmekabler i bad

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for industri etter bestemmelsene i S-2255, av 28.07.1977. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Pågående byggesaker:

Falbes gate 9 - ferdigattest på henlagt sak 201014432, Oppføring av balkonger mot indre gård. Se saksnummer: 202600776.

Falbes gate 5 - mulig ulovlig kjøkken. Se saksnummer: 202504989.

Sofies gate 10 A - mulig ulovlig utleie - Seksjon 11. Se saksnummer: 202505159.

Sofies gate 10 A - bruksendring til gatekjøkken, mindre endringer og skilt. Se saksnummer: 202523127.

Sofies gate 10A - ulovlig opprettelse av serverings- og overnattingsted. Se saksnummer: 202521151.

Holbergs gate 1 - fasadeskilt - Holbergs gate 1 Montel. Se saksnummer: 202509704.

Sofies gate 3 A - forespørsel om mulig ulovlig endring av skilt på fasade. Se saksnummer: 202504726.

Sofies gate 7 - mulig ulovlig bruksendring til dagligvarebutikk. Se saksnummer: 202505275.

Sofies gate 7 - bruksendring til dagligvarebutikk - Bunnpris. Se saksnummer: 202510845.

Sofies gate 7 og Krumgata 5 - installasjon av brannalarmanlegg. Se saksnummer: 202510186.

Krumgata 5B - mulige ulovlige arbeider. Se saksnummer: 202601820.

Pilestredet 42, 48, 50 og 52 - etablering av solceller på taket, dispensasjon. Se saksnummer: 202511705.

Stensberggata 23C - oppføring av balkong. Se saksnummer: 202521958.

Dovregata 3 A - etablering av takterrasse og utskifting av taktekking. Se saksnummer: 202507769.

Glückstads gate 1 - oppføring av nybygg og renovering av eksisterende tomannsbolig. Se saksnummer: 202504028.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

1927/921050-1/105  Erklæring/avtale  

13.12.1927 

Bestemmelse om kloakkledning

1937/305524-1/105  Best om garasje/parkering  

13.12.1937 

Bestemmelse om bruksendring

1996/71068-1/105  Erklæring/avtale  

11.12.1996 

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. midlertidig

bruksendring fra leilighet til kontor.

Med flere bestemmelser

Kan ikke slettes uten samtykke fra Byutviklingskomiteen v/

Plan og Bygningsetaten

2011/125596-1/200  Pantedokument  

15.02.2011 

BELØP: NOK 29.250.000

Panthaver:FALBESGATE 9 BORETTSLAGET  

Org.nr: 995488086

2011/732274-1/200   ** Prioritetsbestemmelse  

13.09.2011

Veket for: PANTEDOKUMENT 2011/732266-1/200

2011/732266-1/200  Pantedokument  

13.09.2011

BELØP: NOK 2.120.000

Panthaver:DNB BANK ASA  

Org.nr: 984851006

Grunndata

1894/900198-1/105  Opprettelse av matrikkelenheten  

30.10.1894 

OPPRETTELSE - FRADELT FRA DALSBERGSTIEN 12B - UTGÅTT

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 995488086. Bygningen(e) er lokalisert i Oslo kommune og har 12 boligenheter og ingen andre enheter.

Forretningsførselen er utført av Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF) i henhold til kontrakt. Regnskapsførselen utføres av OBF Regnskapsbyrå AS.

Borettslaget har ingen avtale om vaktmestertjeneste.

Borettslaget har avtale om rengjøringstjeneste med Oslo Renhold & Vedlikeholdsservice.

Selskapet tilbyr også vaktmestertjenester, litt snekker og prosjektarbeid, og styret er i kontakt med dem for å innarbeide en rutine hvor renholdsarbeiderne skifter lyspærer i oppgangene ved behov.

Bredbånd, kabel-tv

Borettslaget har en Flexavtale med Telia.

Beboerne har 3 ulike alternativer de kostnadsfritt kan velge mellom. Man kan kun ha ett av alternativene om gangen:

1: TV-pakken TV & Strømming med 50 valgfrie poeng og Bredbånd 200 mbit/s.

2: TV-pakken TV & Strømming med 50 + 60 valgfrie poeng.

3: Bredbånd 750 mbit/s.

Styret innhenter bilagsattest fra Telia som deles på Facebooksiden for refusjon fra arbeidsgiver.

Nøkler, skilt

Nøkler til inngangsdør, bakgård og kjeller kan bestilles av styret. Låssystemet ble byttet i 2019. I forbindelse med utskiftning av låser til bakgård, kjeller og oppgang, har alle enheter har fått utdelt to nøkler. Avis- og postbud har nøkkel som kun gir tilgang til oppgang (og ikke kjeller / bakgård).

Utendørs sykkelstativ med lås.

Ingen forkjøpsrett.

Gjensidige Forsikring ASA Polisenummer: 81315088

Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:

Driftsinntekter kr. 733 560,-

Driftskostnader kr. 599 686 ,-

Årsresultat kr. 71 493,-

Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr. 92 680,-

Vedtektene følger som vedlegg.

Følgende ble vedtatt på generalforsamling 2025:

Forslag fra styret om avregning i henhold til varmtvann mot andel 9, 10, 11 og 12

På generalforsamlingen i 2024 ble det vedtatt at varmtvann skulle legges inn som en egen linje på felleskostnadene for varmtvann.

Andelene på loftet og andelene i sidebygget er ikke koblet på borettslagets varmtvann. Borettslaget får egen strømregning for varmtvann knyttet til eget målernummer. Styret må undersøke kostnadene, samt regne ut hvor stor del av dette som er dekket av de fire andelene de siste 3 årene. Kostnader fra andelseiers eiertid skal refunderes så snart som praktisk mulig. Fra juli 2024 skal det opprettes egen linje på felleskostnadene for varmtvann. Her skal de 8 andelene med felles varmtvann få fordelt budsjetterte kostnader til varmtvann. Dette må avregnes presist årlig før fastsettelse av årsregnskapet. Varmtvann skal legges som egen post i budsjettet.

Enstemmig vedtatt

Styret har i løpet av året fått installert egne strømmålere for varmtvannstankene som forsyner leilighetene H0101-H0402 med varmtvann. For perioden fra disse ble installert i januar 2025 til og med mai 2025, har varmtvannstankene forbrukt ca. 1 900 kWh per måned i strøm. I henhold til vedtaket skal andelshavere som ikke har tilgang til felles varmtvann få refundert det de historisk har betalt for strøm til felles varmtvann over felleskostnadene, i en periode oppad begrenset til det korteste av tre år og eiertid. Andelshavere med tilgang til felles varmtvann skal tilsvarende betale det de har betalt for lite, med samme begrensning av periode tilbake i tid. Historisk har alle andelshavere betalt 1/12 av strømkostnaden - også til felles varmtvann. Andelshaverne med tilgang til felles varmtvann har dermed betalt 8/12, slik at det gjenstår 4/12 (som til nå er betalt av de som ikke har felles varmtvann). Styret har beregnet en gjennomsnittlig strømpris per måned for månedene juni 2022 til mai 2025. For andelshavere som har eiertid i mer enn tre år, utgjør 1/12 av strømkostnaden kr 11 656, slik at andelshavere som ikke har felles varmtvann skal få refundert dette beløpet, mens andelshavere med felles varmtvann skal betale kr 5 828. For andelshavere med kortere eiertid, vil beløpet bli justert basert på eiertid. På grunn av ulik gjennomsnittlig eiertid, vil borettslaget sitte igjen med en netto positiv differanse på kr 10 240. Fra og med 1. juli 2025 vil det for andelshaverne med felles varmtvann bli lagt til en post for dette på felleskostnadene, med et akontobeløp basert på et estimert månedlig totalforbruk på 1 900 kWh og en snittpris per kWh. Det vil bli foretatt en årlig avregning hvor faktisk forbruk av strøm og månedlige gjennomsnittspriser vil bli benyttet. Reduksjonen i strømkostnad for borettslaget (i og med at strømkostnad for felles varmtvann belastes andelshaverne som har tilgang til dette) er ikke lagt inn i vedlagte budsjett for 2025.

Vedtak:

Det ble påpekt at saken må vurderes opp mot borettslagets brøk, slik at tallene i innkallingen må korrigeres. Det oppsto spørsmål om det var behov for avstemming, grunnet fjorårets vedtak. Det kom også opp benkeforslag om at vedtaket skulle fattes med virkning fra juni 2025, og at det ikke skulle gjøres refusjon med tilbakevirkende kraft. Saken utsettes til ekstraordinær generalforsamling.

Følgende ble vedtatt på generalforsamlingen i 2025:

Det ble vedtatt at det skal settes opp en årlig avregningsrutine hvor kun andel 1-8 betaler for varmtvannet til Borettslaget Falbesgate 9. Liste med andelseiere og beløp sendes til OBF hver februar, og kostnaden kan påregnes med mars-felleskostnadene. Det ble i tillegg vedtatt at varmtvannskostnadene skal avregnes tilbake i tid for de siste 3 årene (fra og med august 2022 til og med juli 2025). Faktura kan forventes i desember, men styret kan kontaktes ved behov for utsettelse.

Brann- og redningsetaten gjennomførte tilsyn hos oss 15. november 2023. Under tilsynet fant de mindre avvik, som må følges opp. Se vedlagt protokoll fra generalforsamling 2025 for nærmere beskrivelse.

Her føres opp en kronologisk oversikt over større vedlikehold som har blitt gjennomført de siste årene:

2024: Sparkling av vegger kjeller brannsikkerhet, Installerte målere på VVB, utskifting av ledninger VVB, utelys mot bakgård

2023: Ikke gjennomført større vedlikehold.

2022: Ikke gjennomført større vedlikehold.

2021: Ikke gjennomført større vedlikehold.

2019: Rehabilitering og maling av fasade, herunder fjerning av løs murpuss, tetting av sprekker og skifte av vindusbeslag i oppgangsbygg.

2018: Enkel rehabilitering av fasaden med tetting av sprekker og murskader.

Opplysninger fra styret pr. 03.03.2026:

Det er ikke planlagt noen rehabiliteringer, kun fortsatt arbeid med brannsikring iht informasjon i siste årsmelding.

Det er ikke planlagt å øke felleskostnadene med det første. De siste årene er det gjort flere økninger i et stegvis arbeid mot å bedre borettslagets likviditet. Økonomien til borettslaget ser nå mye bedre ut, og dette lar oss holde nivået i 2026 uten øvrige økninger. Felleskostnadene nå er kanskje litt høye, men i det ligger også at borettslaget nå har midler til mindre vedlikeholdsarbeider/forsikringssaker som måtte oppstå. Dette anses som en fordel for alle.

Garderober og panelovnene (som fremgår av bildene) følger med.

Persienner og liftgardiner følger med.

Vaskemaskin følger med.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring.

Grünerløkka Eiendomsmegling AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Grünerløkka Eiendomsmegling AS. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 97 75 98 12 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.

Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Falbes gate 9A, 0170, Oslo, Gnr. 217 bnr. 128, andelsnr. 2 i Falbesgate 9 borettslaget med orgnr. 995488086 i Oslo kommune

17-25-0142

Om meglers vederlag er det avtalt 1 % av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 6990,-, tilrettelegging kr 16 900,-, markedspakke kr. 24.950,-. For visninger er det avtalt kr. 3.200,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.). Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS. Ansvarlig megler: Torfinn Sørvang Schala & Partners Carl Berner

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Carl Berner sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.