Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Styrets årsrapport
Vedlikehold
- Forprosjekt avløpsrør og vannforsyning: Det har vært foretatt videoinspeksjon av en rørstamme og
bunnledning med positive tilbakemeldinger. Rørstammen relativt ny og OK. Mens bunnledningen har noe
utfelling/belegg, men intet akutt og trenger bare spyling i løpet av et par år. Altså forholdsvis god tilstand
og neppe betydelige kostnader til vedlikehold.
- Dybdekontroll av el-anlegg: Avklart, det viser seg at det fantes en rapport fra 2021, men avvikene var ikke
utbedra. Dette ble utført sommeren 2024. Samtidig splitta vi kursen til callinganlegg/dørlåser og utelys,
slik at dørene fortsatt kan åpnes om utelyset får jordingsfeil/kortsluttes.
- Utskiftning av gjerde ved trapp: Vi har sikra det midlertidig slik at det kan stå i noen år til, for seinere
rehabilitering eller utskiftning med et mer vedlikeholdsfritt gjerde.
- Kartlegge tilstanden på piper og luftepiper:
- Pipeløpene var det ikke nødvendig å sjekke siden det i borettslaget ikke er lov å koble til ildsteder. Dette
tiltaket var noe hodeløst foreslått av konsulenter som tydeligvis ikke var kjent med at skorsteinene ikke har
vært brukt på mange tiår.
- Luftepipene er mest sannsynlig greie nok. For beboerne er det et større problem at ventilene i mange
leiligheter er avstengte, de skal være åpne og tilgjengelige både på bad og der de finnes i andre rom. Det
kan fort bli for dårlig utluftning - og også mangefull innlufting om ventilene på vinduene er avstengt.
- Omfuge/utbedring av teglfasa der det er behov: Avklart, visuell inspeksjon viste intet åpenbart behov.
- Sjekke branntetting rundt nye kabler til leilighetene: Avklart, alt skal nå være korrekt utført.
- Rehabilitering av oppgangene: Dette er ikke gjort på 30 år. Oppgangene er prega av sterk slitasje og
stygge flater etter mange nye kabelføringer. Det ble henta inn seks anbud på arbeidet. Prisene var svært
sprikende, det er nok også kvaliteten på arbeidet. Vi endte med å engasjere Oslo Malermester Forretning
AS, de var i mellomsjiktet prismessig, men rimeligst av dem med lang erfaring og solide referanser. I
samarbeid med malermesteren og fargeeksperter ble det før jul presentert nye farger beboerne kunne
stemme over. En modifisert versjon av «vinneren» er valgt for prøveoppgang G. På bakgrunn av resultatet,
både det tekniske og estetiske, vil styret vurdere igangsettelse av flere oppganger. Men vi har en
likviditetsutfordring. Styret vurderer om en avdragsfrihet på to av lånene våre kan gi muligheten for å få alle
oppgangene rehabilitert i løpet av 2026. Men dette avhenger av at det ikke oppstår andre større,
uforutsette utgifter. Med alle kostnader har prosjektet en totalramme på ca 1,6 million kroner.
- Rehabilitering av kjellervinduer: I 2018 ble alle øvrige vinduer skifta ut, men vi har 111 temmelig slitne
kjellervinduer. Disse trengs ikke byttes ut, kvaliteten er i utgangspunktet uovertruffen på de opprinnelige
vinduene, men de trenger en kraftig rehabilitering av karmer, kitting og glass. Her er det store sprik i
kostnader, fra 300-1.000.000 kroner, avhengig av hvor grundig vi vil gjøre rehabiliteringa. Styret må ta
stilling til om vi vil gjøre en jobb som står seg i 10 år eller 30 år. Vi arbeider for å få starta arbeidet i 2025
med prioritet av kjellervinduene som vender mot gateløpene. Det er søkt støtte fra Byantikvaren, og
responsen vil påvirke tiltakets igangsettelse og omfang.
- Gamle brannbalkonger: Vi er oppmerksomme på at maling flasser av på undersiden, dette vil bli
undersøkt nærmere.
- Annet malerarbeid: Nedløpsrør, sykkelstativ, rekkverk m.m. Kan eventuelt males når annet større
malerarbeid utføres.
- Fjernvarme/radiatorer: I de siste 25 åra har borettslaget gjort store endringer i varmekilden til
radiatoranlegget. Opprinnelig var det oljefyring, i 2000 ble det oppgradert til en varmeveksler, elektrokjele
og nye beredere. I 2010 ble det skifta til kommunal fjernvarme. Alt er forsåvidt av en imponerende
standard, men dårlig dokumentert og mangler enkelte smarte komponenter. Fjernvarmen som hele året
går til varmtvann i spring/dusj, og i sju måneder av året til oppvarming av leilighetene, har den siste tida
årlig kosta oss rundt 1 million kroner. Det er 35-50% høyere enn fem år tilbake og utgjør nærmere 1/5 av
totalkostnadene våre. Varmtvannet utgjør en knapp fjerdedel av denne kostnaden, mens det er de kalde
månedene pengene raser ut. Styret ser derfor på muligheter for å redusere kostnaden siden strøm neppe
blir gratis igjen (fjernvarmekostnaden føler strøm- og nettleieprisene). Vi ser på tiltak for å redusere
forbruket i radiatoranlegget og som også vil forlenge levetida på dyre komponenter som pumper m.m. Det
omfatter montering av en filterstasjon for reinere sirkulasjonsvann (nå fullt av smuss og metallslam),
vakuumluftutskiller for å unngå luft i systemt. Det er også grunn til å gå over all ventilregulering omkring i
bygget for ikke å ha høyere sirkulasjonsnivå (og dermed varmetap) enn nødvendig i radiatoranlegget. Vi
har venta på mer «miljøstøtte» fra OBOS, men det ble utsettelser fordi OBOS ikke synes de tjener penger
nok. Miljøstøtta for 2024 kom først i januar 2025 og var ganske beskjeden. Likevel, med hjelp av den, noe
fra tidligere og en solid andel egenfinansiering, satser vi på å få gjennomført første steg av forbedringer
sommeren 2025 slik at vi er klare for en ny fyringssesong, forhåpentligvis med langt reinere
sirkulasjonsvann. Og litt lavere fjernvarmeforbruk.
- Styret jobber med en ny vedlikeholdsplan for åra framover.
Leverandører og tjenestetilbud
- Styret gjennomgikk alle avtaler borettslaget har. Dessverre var det et mangelfullt arkiv, men dette er nå
ajourført.
- Generelt har borettslaget mange prisgunstige avtaler, blant annet for vaktmestertjenester og trappevask,
slik at det ikke ser ut til å være åpenbare innsparingstiltak å finne. Ikke alle avtaler er heller til forhandling,
som forretningsføreravtalen med OBOS eller leveranse av fjernvarme fra Hafslund Celsio. Men vi vil se
nærmere på avtalen for snørydding og strøing, samt at vi sa opp avtalen med skadedyrbekjemperen
Anticimex på grunn av overfakturering.
- Det er inngått en ny «Carefree-avtale» med selskapet Gowens, denne sikrer langt bedre oppfølging av
kontrollen av brannvernutstyr både i fellesarealer og i leilighetene, samt døgnåpen telefon om beboere
trenger hjelp. Vi ber alle andelshavere om å sørge for å ha på plass brannvernutstyret borettslaget har
montert i leilighetene, les mer her: https://vibbo.no/maridalsveien-64/tema/brannsikringsutstyr
- En hodepine er vårt gamle og sammensatte låssystem hvor sylindere og låsekasse innimellom svikter.
Vi har overraskende hyppig feil på callinganlegget sjøl om det er ganske så nytt. Og ingen leverandør har
totalansvaret - det er et lappverk. Det tar tid for styret å følge opp dette, samt koster forbausende mye å
fikse. Ganske irriterende, men uklart hva vi i denne saken kan få gjort på kort sikt, annet enn å be om
tålmodighet fra beboerne om feilen ikke er kritisk.
- Det følger også betydelige kostnader med de gamle vaskemaskinene og tørketromlene våre. Styret vil
se på en løsning med sentralisering og oppgradering av fellesvaskeriet. Foreløpig prioriterer vi å holde
vaskeriene i B, H og J i drift.
Bakgården og fellesaktiviteter
- Sjøl om styret i år har ønska å være litt knipne med pengene, har vi prioritert hagen fordi vi synes det er
viktig at det er trivelig rundt oss. Det er gjennomført tre dugnader (hvorav to med meget godt oppmøte), vi
har en liten men ivrig hagegruppe (tusen takk til dere!) som følger gartnerens skjøtselplan, samt at
gartner (Litzheim Hage og Beplantning AS) i høst har beskåret frukttrærne m.m. Ubrukte sykler ble rydda
bort i våres, hagebod oppgradert med nye redskap, steinbed er luka fram, nye og gamle stauder
distribuert og et prosjekt starta for å få områdene med belegningsstein fine igjen (spyling og ny
fugesand).
- Julegrantenning ble avholdt 1.desember - godt oppmøte denne gangen.
- Vi oppfordrer flere til å kaste seg med i bakgårdsgruppa - intet er vel så trivelig som å glede andre med å
gjøre det fint!
https://vibbo.no/maridalsveien-64/tema/bakgard
Fellesarealer
- På dugnaden i våres ble alle fellesarealer tømt for uønska lagring av gjenstander, inkludert ubrukte
sykler. Alt brukandes ble gitt bort til loppemarked. På høsten ble snekkerverksted, vaktmester- og
hagebod rydda for gammelt skrot.
- Det er lagd et kart med oversikt over alle felles kjellerareal. Styret ønsker en mer effektiv utnyttelse av
disse. I dag er mange ubrukte rom blitt en plass for å rote. I høst avholdt vi en spørreundersøkelse for å
kartlegge brukshyppigheten av eksisterende fellesrom og ønsker fra andelseierne til nye rom eller
endringer av eksisterende.
- Foreløpige resultater av dette er at vi vedlikeholder tre vaskerier som brukes relativt mye (med nye regler
og booking på Vibbo). Vi har stramma inn på reglene for det populære snekkerverkstedet for å redusere
rotet som mange har klaga på. Det vurderes også å utvide dette med rommet ved siden av. Styret er i
gang med å få til en felles innendørs parkering for tunge sykler og barnevogner i oppgang F med direkte
inngang fra Claus Riis' gt. Det er en stor opprydning og en del tilrettelegging, men i løpet av våren
forhåpentligvis tilgjengelig.
- Vi fikk ikke inn så mange nye forslag til bruksområder, men vil forsøke å følge opp et par ideer. Men det
ser ut til å være flere rom enn fellesaktiviteter, derfor har vi tilbudt alle andelshavere om å få leie rom privat
i kjellernes fellesarealer. Gunstig for å unngå rot, og kan gi borettslaget litt ekstra inntekter. Foreløpig med
interesse fra tre stykker.
- Styret tar gjerne imot flere forslag til fellesbruk eller ønsker om privat leie.
Følgende ble vedtatt på årsmøtet 2025:
- Styret ser utfordringene med at det ikke finnes alternativ oppvarming til strøm, og støtter forslaget om at
det i første omgang gjennomføres en enkel og rimelig utredning for å finne ut av om det er realistisk å få
pipeløpene i drift.
- Generalforsamlingen ber styret utrede om det er ønskelig med IN-ordning på borettslagets gjeld.
Større utførte vedlikehold og rehabilitering M64:
2025: Rehabilitering oppgang G
2023: Nytt brannalarmanlegg, Installasjon av fiber, Innvendig sykkelparkering, Ny belysning oppganger og
ny underfordeling trapp/kjeller, Ny sirkulasjonspumpe G-H-J
2022: Bytte callinganlegg
2021: Ventilasjonsrens
2020: Lekeplass oppgradert. Oppussing treningsrom
2019: Utvidelse balkonger bakgård, Sokkelrehabilitering hele bygget, Nye røykvarslere + brannslokkere
2018: Nye vinduer alle leiligheter, Rehabilitert stikkledning avløp, Nytt ekspansjonskar fyrrom
2015: Nye takrenner, Glideskjøter montert
2014: Nytt låssystem ytterdører
2013-2014: Nye radiatorer i leiligheter
2012: Nye røykvarslere - kontroll slanger, Forsterkning av ytterdører og nye låssylindere
2011-2012: Noen nye maskiner i fellesvaskeriene
2010: Nytt søppelhus
2009: Bytte til fjernvarme, Baderomsrehabilitering ferdigstilt
2007-2008: Våtromsrehabilitering med modernisering av alle bad og rørsystem
2005-2006: Rehabilitering av tak, loft og brannbalkonger
2002: Nytt brannsikringsutstyr alle leiligheter og fellesareal
1999-2000: Nytt fyringsanlegg med varmepumper, elektrokjele og nye beredere
1999: Asbestsanering av isolasjon røranlegg og kjellerstrekk
1998: Nye porttelefoner
1997: Utearealene ombygd / opprustet
1996: Nye postkasser og nye lamper i oppganger og portaler
1995: Pusset opp oppgangene, Fornyelse av fellesvaskeriene, nye maskiner i 4 oppganger
1994: Nye dører i leiligheter og oppganger
1989: Reparert brannbalkonger
1988: Rehabilitering av felles el-anlegg, skifte stigeledninger, sikringsskap og tavler
1981: Vindusutskiftning i alle leiligheter
Opplysninger fra styret:
Styret vedtok i styremøtet 23.10.2025 en økning på 4% i felleskostnadene gjeldende fra 1.1.2026.
Vi finner det fornuftig med en moderat økning i området for forventa pris- og lønnsvekst i 2026. Det er
fortsatt et etterslep på vedlikehold som det bør ryddes opp i i løpet av 4-5 år, Vi tør ikke å være for
optimistiske med hensyn til framtidige rentenedsettelser og synes dessuten at vi må holde tritt med den
generelle kostnadsutviklinga, enten det er kommunale avgifter eller innkjøp av tjenester. På den positive
siden håper vi at fyringsutgiftene kan bli noe mer moderate på grunn av effektiviseringstiltak for
radiatoranlegget og ikke minst innføringa av Norgespris. Styret anser det er fornuftig å velge en liten
økning i felleskostnadene slik at vi har gode muligheter til å ta vare på bygningen og bakgården og gjøre
bomiljøet enda triveligere. Nivået på økninga er også innafor det vi tidligere har gitt et langsiktig varsel om.
