Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Skjevheter registrert. Behov for vedlikehold. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt >Vaskerom/bad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Deler av våtsone har ikke membran, våtrommet må brukes deretter. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet har vært lite/forsiktig brukt. Endret bruk kan medføre større risiko for fuktskader. På grunn av de avdekkede forhold bør fritt vann på gulv/vegg unngås. På grunn av de nevnte forhold og våtrommets alder, anbefales det å montere tett dusjkabinett ved fortsatt bruk av våtrommet. Tett dusjkabinett og åpent avløp er en forutsetning for våtrommets sikkerhet, da fritt vann på gulv/vegg må unngås. Bruk av dusjkabinett hindrer i stor grad direkte vannsprut på veggene/gulv. Ved bruk av dusjkabinett er veggene/gulv bak dusjkabinettet
allikevel definert som våtsone, blant annet på grunn av rengjøring. Membran har begrenset restlevetid,
fortsatt dusjing på gulv/vegg frarådes. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
El-anlegg med automatsikringer. Åpent og skjult ledningsnett. Punkt nummer 1-7 er besvart av eier og er ikke
takstingeniørens vurdering. Jeg er ikke EL fagperson.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Slukkeutstyr er ikke funksjonstestet.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Eldre tekking er brukt som undertak. Eternittplater kan være asbestholdige og krever spesialtiltak ved fjerning. Taktekkingen er gammel, har kort forventet gjenværende brukstid og er moden for utskifting. Tilstandsgrad er satt ut fra synlige forhold og generelle opplysninger om alder. Alder er et symptom på svikt i seg selv, og i tilstandgraden er det også tatt hensyn til generell levetid på sløyfer og lekter, vindskier osv.
Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp
mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Utvendige beslag og takrenner/nedløp bærer preg av slitasje og er modent for utskifting. Tilstandsgrad er satt ut fra synlige forhold og generelle opplysninger om alder. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Eksakt tilstand kan ikke sjekkes uten bygningsmessige inngrep. Eldre trevegger kan erfaringsmessig haskjulte skader, spesielt over grunnmuren og under vinduer. Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning, men heller ikke dårligere enn
normal løsning ved husets byggeår. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker
sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist andre avvik: Tilgjengelige deler av takkonstruksjon er delvis inspisert fra luke og lyst med lommelykt. Skrå, isolerte takflater defineres som risikokonstruksjon på grunn av erfaringsmessig høy skadefrekvens. Eternitt er asbestholdig og krever spesialtiltak ved fjerning. Synlige fuktmerker. Det er usikkert om fuktmerker skyldes eldre eller nyere vanngjennomtrengning. Merker var tørre på befaringen. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist andre avvik: Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Dører
Det er påvist andre avvik: Bygningsdelen er gammel og det er kort forventet gjenværende brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Innvendig > Overflater
Det er påvist andre avvik: Gjenstående arbeid. Knirk i gulv enkelte stedet. Dette punktet må også ses i sammenheng med "Rom under terreng". Hullrom under flis registrert. Det er observert bygningsdeler som kan være asbestholdig og krever spesialtiltak ved fjerning. Tilstandsgrad gispga. nevnte forhold.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Erfaringsmessig kan eldre etasjeskiller ha skjulte skader, spesielt over grunnmur og det gjøres oppmerksom på risikoen. Skjevheter i etasjeskiller, dette er normalt byggeåret tatt i betraktning. Deler av
bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye
av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gis pga. nevnte forhold.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Eiendommen ligger i et området som er markert med moderat til lav aktsomhet i kartet. Tilstandsgrad gitt
pga. nevnte forhold.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipe er ikke pusset som anbefalt. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Fuktopptrekk via fundament og gulv må påregnes på eldre kjellere/underetasjer selv om fuktsikring utbedres. Oppforet gulv under terreng er å betrakte
som en risikokonstruksjon, det vil si en konstruksjon som erfaring viser at har høy skadefrekvens. Utforede
vegger under terreng er å betrakte som en risikokonstruksjon, det vil si en konstruksjon som erfaring viser at har høy skadefrekvens. Dette punktet må ses i sammenheng med "drenering, grunnmur og fundamenter". Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist andre avvik: Enkelte dører trenger justering.
Våtrom > Overflater vegger og himling > bad
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert ut fra kravene som gjaldt da det ble bygget og dagens krav. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert ut fra kravene som gjaldt da det ble bygget og dagenskrav. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på membranløsningen. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet har vært lite/forsiktig brukt. Endret bruk kan medføre større risiko for fuktskader. På grunn av de avdekkedeforhold bør fritt vann på gulv/vegg unngås.
Våtrommet har begrenset restlevetid, oppussing må påregnes. Deler av våtsone har ikke membran,
våtrommet må brukes deretter. Det kan generelt ikke gis garanti for flislagte flater, da membran ikke kan
kontrolleres. Eldre boliger med eldre våtrom er ofte bygget uten særlig tanke på tetthet og fuktsikring, slik
det er krav om i dag. Eldre våtrom med moderat bruksintensitet kan ved endret bruksintensitet ha en
kort gjenværende levetid, selv om våtrommet i visuelt sett ser bra ut. På generelt grunnlag er nyere våtrom
konstruert for å tåle høyere bruksintensitet, sammenlignet med eldre våtrom. Støpejernssluk har
kort restlevetid og har sannsynligvis ikke tilfredsstillende klemming av membran. Ikke synlig
membran i sluk. Vindu er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå
lekkasjer i veggkonstruksjonen rundt vinduet. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er påvist skader på innredning.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Overflater vegger og himling >
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Hull i vegger etter tidligere installasjon. Sværtesopp registrert. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet har vært lite/forsiktig brukt. Endret bruk kan medføre større risiko for fuktskader. På grunn av de avdekkede forhold bør fritt vann på gulv/vegg unngås. Dusjing direkte på vegg/gulv gir økt belastning på konstruksjon. Misfarging på fuger. Ikke synlig
membran i sluk. Det kan generelt ikke gis garanti for flislagte flater, da membran ikke kan kontrolleres.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er påvist skader på innredning. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke
tilfredsstillende. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom/bad
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materiale våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Overflater Gulv > Vask erom/bad
Det er påvist andre avvik: Misfarging på gulvbelegg. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning >Vaskerom/bad
Det er påvist andre avvik: Mangler servant. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom/bad
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist andre avvik: Ikke montert sprutplate. Komfyrvakt anbefales montert. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Badstue
Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet. Badstu mot grunnmur bør bygges som "rom i rom" og
ha luftespalte mellom badstuvegg og grunnmur. Luftespalte ble ikke registrert og er å betrakte som et
avvik. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Det er viktig å legge ledningsnettet på en slik måte at en unngår frostpåkjenning. Dette gjelder spesielt der ledningen
føres inn i bygningen, og gjennom kalde rom eller områder som er utsatt for kuldegjennomslag. For å
oppnå frostsikring av installasjonen kan ledningene isoleres, eller det kan tilføres varme, for eksempel
med varmekabel der hvor det er vanskelig å isolere. Sikkerhet mot frostskader kan oppnås ved å
tilrettelegge for at installasjonen enkelt kan tømmes for vann ved lengre tids fravær. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Eldre jernrør kan være utsatt for rust/groing og gi redusert gjennomstrømning/risiko for lekkasjer. Alder er normalt i seg selv en vurderingskriterie hva angår slitasjegrad. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tiltandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Ventilasjonen i en bolig skal sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til helse og komfort og begrense luftfuktigheten innendørs, og dermed hindre kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og bygningskonstruksjonene. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold
Tekniske installasjoner > Andre installasjoner
Det er påvist andre avvik: Det er ikke avholdt service på anlegget. Vann fra varmepumpe bør ledes vekk fra grunnmur.Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Drenering Gå til side
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Fuktsikring under terreng er nedgravd og ikke tilgjengelig for inspeksjon, tilstandsgrad er satt ut fra
opplysninger om alder og synlige forhold. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Dette punktet må ses i sammenheng med "rom under terreng og terrengforhold". Tilstandsgrad gitt pga. nevnte
forhold.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Dette punktet må ses i sammenheng med "rom under terreng". Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og harbrukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Utvendige vann og avløpsrør som begynner å bli gamle vil ha en helt naturlig slitasjegrad. For eksempel nevnes at trerøtter kan vokse seg inn i rørene,
partikkelstoffer bygger seg opp i rør og reduserer/stenger gjennomstrømmingen, terrengdeformasjoner som forårsaker utettheter og fortettinger. Alt dette er naturlige slitasjeskader som
etter en del år gjør det påregnelig med skader. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for
eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Jeg har ikke fått
opplysninger om arbeider utført etter byggeår på utvendige vann og avløpsledninger. Derfor settes
tilstandsgraden ut fra byggeåret. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.Bygningsdelen er gammel og har kort forventet
gjenværende brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. Kommentar: Se takst
20. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? Ja