Beliggenhet
Eiendommen i Larvik sentrum med kort vei til alt sentrum har å by på! Her har du butikker, caféer og restauranter rett på utsiden av døren. Kjøpesenteret Amfi samt et mangfold av andre tilbud og tjenester. Skog og mark befinner seg like i nærheten, her ligger Bøkeskogen som en naturperle på toppen av Larvik. Området byr på mange fasiliteter blant annet serveringssted, utescene, friidrettsbane og flotte løyper.
Fra leiligheten er det gangavstand ned til sjøen, hvor du bla. finner Indre Havn som de senere årene er vesentlig oppgradert. Her er det tilrettelagt for aktiviteter og det er ypperlig med bl.a. volleyball, bading fra stupetårn og minigolf. Langs strandpromenaden er det også flere sommeråpne spisesteder. Litt lengre unna ligger Bølgen Kulturhus, Fritzøe Brygge og fantastiske Farris-Bad - et av Norges beste spa-hotell.
Det er også kort vei til E-18, jernbanen og bussforbindelser. Det er heller ikke langt til barnehager, Mesterfjellet barne- og ungdomsskole, samt Thor Heyerdal videregående skole hvor du også finner Jotron Arena - byens storstue og hjemmebane til Larvik håndballklubb.
Nydelige sommerperler som Stavern, Nevlunghavn og Helgeroa er kun en liten kjøretur unna. Det er flust av strender, svaberg og flotte bademuligheter i området. For de som er glad i naturen kan man benytte seg av Kyststien - den strekker seg fra Stavern via Naverfjorden og Nevlunghavn til Helgeroa.
Felleskostnader
2 200 pr. mnd.
Felleskostnadene inkluderer blant annet vedlikehold, felles forsikring, energi og strøm for fellesarealer, forretningsfører- og styrehonorar.
Det er pt. ikke installert internett til leiligheten etter renoveringen. Naboleiligheten som ble solgt parallelt fra utbygger er i prosess med å få installert internett, og det må muligens installeres en antenne på utsiden som trolig må godkjennes av kommunen. Ifølge selger ble det på generalforsamlingen for 2024 vedtatt at sameiet skal innstallere fibernett til leilighetene. Estimert prisøkning i felleskostnadene er kr 400,- i måneden. Det er pt. ikke klart hvilken leverandør det blir eller når dette blir bragt i orden. Konferer megler for status/spørsmål.
Kostnader til drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg fordeles på de seksjonseierne som berøres av anlegget i forhold til sameierbrøken. Det vil si at utgiftene fordeles på eierne av seksjon 14, 15, 16, 18, 19 og 23. Seksjonseierne i tidligere Kongegt. 27 (gammelt bygg) sørger for alt vedlikehold av denne del av eiendommen som ikke påligger den enkelte seksjonseier.
Løpende kostnader
I gjeldende byggteknisk forskrift, TEK17, stilles det krav for nye boliger til etablering av oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 kvm for sykler, sportsutstyr, barnevogn eller lignende. Som følge av at tiltakshaver ikke hadde mulighet til å oppdrive en slik bod ved etablering av leiligheten, ble det gitt tillatelse fra kommunen til å oppfylle vilkåret ved å leie et minilager eller annet sted i sentrum. Fremtidig eiere av leiligheten skal ved eventuelt tilsyn fra kommunen kunne vise frem en leieavtale for bodene. Det er eieren av leiligheten til enhver tid som har ansvaret for å kunne fremlegge en slik leieavtale. Ifølge tiltakshaver leide de to boder på 5 og 8 kvm i 1. kvartal 2023. Disse kostet kr 1 039,- og kr 1 579,- pr. måned.
Andel fellesgjeld
22 343
Ifølge selger ble det vedtatt på årets generalforsamling for sameiet at fellesgjelden skal innfris av hver seksjon. Det er pt. ikke avklart når fellesgjelden skal innfris. Kontakt megler for status.
Sameie
Sameiet Oscarsgate 4, org.nr. 988 419 281, består av 18 boligseksjoner og 4 næringsseksjoner.
Styreleder i sameiet er Terje Vegard Jacobsen.
Forretningsfører i sameiet er LABO.
Iht. lov om Eierseksjonssameier §31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like.
Se forøvrig punkt 4 i sameiets vedtekter for ytterligere informasjon om vedlikeholdsansvaret for seksjonseier og sameiet.
Saker som styret har arbeidet med:
a. Ventilasjon næring
b. Lading av elbil i garasjeanlegg
c. Pågående prosjekter og utbedringer i regi av LABO
d. Overgang til nytt system for oppfølging av bygget
Saker som styret har under arbeid og planlegging:
a. Digitalisering av kommunikasjon og dokumentasjon i LABO portal
b. Forebyggende gjennomgang av byggets fasader og takflater (serviceavtale)
c. Ivareta seksjonseieres interesser i forbindelse med videre regulering av Bøkestredet
d. Fordele enkeltoppgaver i eierseksjonssameiet / avholde dugnader
Fellesgjeld / lånevilkår
I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 25107719019, Larvikbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 24.02.2023: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 17
Saldo per 24.02.2023: 1 037 161
Andel av saldo: 22 343
Første termin/første avdrag: 27.06.2016 (siste termin 27.06.2031)
Forsikring
Sameiets eiendommer er fullverdiforsikret med bygningkasko. Forsikringen omfatter ikke innbo og løsøre. Hvis sameiets forsikring skal benyttes, må beboerne straks ta kontakt med styrets leder, slik at skademelding kan bli sendt forsikringsselskapet.
Regnskap
Siste tilgjengelige regnskap viste et underskudd på kr. 50 140,- i 2021. Underskuddet skyldtes i hovedsak økte vedlikeholdskostnader som vedlikehold av veranda/terrasse/balkong, samt brannvarsling/sprinkling.
I budsjett for 2022 er det lagt til grunn at sameiet skal gå med kr. 104 000,- i overskudd.
Vedtekter / husordensregler
Sameiets ordensregler og vedtekter følger vedlagt salgsoppgaven, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i disse før bud inngis.
Husdyrhold
Dyrehold er ikke tillatt ifølge vedtektene og ordensreglene til sameiet. Dette gjelder likevel ikke dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Kun to punkter i tilstandsrapporten har fått tilstandsgrad 2:
Våtrom - Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm, som ikke er tilfredstillende mtp. lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det er ikke etablert membranoppkant ved terskel.
Elektrisk anlegg - Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg. Det anbefales å gjennomføre en utvidet el-sjekk.
Tilstandsrapport fra takstmann følger vedlagt salgsoppgaven.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, kun av faglært. (Next Home AS). Subbelist byttet ut med vannstopplist på gulv for å hindre vått gulv utenfor dusj, 27/05 -23..
Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
- Ja. Tregt avløp på kjøkken, venter rørlegger i regi av Next Home AS (utbygger).
Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
- Ja. Krav om leie av bod for at leilighet skal være godkjent.
Tilleggskommentar:
Leilighet selges etter kort tid pga endret livssituasjon, og tilnærmet ingen bruk i eieperioden.
Eierseksjonsloven
Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §23