Beliggenhet
Eiendommen ligger fint til på Tveteneåsen i Larvik. Tveteneåsen er et populært boligområde litt utenfor Larvik sentrum. Her er kort vei til flotte turområder og gode bussforbindelser til Larvik sentrum. Det er barnehage på feltet, samt barneskole på Sky og Langestrand. Nærmeste ungdomsskole ligger på Ra. Nærmeste matbutikk er Rema 1000 Veldrebakken som ligger en gåtur unna, og det går buss forbi.
Er du glad i å gå tur er det kort vei til fine turløper. Hva med å legge søndagsturen til Salsås - et populært turmål for små og store. På toppen kan du nye vakker utsikt over Larvik og fjorden. Er du glad i å bade er det gode bademuligheter innen rimelig avstand med Ulfsbakktjern, Batteristranda og Farris. Ulfsbakktjern er et meget populært badested sommerstid. Her går det også mange fine og merkede turløyper til populære steder som Langevannstunnellen, Sportskapellet og Bakkanetjørna. Vinterstid er Ulfsbakktjern et fantastisk sted for skøyter og isfiske. Er du glad i å gå på ski er det flotte lysløyper på Kleiver skistadion på Veldre ikke altfor langt unna.
Larvik sentrum er kun få minutter unna i bil. Her har du bla. populære Amfi kjøpesenter og ellers mange gode servicetilbud og fasiliteter. Fra sentrum er det ikke langt til Nordbyen kjøpesenter, Bølgen kultursenter, samt flotte tur og rekreasjonsområder med Bøkeskogen, Farris-vannet og Vestmarka, samt kort vei til Fritzøe Brygge, Indre Havn og bystranda.
Torp Flyplass ligger ca. 20 min kjøring fra eiendommen.
Felleskostnader
6 336 pr. mnd. Felleskostnadene inkluderer: Forretningsførsel, revisjonshonorarer, kabel-TV og bredbånd, kommunale avgifter, forsikring på bygningen, renter og avdrag på fellesgjelden, vedlikehold og annen drift.
Felleskostnadene fordeler seg slik:
Lånekostnader: 693,-
Felleskostnader: 2 549,-
Lånekostnader: 2 805,-
Bredbånd: 289,-
Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, beslutninger fattet av styret som f.eks. vedlikeholdsarbeider ol. kan medføre økning i felleskostnadene og/eller fellesgjelden. Det er normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.
Det er innført eiendomsskatt i Larvik kommune. Eiendomsskatten skal innkreves sammen med kommunale avgifter, normalt 4 ganger i året. I 2023 vil den bli krevd inn i termin 3 og termin 4. Satsen er 1 promille av Skatteetatens formuesgrunnlag for 2023. Satsen kan maksimalt økes opp til 4 promille i 2026. Kjøper må påregne at felleskostnadene kan bli økt for å dekke inn kostnader knyttet til eiendomsskatt.
Andel fellesgjeld
Andel fellesgjeld for denne boligen utgjør kr. 279 748,- pr. siste tilgjengelige opplysninger fra forretningsfører.
Avdrag og renter på andel fellesgjeld betjenes gjennom felleskostnadene.
Andel formue
Andel formue utgjør for denne leiligheten kr. 28 265,-. En slik andel formue brukes ofte til vedlikehold av bygningsmassen, og spares opp gjennom månedlige fellesutgifter.
Borettslag
Tveteneåsen Borettslag, org.nr. 979 906 811
Styreleder i borettslaget er: Kristoffer Hennum Hofft.
Forretningsfører for borettslaget er: Larvik Boligbyggelag.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Medlemskap i LABO koster kr. 600,- for innmelding, og deretter kr. 300,- pr. år.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Tveteneåsen borettslag består av ti eneboliger. Borettslaget har ingen vedlikeholdsplikt på bygninger og eiendommen for øvrig, bortsett fra felles adkomstvei og felles lekeareal.
Saker som styret har under arbeid og planlegging (fremtidig vedlikehold) ref. generalforsamlingen avholdt 27.04.2023:
- Løpende vedlikehold av lekeplass.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet forsikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler.
Fellesgjeld / lånevilkår
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 11512587, Husbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 15.08.2023: 3.10% pa.
Antall terminer til innfrielse: 30
Saldo per 15.08.2023: 2 389 683
Andel av saldo: 279 749
Første termin/første avdrag: 31.03.2010 ( siste termin 31.12.2030 )
Forsikring
Bygningsmassen er forsikret i IF Skadeforsikring (Polisenummer: SP0000562060) via borettslaget og premien betales via fellesutgiftene. Innbo og løsøre er ikke inkludert.
Regnskap
Siste tilgjengelige regnskap er for året 2022. Regnskapet viste et overskudd på kr. 369 074,-. I budsjett for 2023 er det lagt til grunn at borettslaget skal gå med kr. 346 000,- i overskudd. Kopi av regnskapet følger inntatt i salgsoppgaven.
Vedtekter / husordensregler
I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse av ny eier. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse i forbindelse med utleie.
Vedtektene og husordensreglene er inntatt i salgsoppgaven. Vi anbefaler alle interessenter til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler og regnskap før bud inngis.
Husdyrhold
Husdyrhold - hund, katt o.a. er ikke tillatt uten skriftlig godkjenning av styret i borettslaget.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Det er noen punkter i tilstandsrapporten som en bør være ekstra oppmerksom på.
Dette er konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Vaskerom - Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling grunnet våtsones plassering mot yttervegg.
Stakeluke - Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
Yttertak - Taket ble kun besiktiget fra bakkeplan med de begrensninger det medfører. Plasseringen av feietrinn og hvor man bør plassere stige kommer i konflikt med terrasse/trapp. Feietrinn bør flyttes for å få sikrere adkomst til tak.
Fundamenter - Fundamenter ble ikke besiktiget, grunnet marginal mulighet for inspeksjon av krypkjeller.
Byggegrunn - Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
Dette er tilstandsgrad 2:
Vaskerom:
Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
Fallforhold (gulv) - Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm - dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
Bad:
Ventilasjon - Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk - dette fører til redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk bør etableres.
Overflater gulv - Sprekk over flere gulvfliser registrert (forholdet er kontrollert av fagperson og vurdert mindre vesentlig).
Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
Fallforhold (gulv) - Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 14 mm - dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
Kjøkken:
Overflater gulv - Gulvbelegg har enkelte svimerker fra tidligere uhell.
Innredning - Innredning bærer stedvis preg av slitasje. Håndtak til blandebatteri er løst.
Krypkjeller:
Helhetsvurdering - Krypekjelleren har marginal inspeksjonsmulighet og derfor ikke forsvarlig kontrollert. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det anbefales sterkt å etablere bedre inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet.
Teknisk/VVS:
Varmtvannstank - TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand.
Radon - Det er ikke foretatt Radonmålinger i boligen.
Elektrisk anlegg - Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999.
Yttervegger:
Fasader ink. kledning - Ingen luftespalte bak trekledning - dette kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.
Kledning har stedvise råteskader - utskiftninger bør påregnes.
Terrasse vestvendt - Enkelte råteskader påvist. Terrassen/rekkverk har generelt behov for overflatebehandling.
Terrasse østvendt - Terrasse/rekkverk har behov for overflatebehandling.
Drenering - Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble ikke observert tegn på fuktinnsig eller fuktskader. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det er stedvis registrert motfall mot ringmur noe som kan medføre økt fuktpåkjenning på krypkjeller.
Dette er tilstandsgrad 3 - disse et gitt med et sjablongmessig prisanslag for utbedring:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Det er plassert stikkontakt i himling i dusjsone/over dusjkabinett dette kan medføre fare for vann i
stikkontakt. Det ble registrert løse ledninger med berøringsfare i himling på vaskerom (selger opplyser at det i ettertid av takstmann sin befaring er montert en plafondlampe slik at det ikke lengre er berøringsfare). Med bakgrunn i de registrerte avvik må det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Det må gjøres strakstiltak. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for elsjekk.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Kjenner til en sprekk i baderomsgulvet. Hadde fagfolk for å sjekke etter fukt, men disse kunne ikke påvise noe.
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun faglært. Firmanavn: Husker ikke. Var et firma som LABO brukte. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Satt inn nytt dusjkabinett. (Aqua, tror jeg. Betalte ca. 15 000 kr.)
- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. (Tror Aqua, ca. 2009. Vet ikke sikkert, alt var OK, fikk digital attest, betalte 2000 kr for kontrollen.)
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Ja. Har kvittering fra firmaet som satt opp dusjkabinett (men ikke funnet).
- Er arbeidet byggemeldt? Nei. Trenger ikke det for å skifte dusjkabinett?
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Nei. Jeg har ikke merket noe til dette.
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstien/pipe, f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende? Nei. Feier har sagt at peis og trekk er bra.
- Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Vært sukkermaur i kjøkkenbenken ved to anledninger i løpet av 15 år.
- Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen. Nei. Aldri noe skjeggkre.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Bjørnar Sogn, relativt tidlig i fjor. Jeg hadde brukt støvsugeren i kontakt i trappen. Overbelastningskurs. Alt OK i alle år etter dette. Har kvitt.
- Selges eiendommen me dutleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? Nei, men det er lov å bygge på huset 15 kvm, mulig mer.