Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Enkel utførelse, sannsynlig ikke armert. Konstruksjon har ikke vært åpnet etter fuktinntrengning, dette anbefales. Oppforet gulv og
utforede vegger under terreng er å betrakte som en risikokonstruksjon, det vil si en konstruksjon som erfaring viser at har høy skadefrekvens. Det er
registrert avvik på oppbygning av yttervegger mot terreng, denne konstruksjonen er ikke tillatt i dag pga. stor risiko for skader. Hulltaking er utført for å
tilfredsstille forskrift. Dette punktet må ses i sammenheng med "drenering, grunnmur og fundamenter". Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Innvendig > Innvendige trapper
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke montert rekkverk.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappene tilfredsstiller ikke dagens krav til trapp. Lav høyde mellom trapp og etasjeskiller. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fortsatt bruk av våtrommet frarådes pga. påviste
avvik. Med bakgrunn i at våtrommet er ca. 60 år, eldre våtrom erfaringsmessig er utsatt for lekkasjer og påviste avvik må våtrommet påregnes
oppgradert. Det er blant annet avvik på membran, ventilasjon og fall. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert ut fra kravene som gjaldt da
det ble bygget og dagens krav. Våtrommet er gitt en samlet vurdering på grunn av en tilstand som gjør at
våtrommet ikke tåler dagens normale bruk. Forhold rundt overflater, gulv, sluk, membran/tettesjikt, sanitærutstyr og ventilasjon er allikevel vurdert slik
det skal i forskriften, men under samme punkt. Slitt innredning. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fortsatt bruk av dusjing direkte på vegger/gulv
frarådes pga. påviste avvik. Med bakgrunn i at våtrommet er ca. 40 år, eldre våtrom erfaringsmessig er utsatt for lekkasjer og påviste
avvik må våtrommet påregnes oppgradert. Det er blant annet avvik på membran, ventilasjon og fall. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert
ut fra kravene som gjaldt da det ble bygget og dagens krav. Våtrommet er gitt en samlet vurdering på grunn av en tilstand som gjør at våtrommet ikke
tåler dagens normale bruk. Forhold rundt overflater, gulv, sluk, membran/tettesjikt, sanitærutstyr og ventilasjon er allikevel vurdert slik det skal i
forskriften, men under samme punkt. Tilstandsgrad
gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fortsatt bruk av våtrommet frarådes pga. påviste
avvik. Arbeidet på våtrommet bærer preg av manglende håndverksmessig utførelse. Med bakgrunn i at våtrommet er ca. 50 år, eldre våtrom erfaringsmessig er utsatt for lekkasjer og påviste avvik må våtrommet påregnes oppgradert. Det er blant annet avvik på membran, ventilasjon og fall.
Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert ut fra kravene som gjaldt da det ble bygget og dagens krav. Våtrommet er gitt en samlet vurdering
på grunn av en tilstand som gjør at våtrommet ikke tåler dagens normale bruk. Forhold rundt overflater, gulv, sluk, membran/tettesjikt, sanitærutstyr og
ventilasjon er allikevel vurdert slik det skal i forskriften, men under samme punkt. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Generell > Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fortsatt bruk av dusjing direkte på vegger/gulv
frarådes pga. påviste avvik. Med bakgrunn i at våtrommet er ca. 60 år, eldre våtrom erfaringsmessig er utsatt for lekkasjer og påviste
avvik må våtrommet påregnes oppgradert. Det er blant annet avvik på membran, ventilasjon og fall. Det gjøres oppmerksom på at våtrommet er vurdert
ut fra kravene som gjaldt da det ble bygget og dagens krav. Våtrommet er gitt en samlet vurdering på grunn av en tilstand som gjør at våtrommet ikke
tåler dagens normale bruk. Forhold rundt overflater, gulv, sluk, membran/tettesjikt, sanitærutstyr og ventilasjon er allikevel vurdert slik det skal i
forskriften, men under samme punkt. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Kjøkken > Avtrekk > Stue/kjøkken
Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Spesialrom > Overflater og konstruksjon >Toalettrom
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Sprekker i fliser og slitasje. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
El-anlegg med skru- og automatsikringer. Åpent og skjult ledningsnett. Inntak med skrusikringer. Jeg er ikke EL fagperson.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Forstøtningsmur
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tomteforhold > Terrengforhold
Eiendommen ligger i flomutsatt område iht. kommuneplan. Terrenget faller inn mot bygningen og det er
maksimale forhold for vann inn mot muren. Det anbefales å gjøre ytterligere undersøkelser av tomten i forbindelse med fylling og tomt som ikke er
opparbeidet. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Taktekkingen er besiktiget fra bakkenivå og innvendig i bolig da det ikke var godkjent sikringsutstyr for marbeid på tak på befaringen. Eldre tekking er brukt som undertak. Rust på metallplater. Løse spiker på taktekking. Taktekkingen er i hovedsak gammel, har kort forventet gjenværende brukstid og er moden for utskifting. Tilstandsgrad er satt ut fra synlige forhold og generelle opplysninger om alder. Alder er et
symptom på svikt i seg selv, og i tilstandgraden er det også tatt hensyn til generell levetid på sløyfer og lekter, vindskier osv. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Nedløp og beslag
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra
taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket,
men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Malings/folieflass registrert. Vindskier bærer preg av slitasje. Utvendige beslag og takrenner/nedløp bærer preg av slitasje og er modent for utskifting. Tilstandsgrad er satt ut fra synlige forhold og generelle opplysninger om alder. Frostsprengte nedløp. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Eksakt tilstand kan ikke sjekkes uten bygningsmessige inngrep. Eldre trevegger kan erfaringsmessig ha skjulte skader, spesielt over grunnmuren og under
vinduer. Skjevheter i vegger registrert. Tilstand på utvendig kledning øker risikoen for evt. råteskader i yttervegg. Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning, men heller ikke dårligere enn normal løsning ved husets byggeår. Det er observert åpninger i utvendig komplettering som øker risikoen for at mus kan komme inn. Kledning bærer preg av slitasje. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder
som øker sannsynligheten for skjulte feil og har bruktopp mye av sin forventede brukstid. Beplantning inntil kledning anbefales fjernet. Deler av kledning må påregnes utskiftning. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
Tilgjengelige deler av takkonstruksjon er delvis inspisert fra luke og lyst med lommelykt. Takkonstruksjonen er i hovedsak lukket og
inspeksjonsmuligheten er derfor begrenset. Dårlig lufting og luftlekkasjer kan erfaringsmessig gi kondensskader og isdannelser på den kalde årstida.
Spiker stikker gjennom undertak enkelte steder. Skrå, isolerte takflater defineres som risikokonstruksjon på grunn av erfaringsmessig høy skadefrekvens. Synlige fuktmerker. Det er usikkert om fuktmerker skyldes eldre eller nyere vanngjennomtrengning. Tilgjengelige
merker var tørre på befaringen. Takkonstruksjonen er uisolert og har høyt varmetap. Takkonstruksjonen har noe skjevheter/svai. Spor av mus registrert, ukjent omfang. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Vinduer
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Enkelte tettelister var harde/slitt. Vinduer bærer preg
av slitasje. Kondensmerker på enkelte vinduer. Lav høyde mellom terreng og kjellervinduer. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Dører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
Skjevheter registrert. Forenklet konstruksjon som krever ekstra ettersyn og vedlikehold. Konstruksjon fundamentert direkte på terreng vil normalt bevege seg som følge av setninger i grunnen og tele. Det opplyses på generelt grunnlag at altan over boligrom
er en risikokonstruksjon som erfaring viser kan ha hyppige skadefrekvenser. Utettheter registrert. Bulker i beslag. Konstruksjon er ikke bygget opp som anbefalt i dag. Bygningsdelen er gammel og har kort forventet gjenværende brukstid. Synlige fuktmerker i stue mot nord, tørre på befaringen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Gjenstående arbeid. Gulv er feilmontert enkelte steder. Knirk i gulv enkelte steder. Behov for vedlikehold/oppgraderinger. Tilstandsgrad gis pga. nevnte forhold.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Erfaringsmessig kan eldre etasjeskiller ha skjulte skader, spesielt over grunnmur og det gjøres
oppmerksom på risikoen. Tilstand på utvendig kledning øker risikoen for evt. råteskader i etasjeskiller. Deler av bygningsdelen er skjult, har en
alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Skjevheter i
etasjeskillet er normalt ut fra byggeår. Konstruksjonsstyrke er ikke vurdert og det anbefales derfor ytterligere undersøkelser. Tilstandsgrad gis pga.
nevnte forhold.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Kartet kan ikke benyttes til å forutsi radonkonsentrasjonen
i enkeltbygninger. Den eneste måten å få sikker kunnskap om radon i en bygning, er å gjennomføre en måling. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte
forhold.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Pipe er tapetsert. Deler av bygningsdelen er skjult, har
en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dørene bærer preg av bruksslitasje, men ivaretar funksjonskrav. Enkelte dører trenger justering. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Bad
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Bad
Det er avvik: Ved bruk av fuktindikator registrerte jeg unormale verdier på utsatte steder. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Vaskerom
Det er avvik: Ved bruk av fuktindikator på utsatte steder registrerte jeg ingen unormale verdier. Viser til vurdering på
"generell" over for ytterligere vurderinger. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Kjøkkeninnredning bærer preg av slitasje. Komfyrvakt
anbefales montert. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap.
Kjøkkeninnredning bærer preg av slitasje. Lav høyde på avtrekksvifte, av brannhensyn må underkanten av viften ikke være lavere enn 0,5 - 0,6 m over
koketoppen i de fleste monteringsanvisninger. (0,65 m over gasstopp). Komfyrvakt anbefales montert. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er påvist andre avvik: Det må utføres vedlikehold på avtrekket. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Kjølerom
Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes
dokumentasjon på valgt løsning. Kjølerom er en risikokonstruksjon, det vil si at det
erfaringsmessig er høy skadefrekvens. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker
sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Badstue
Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning.
Hulltaking er unnlat fordi det ikke er praktisk mulig å gjennomføre pga. tilliggende konstruksjoner på alle fire vegger. Det er i stedet gjort fuktkontroll med egnet verktøy. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har
brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Manglende håndverksmessig utførelse på deler av arbeid. Røropplegg er ikke lagt vannskadesikkert. Utilstrekkelig innfesting av rør registrert. Eldre jernrør kan være utsatt for rust/groing og gi redusert
gjennomstrømning/risiko for lekkasjer. Alder er normalt i seg selv en vurderingskriterie hva angår slitasjegrad. Deler av bygningsdelen er skjult, har en
alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på innvendige avløpsledninger. Manglende håndverksmessig utførelse på deler av arbeid. Utilstrekkelig innfesting av rør registrert. Eldre
jernrør kan være utsatt for rust/groing og gi redusert gjennomstrømning/risiko for lekkasjer. Alder er
normalt i seg selv en vurderingskriterie hva angår slitasjegrad. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Stakemulighet i kjeller, men usikkert om staking av hele anlegget lar seg gjøre. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tekniske installasjoner > Andre installasjoner
Det er påvist andre avvik: Det er ikke avholdt service på anlegget. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Fuktsikring under terreng er nedgravd og ikke tilgjengelig for inspeksjon, tilstandsgrad er satt ut fra opplysninger om alder og synlige forhold. Fuktsikringen har begrenset restlevetid og det er
indikasjoner på svikt, tiltak anbefales. Flere vegger er kledd inn i kjeller/underetasje, dette begrenser inspeksjonen av innvendige forhold. Fukt mot
grunnen er registrert, se "rom under terreng". Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring
av fuktsikring ikke automatisk gjør at fukt forsvinner da det må påregnes kapillær sug fra grunnen. Eternittplater er asbestholdige og krever spesialtiltak
ved fjerning. Regnvann og smeltevann må ikke renne inn mot bygningen, vann fra taknedløp må ledes bort. Fuktsikring er normalt ikke dimensjonert for å ta unna takvann. Deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Malingsflass, avskalling og saltutslag på vegg, dette indikerer fuktvandring i vegger. Fundamentering er
nedgravd og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Dette punktet må ses i sammenheng med "rom under terreng". Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Utvendige vann og avløpsrør som begynner å bli gamle vil ha en helt naturlig slitasjegrad. For eksempel nevnes at trerøtter kan vokse seg inn i rørene, partikkelstoffer bygger seg opp i rør og
reduserer/stenger gjennomstrømmingen, terrengdeformasjoner som forårsaker utettheter og fortettinger. Alt dette er naturlige slitasjeskader som
etter en del år gjør det påregnelig med skader. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i
ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Tomteforhold > Oljetank
Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Kommentar: Dårlig trekk i pipe, vifte er montert
15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. Kommentar: Har montert ladepunkt i en garasje
17. Kjenner du til om det er nedgravd oljetank på eiendommen? Hvis nei, gå til punkt 18.
Ja
17.1 Har kommunen gitt dispensasjon til at den nedgravde oljetanken kan bli liggende, f. eks. ved at den nedgravde oljetanken tømmes, saneres eller fylles igjen med masser?
Vet ikke. Kommentar: Usikker på godkjennelse, men tanke ble tømt og fylt med masser av et godkjent firma.
21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis nei, gå til punkt 22.
Ja. Kommentar: Innredet bad og badstue i kjeller ca. 1985
21.1 Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Vet ikke. Kommentar: Usikker, men tror det.
23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Ja. Kommentar: Bare egne målinger, alle målinger i oppholdsrom var under 100