Beliggenhet
OMRÅDE:
Thomas Heftyes gate 34 ligger i veletablerte omgivelser på Frogner, med nærhet til alt av forretninger og gode spisesteder. Her vil du bo i et historisk og bevaringsverdig nabolag, preget av ulike arkitektoniske stilretninger fra de siste to hundre år, vakre fasader, flotte gateløp og velstelte hager. I tillegg er det kort vei til Frognerparken og Frognerkilen.
MATBUTIKK:
I hverdagen kan du handle dagligvarene ved nærbutikken Joker Bygdøy allé som også holder søndagsåpent, eller i de mange andre forretningene omkring - her er de fleste kjeder representert. Kort vei unna finner du blant annet Kiwi Frognerveien som har et godt utvalg frukt og grønt.
Alternativt kan du legger turen til Karenslyst allé som inkluderer en rekke forretninger innenfor de aller fleste bransjer. Her finner du blant annet Maschmanns matmarked, Coop Mega, Joe and the Juice, Kaffebrenneriet, Starbucks, Waynes Coffee og brødbakerne.
RESTAURANER:
Det er ikke mangel på koselige kafeer og restauranter i nærområdet. Her kan du nyte alt fra en kopp nytraktet kaffe til gourmetmåltider i hyggelige omgivelser. Spisestedene gjenspeiler områdets mangfoldige kulturelle og gastronomiske rikdom, og inviterer besøkende til å utforske en verden av smaker og retter.
Besøk gjerne Frogner Special som er en lokal favoritt som serverer norsk mat med en moderne vri. Her kan du nyte tradisjonelle retter laget med ferske, norske ingredienser, samtidig som du vil oppleve innovative smakskombinasjoner. Stemningen er avslappet og innbydende, perfekt for en uformell middag med venner eller familie.
Sawan Frogner er en annen foretrukket restaurant blant nabolagsbeboerne. Her får du førsteklasses servering fra deres kjøkken som presenterer autentiske thailandske retter som balanserer smakfulle kombinasjoner av søtt, salt, surt og sterkt. Sawan Frogner er en ypperlig mulighet til å oppleve den ekte smaken av Thailand midt i hjertet av Oslo.
Besøk gjerne også Vineria Ventidue som er en sjarmerende nabolagsrestaurant som bringer en smak av Italia til nærområdet. Her får du servert et utvalg italienske retter i kombinasjon med utsøkt vin.
I Niels Juels gate like ved finner du et ytterligere stort utvalg caféer, restauranter og barer. Legg gjerne turen til kjente spisesteder som San Francisco Bread Bowl, Munchies eller Jewel of India, eller ta deg en drink med gode venner på F6, Fru Burums eller Dorsia mulighetene er mange!
OFFENTLIG TRANSPORT:
Kollektivtilbudet er omfattende, med kort vei til buss og trikk. Nærmeste holdeplass finner du i Odins gate hvor busslinje 20 mellom Skøyen og Galgeberg passerer. I Bygdøy Allé passerer buss 30 mellom Bygdøy og Nydalen, samt buss 31 som tar deg helt ut til Snarøya i syd og opp til Grorud i nordøst.
Det er også kort avstand til Nobels gate i Drammensveien hvor trikk 13 går mellom Lilleaker - Kjelsås, som blant annet tar deg til Nationaltheatret på bare åtte minutter. Motsatt vei er det kollektive knutepunktet Skøyen bare fire minutter unna med samme trikk, der blant annet Flytoget har hyppige avganger til Gardermoen, samt busslinjer som tar deg videre i de fleste himmelretninger.
Foruten de kollektive transportmidlene er det også meget enkel adkomst med bil, både fra E18, Ring 2 og Bygdøy Allé via Drammensveien.
REKREASJONSOMRÅDER:
På solrike sommerdager er Frognerparken å anbefale, i parken finner du også tennisbaner og et nettverk gangveier som er velegnede som en del av hverdagslige løpeturer. For innendørs trening kan du velge mellom flere gode alternativer i nærområdet, eksempelvis SATS eller Evo ved Karenslyst Allé, eller SATS Colosseum ved Majorstuen. Besøk gjerne også Bislett stadion for innendørs løping i proffe omgivelser.
Utendørs er gang- og sykkelstien langs Frognerkilen en fin strekning for en joggetur, gjerne i kombinasjon med en sløyfe utom idylliske Bygdøy.
Bygdøy er i seg selv et eldorado for turer til fots og på sykkel, og et flott utgangspunkt for maritimt liv. Her ligger badestrender som populære Huk, samt tradisjonsrike sommerkaféer som Hukodden Strandrestaurant. Et bredt utvalg av muséer byr også mulighet for historisk berikelse, deriblant Norsk Folkemuseum, Vikingskipene, Norsk Maritimt Museum, Kon-Tiki Museet og Holocaustsenteret.
Felleskostnader
8 224 pr. mnd.
Felleskostnadene inkluderer sameiets driftskostnader, kommunale avgifter (unntatt eiendomsskatt), felles forsikring mm.
Fellesutgiftene skal fordeles mellom sameierne etter sameierbrøk. Sameierne plikter å innbetale a- konto beløp til fellesutgifter i samsvar med vedtatt budsjett, og for øvrig i henhold til vedtak i sameiermøte.
Sameie
Sameie: Sameiet Ths.Heftyesgt.34, Orgnr: 915671438
- Sameiet består av 5 seksjoner.
- Sameiebrøk: 319/1494
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
- Det praktiseres styregodkjennelse i sameiet. Erverver av seksjon og leietaker til bruksenhet må meldes til styret for godkjennelse. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Ved overdragelser betales eierskiftegebyr.
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23.
- Sameiermøte oppretter et fond til dekning av påregnelige, fremtidige vedlikeholdsutgifter. De beløp som sameierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige innbetaling til dekning av fellesutgifter.
- Sameiet forbeholder seg panterett i hver enkelt seksjon for et beløp på to ganger folketrygdens grunnbeløp,- for sameiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet jf eierseksjonsloven.§31.
- Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan, for seksjonseiers regning, skje etter en samlet plan for bygningen og etter forutgående godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal anmeldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer som ikke er av uvesentlig betydning for de andre sameierne, skal styret forelegge saken for sameiermøte til avgjørelse.
Styreleder opplyser til megler på epost 24.10.2023:
"Det er ikke vedtatt eller planlagt noen snarlig økning i felleskostnadene, men en vedtatt vedlikeholdsplan for sameiet vil kunne medføre en kombinasjon av økte felleskostnader og direkte-innbetalinger utenom budsjettet på litt lengre sikt."
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Sameiet skal i gang med oppussing av hovedoppgangen. Følgende skal utføres:
- Vegger rengjøreres, flekksparkles, helsparkles og males til full dekk
- Himlinger rengjøres, flekksparkles, sprekker armeres før de males til full dekk
- Alle 3 vindusfelt, samt sidedører til leiligheter (ikke hoveddører) rengjøres, grunnes, flekksparkles, løst/manglende kitt utbedres før de males til full dekk, messing pusses
- Opptrinn og innside vanker i trappeløp rengjøres, flekkes og males opp 2 strøk
- Linoleum i trappen skures, slipes og polishbehandles på nytt, trappeneser i messing pusses
- Håndløper rengjøres, flekkes og lakkeres opp 2 strøk
- Smijernsrekkverk rengjøres, flekkes og males opp 2 strøk
- Inngangsdør slipes til rent tre og lakkeres 4 strøk på begge sider
Arbeidene skal etter planen starte 12. august 2024 og vare i anslagsvis 4 uker.
Fellesgjeld / lånevilkår
I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.
Forsikring
Gjensidige Forsikring
Polisenummer: 78533891
Regnskap
Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr 110.148,- mot et budsjettert overskudd på kr 5.876,-. Underskuddet skyldes i all hovedsak sameiets driftskostnader som var om lag kr 125.000,- mer enn budsjettert. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 230.284,- i underskudd.
Vedtekter / husordensregler
Sameiets vedtekter og husordensregler er vedlagt salgsoppgaven.
1. Sameierne er ansvarlige for trappevask fra og med egen etasjes repos og ned til nærmest underliggende etasjes repos, med unntak for sokkelleilighetens sameier(e), som rengjør opp til det nærmest overliggende repos.
2. Sameierne er ansvarlige for utskifting av lyspærer i trappeoppgangen utenfor egen leilighet.
3. Sameiere som har egen balkong/takterrasse, plikter å fjerne snø og is fra disse, og kan holdes ansvarlig for de skader som måtte oppstå om dette ikke følges opp.
Husdyrhold
Dyrehold er tillatt.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Se vedlagte tilstandsrapport avholdt av Jan Nicolai Aamot datert 05.03.2024 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.
Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. De ulike bygningsdelene er tilstandsvurdert etter NS3600 og relevant forskriftsbehov og gitt tilstandsgrader. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.4 i tilstandsrapporten.
TG0: Ingen avvik
TG1: Mindre eller moderate avvik
TG2: Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS3600 gir TG2
TG3: Store eller alvorlige avvik
TGIU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse
På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS3600 gir TG2):
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Sluk, membran og tettesjikt: Det er avvik: Det mangler fuge mellom sluk og flis. Påstøp er lagt noe langt ut over sluk og klemringsfunksjon. Da dokumentasjon og arbeidsbeskrivelse ikke er fremvist er det ikke mulig å verifisere om klemringsfunksjon er lagt tilfredsstillende. Det er ingen indikasjon på at dette ikke er tilfredsstillende. Kostnadsestimat: Under 10 000.
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Sanitærutstyr og innredning: Det er avvik: Det er ikke observert lekkasjespalte for lekkasjevann fra innebygget sisterne. Innebygget sisterne antas å være montert med Safetybag. Det vil si at eventuelt lekkasjevann fra sisterne ledes direkte til toalettskålen. Servantunderstell er innbygget med tette vegger med inspeksjonsluke. Kontruksjonen er oppført i trekonstruksjoner (ikke vannfast materiale). Synlig avrenningsrør fra innebygget blandebatteri, men ingen lekkasjespalte for synliggjøring av lekkasjevann annet enn inni konstruksjonen (boksen). Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
- Våtrom > 1. etasje > separat toalett > Sanitærutstyr og innredning: Det er avvik: Det er ikke observert lekkasjespalte for lekkasjevann fra innebygget sisterne. Innebygget sisterne antas å være montert med Safetybag. Det vil si at eventuelt lekkasjevann fra sisterne ledes direkte til toalettskålen. Kostnadsestimat: Under 10 000.
- Våtrom > Kjeller > Entré/inngangsparti > Ventilasjon: Det er avvik: Ingen ventilering utover åpning av vindu, eller via dør til kjeller. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Skjult elektrisk spredernett med integrerte brytere og kontakter. Sikringsskap med automatsikringer. Digital strømmåler er plassert i felles el-skap. TG er satt på bakgrunn av at dokumentasjon og samsvarserklæring er ikke fremvist, og at det ikke er gjennomført el -tilsyn på det elektriske anlegget de siste 5 år.
På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
- Innvendig > Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > baderom > Ventilasjon: Det er avvik: Det er ikke tilstrekkelig gjennomstrømningsspalte under dør. Det er tett dør til våtrommet. Valgt løsning medfører at balansert ventilasjon ikke fungerer etter hensikten når døren er lukket. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Overflater vegger og himling: Det er avvik: Det er påvist at flisfuger har enkelte riss/sprekker i dusjnisjen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Vegger, membran og tettesjikt: Det er avvik: Det har ikke vært mulig å undersøke bygningsmessige konstruksjoner, da dokumentasjon på utført arbeide ikke er fremvist. Det er ingen indikasjon på at rommet ikke oppfyller funksjonskravet. Veggkonstruksjoner og veggoverflater på dusjbad/wc er vurdert og har på generelt grunnlag fått TG2, på bakgrunn av manglende dokumentasjon og arbeidsbeskrivelser. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Overflater Gulv: Det er avvik: Det er påvist at flisfuger har enkelte riss/sprekker i dusjnisjen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusj/wc > Ventilasjon: Det er avvik: Det er ikke tilstrekkelig gjennomstrømningsspalte under dør. Det er tett dør til våtrommet. Valgt løsning medfører at balansert ventilasjon ikke fungerer etter hensikten når døren er lukket. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Overflater vegger og himling Det er avvik: Det er påvist at flisfuger har enkelte riss/sprekker i dusjnisjen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Vegger, membran og tettesjikt: Det er avvik: Det har ikke vært mulig å undersøke bygningsmessige konstruksjoner, da dokumentasjon på utført arbeide ikke er fremvist. Det er ingen indikasjon på at rommet ikke oppfyller funksjonskravet. Veggkonstruksjoner og veggoverflater på dusjbad/wc er vurdert og har på generelt grunnlag fått TG2, på bakgrunn av manglende dokumentasjon og arbeidsbeskrivelser. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Overflater Gulv: Det er avvik: Det er påvist at flisfuger har enkelte riss/sprekker i dusjnisjen. Det er registrert noe bom (hul lyd) i flis ved sluk. Når større fliser limes kan det oppstå luftlommer mellom lim- og flissikt som ikke finner veien ut til kantene når flisen legges ned. Etter herding vil slike partier ved banking på overflaten høres som en hul lyd, mens flisen oftest sitter godt fast til underlaget. Hullydregistrering er derfor alene ikke måten å vurdere om flisene har tilfredsstillende limdekning og om arbeidet er håndverksmessig korrekt utført. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Gulvkonstruksjoner og fall: Det er avvik: Målt fall til sluk i dusj er ca. 1,2cm. Målt fall til sluk på gulv utenfor dusjsonen er ca. 0,5cm. Anbefalt fall skal være minimum 1:50 (1,6cm.) til sluk i et område på minst 0,8 meter ut fra sluket dersom dusjen er rett over sluket. Om dusjen ikke er rett over sluket, må det i tillegg være fall på minimum 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket, eller jevnt fall mot sluk på hele gulvet, minimum 1:100 (1cm.). Høydeforskjell mellom punkt ved dørterskel og overkant slukrist skal være 25mm. Krav til høydeforskjell mellom punkt ved dørterskel og overkant slukrist er ikke ivaretatt iht. TEK (teknisk forskrift). Det er ikke mulig å kontrollere om membran er lagt over terskel. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Sluk, membran og tettesjikt: Det er avvik: Påstøp er lagt noe langt ut over sluk og klemringsfunksjon. Da dokumentasjon og arbeidsbeskrivelse ikke er fremvist er det ikke mulig å verifisere om klemringsfunksjon er lagt tilfredsstillende.
Det er ingen indikasjon på at rommet ikke oppfyller funksjonskravet. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Sanitærutstyr og innredning: Det er avvik: Det er ikke observert lekkasjespalte for lekkasjevann fra innebygget sisterne. Innebygget sisterne antas å være montert med Safetybag. Det vil si at eventuelt lekkasjevann fra sisterne ledes direkte til toalettskålen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Våtrom > 1. etasje > dusjbad/wc > Ventilasjon: Det er avvik: Det er ikke tilstrekkelig gjennomstrømningsspalte under dør. Det er tett dør til våtrommet. Valgt løsning medfører at balansert ventilasjon ikke fungerer etter hensikten når døren er lukket. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Kjøkken > 1. etasje > kjøkken med spiseplass > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Det er avvik: I ett av rørskapene er ikke rør-i-rør systemet og vannledninger merket. Det er ikke påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør-i- rørsystemet ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):
- Ingen vurderingspunkter.
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Våtrom > 1. etasje > baderom > Hulltaking i tilliggende/bakenforliggende konstruksjon: Hulltaking er ikke foretatt i tilliggende/bakenforliggende konstruksjoner da dusjsoner/våtsoner vender mot yttervegger og vegger oppført i teglstenskonstruksjoner.
- Våtrom > 1. etasje > separat toalett > Hulltaking i tilliggende/bakenforliggende konstruksjon: Hulltaking er ikke foretatt i tilliggende/bakenforliggende konstruksjoner da våtsoner vender mot yttervegger oppført i teglstenskonstruksjoner og flisbelagte veggoverflater på baderom.
- Våtrom > Kjeller > Entré/inngangsparti > Hulltaking i tilligggende/bakenforliggende konstruksjon: Hulltaking er ikke foretatt i tilliggende/bakenforliggende konstruksjoner, da omsluttende vegger består av grunnmur og fellesarealer.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Når kjøpte du boligen?
Svar: 2020
Hvor lenge har du bodd i boligen?
Svar: 3 år
Har du bodd i boligen siste 12 mnd?
Svar: Ja
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja
Kommentar: Lukt under badekar -alt skiftet og flislagt på ny
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Jo Morten Hagen AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Fjernet innmurt badekar, lagt nye varmekabler og membran, flislagt gulv. 2021
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Firmanavn: Jo Morten Hagen AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Totalansvar Jo Morten Hagen AS 2021
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja
Kommentar: jeg har etterlyst FDV
2.3 Er arbeidet byggemeldt?
Svar: Nei
Kommentar: ikke meldeplikt
24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
Svar: Ja
Kommentar: I forbindelse med renovering av leiligheten over ble det noen sprekker i maling, etc. Skaderapport fra Gjensidige. Dette er under utbedring
Eierseksjonsloven
Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §23