Beliggenhet
Hytta har beliggenhet i landlige omgivelser på Frøskelandsfjellet i Sortland kommune. Skjermet fra hovedveien og god utsikt mot fjell og fin natur. Kort gangavstand fra opparbeidet parkeringsplass til påstående hytte. Området er ett godt utgangspunkt for friluftsliv og turer i skog og fjell, både sommer og vinter Ca. 20 km til Sortland by og regionsenter i Vesterålen, har bl.a. godt utbygd service- og forretningstilbud, variert skoletilbud samt gode kommunikasjoner med buss, båt og fly.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Nedløp og beslag
Besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Takrenner er ikke montert iht. montasjeanvising. Det er lang avstand mellom takrennekroker.
Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på pipebeslag.
Konsekvens/tiltak
Stigetrinn for feier må monteres.
Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Takrennekroker bør monteres med senteravstand iht. montasjeanvising.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må pipebeslag skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
Det er ingen lufting i konstruksjonen.
Utførelse av takkonstruksjon i tilbygg og takoverbygg ved hovedinngang er ikke fagmessig utført.
Det er ikke gangbart gulv på kaldloft, konstruksjonen er derfor kun besiktiget fra området ved loftsluke iht. gjeldende retningslinjer.
Del av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering av ombygget takkonstruksjon på eldste del utover alder og
observasjoner fra underliggende rom.
Konsekvens/tiltak
Lufting/ventilering må etableres.
Fuktigheten kan være høy i slike hulrom ved feil i utførelsen. Mangelfull isolering, utetthet i dampsperre og dårlig lufting kan medføre skader i
konstruksjoner slik som takstoler og undertak, og vil ofte utvikle seg over tid. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring
uten inngrep i konstruksjonen. Ut ifra tilstanden i underliggende rom er det ikke påvist unormale forhold, men det vil være usikkerhet rundt de
utilgjengelige områdene. Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen og undersøker dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det bør etableres adkomst til de deler som ikke er tilgjengelig for inspeksjon.
Nærmere undersøkelser av takkonstruksjonen i tilbygg, ombygget takkonstruksjon og takoverbygg ved hovedinngang anbefales. Innhent
dokumentasjon om mulig. Det må påregnes tiltak for utbedring av takkonstruksjonene.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse i trekonstruksjon, med utgang fra stue og soverom, samt adkomst fra terreng.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Konstruksjonene har skjevheter.
Det er ikke montert rekkverk på trapp til terrassen.
Konsekvens/tiltak
Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Det bør utføres tiltak med oppretting av konstruksjonen.
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Pipe og ildsted
Teglsteinspipe fra byggeår med kombiovn og sotluke i stue.
Vurdering av avvik:
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Pipevanger er ikke synlige.
Konsekvens/tiltak
Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Rehabilitering av pipe kan ikke utelukkes.
Nærmere undersøkelse av kommunal myndighet anbefales.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Krypkjeller
Det er krypkjeller under trebjelkelag med stubbloftskonstruksjon i eldste del, adkomst via luke i gulv i kjøkken. Det er krypkjeller under trebjelkelag med stubbloftskonstruksjon i vindfang, ingen adkomstmulighet.
Det er åpent krypareal under trebjelkelag med stubbloftskonstruksjon i tilbygget del.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha
fuktskader.
Det er påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
Det er registrert kondensering på stubbloftplater og det er synlig vann i
krypkjeller. Organiske materialer lagret i krypkjeller er råteskadet.
Det er ingen adkomst til krypkjeller under vindfang og det er begrenset
tilgang til deler av konstruksjonen grunnet lav høyde mellom terreng og
bjelkelag.
Det er ikke ingen lufting fra krypkjeller under vindfang og utvendig
terreng heller mot konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
Bedre ventilering må etableres.
Overvåk konstruksjonen jevnlig. Avviket kan medføre behov for tiltak,
men bør observeres over tid.
Ut ifra tilstanden i de besiktigede områdene anbefales nærmere
undersøkelser av de utilgjengelige områdene. Fuktigheten kan være høy
i slike rom/kjellere på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann
og/eller kondensering. Temperatur og fuktforhold kan gi skader i
konstruksjoner slik som bjelkelag, og ofte utvikle seg over tid. En
tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i
konstruksjonen.
Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen og
undersøker dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
Det bør etableres adkomst til de deler som ikke er tilgjengelig for
inspeksjon.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18
inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert
elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse
eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede
kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler
som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor
oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en
fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Enkel elektrisk installasjon med 12 V lavspenningsanlegg, strømtilførsel
fra solcelleanlegg med batteribank.
Stikkontakt på kjøkken for mulighet til strømforsyning fra aggregat, 230v.
Ingen sikringsskap.
1.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei.
Spørsmål til eier
2.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig
utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 2004
3.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Nei
4.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
Eksisterer det samsvarserklæring? Nei
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale
Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei Det er ikke sikringsskap på installasjonen.
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens
elektriske anlegg? Nei
Generelt om anlegget
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei
9.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja
Inntak og sikringsskap
10.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Ukjent
11.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ukjent
12.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja På bakgrunn av registrerte avvik og alder på deler av anlegget anbefales utvidet el-kontroll.
Når anlegget og forbruket ønskes på 230 V skal dette installeres av
et registrert elektroforetak. Om anlegget forsynes av en eller flere fast tilkoblede generatorer, gjerne i kombinasjon med batterier så skal dette gjøres i henhold til FEL. Fast anlegg som forsynes fra et strømaggregat er meldingspliktig selv om aggregatet har ytelse lavere enn 10 kVA.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter - 2
Tilbygg har fundamentering med pilarblokker og påliggende dragere.Årstall: 2012 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er registrert skade og skjevheter i enkelte pilarer samt skjevhet i dragere.
Forankring mellom pilarer og påstående konstruksjon er ikke fagmessig utført.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det bør utføres lokale tiltak med avstivning/oppretting av skjeve pilarer påliggende dragere.
Forankring mellom pilarer og påstående konstruksjon bør utbedres.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tomteforhold > Terrengforhold
Eiendommen ligger i lett hellende terreng, med lett hellende terreng
mot bygningen på oversiden.
Vurdering av avvik:
Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak
Ytterligere undersøkelser anbefales.
Det bør foretas terrengjusteringer.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
TG IU KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er ikke innlagt vann.
TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Taktekking med stålplater. Besiktiget fra bakkenivå.
Årstall: 2012 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er påvist rust på takplater og skruer.
Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det må påregnes vedlikehold av overflater på tak
Utvendig > Veggkonstruksjon
Hoveddel med pløyd tømmerplank fra byggeår, utvendig utlektet og
isolert med 5 cm i 2014.
Tilbygg utført med bindingsverkskonstruksjon i utførelse og
isolasjonsmengde iht. de ulike byggeår.
Utvendig liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis helt ned i terreng
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.
Utvendig > Vinduer
Malte trevinduer med 2-lags glass og løse utenpåliggende sprosser.
Vindu er vesentlig fra 2004, 2008 og 2012.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vannbrett over vindu og belistning rundt vindu er ikke fagmessig utført.
Det mangler beslag over vinduene og det er ingen luftespalte mellom treverk og beslag under vindu.
Konsekvens/tiltak
Vinduer må justeres.
Utvendig > Dører
Ytterdør i trekonstruksjon med lakkert overflate.
Terrassedører i stue og soverom.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er ikke montert vannbrettbeslag over dører.
Terrassedør i stue har oppsvulmet/skadet treverk i nedre del av dørblad.
Eier opplyser at terrassedør med utgang fra soverom er vanskelig å åpne på vinterstid.
Hovedinngangsdør er værslitt.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Manglende beslag over dører medfører fare for fukt inn i
konstruksjonen. Fagmessig utførelse av vannbrettbeslag over dører bør etableres.
Innvendig > Overflater
gulv, tømmerplank på vegg og malt panel i tak.
Overflater i tilbygg er vesentlig utført med laminat på gulv, fabrikkmalte
plater på vegg og himlingsplater i tak.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Stedvis registrert stedvis misfarging (blåmann) i tømmerplank under vindu og hjørner.
Stedvis manglende listverk. Parkett i stue har noe ujevn overflate og stedvis åpning i skjøter.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Listverk bør ferdigstilles.
Det er utført tiltak for å begrense utvikling av misfarging på innvendig tømmerplank med etablering av utvendig kledning.
I forbindelse med eierskifte vil det være naturlig med stedvis fornying av innvendige flater.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Trebjelkelag med stubbloftkonstruksjon, i utførelse og isolasjonsmengde
iht. de ulike byggeår.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Det er målt 14 mm høydeforskjell i stue og 16 mm høydeforskjell i soverom med terrassedør.
Konsekvens/tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med
radonsperre.
Vurdering av avvik:
Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er
definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad
Konsekvens/tiltak
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Enkel kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate og nedfelt utslagsvask. Kjøleskap og komfyr på gass.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at overflater har noe skader.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er ingen avtrekk fra kjøkken.
1. ETASJE > KJØKKEN
Vurdering av avvik:
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk bør etableres
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Avløpsrør av plast fra dusj, servant og utslagsvask på kjøkken.
Vurdering av avvik:
Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
Anlegget bør sjekkes av fagperson.
Tomteforhold > Drenering
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'
Bygningens drenerende system er fra de ulike byggeår.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Bygningen har murt ringmur i hoveddel.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Fundamentering/grunnmur i vindfang har ukjent utførelse.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Nærmere undersøkelser anbefales. Innhent dokumentasjon om mulig.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Bygningen er ikke tilknyttet vannforsyning.
Det er utvendige avløpsrør av plast fra kjøkkenvask og fra dusj.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Utvendig avløpssystem er ikke fagmessig utført. Avløp dels fritthengende under bad og er ikke klamret.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det må påregnes tiltak med avløp
Tomteforhold > Oljetank
Det er montert oljetank i utvendig bod.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring på oljetank som er i bruk.
Konsekvens/tiltak
Det bør etableres tilfredsstillende lekkasjesikring på oljetanken dersom den fortsatt skal brukes.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Selger har anmerket i egenerklæringsskjema:
Punkt 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Det er ikke innlagt vann og det rom som brukes som bad er egentlig ikke bygd som bad.
Punkt 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Etter takst er det påvist høydeforskjell gulv
Punkt 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Det er montert 12 v solselleanlegg. Det er aggregat for 220v ladding og div
Punkt 14: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Utbygg gjort av eier
Punkt 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Bygd terrasse. Nytt tak i forbindelse med utbygg.
Punkt 22: Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Mangler ferdigatest.Er søkt Sortland kommune etter ferdigatest.
Punkt 24: Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler)? Ja. Adkomst til ofentlig vei over eiendom Mellomgården grnr 39 brnr 4
Initialer.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Opplysninger fra feier: 10.10.23 utført fjerning av beksot. Neste tiltak feiing 09.10.2025
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Det er ikke innlagt vann og det rom som brukes som bad er egentlig ikke bygd som bad.
4 Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Nei
8 Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja, beskrivelse: Etter takst er det påvist høydeforskjell gulv
11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Det er montert 12 v solselleanlegg. Det er aggregat for 220v ladding og div
14 Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)?
Ja, beskrivelse: Utbygg gjort av eier
16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Bygd terasse.Nytt tak iforbindelse med utbygg.
22 Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
Ja, beskrivelse: Mangler ferdigatest.Er søkt Sortland kommune etter ferdigatest.
24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler)?
Ja, beskrivelse: Adkomst til ofentlig vei over eiendom Mellomgården grnr 39 brnr 4