Boligens areal
Bruksareal: 137 m²
BRA-i: 137 m²
TBA: 52 m²
1. etasje:
BRA-i: 84 m². Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Vindfang, stue, kjøkken, vaskerom/wc og kott.
TBA: 45 m².
2. etasje:
BRA-i: 53 m². Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, 4 soverom, bad og bod.
TBA: 7 m².
Garasje:
BRA-e: 44 m². Følgende er oppgitt som BRA-e: Garasje og bod.
Campingstue:
BRA-e: 14 m².
Totalt P-rom: 133 m².
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht. NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport avholdt 02.05.2024, utført av takstmann Jan-Erik Rossavik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Byggemåte
Opprinnelig hytte fra rundt 1954 som er tilbygget i 1974. Boligen er tilbygget, påbygget med oppløft og renovert i 1993. Det foreligger ferdigattest for tilbygg 15.05.1975 og for tilbygg/påbygg 07.07.1993. Det er gjort vesentlige oppgraderinger på 90-tallet og 2000-tallet. Nyere oppgraderinger gjelder taktekking, terrasse, en del på elanlegget, varmepumpe og utført vedlikehold. Det henvises til beskrivelser for detaljer. Frittliggende garasje er bygget rundt 1994 og camping stue fra 1991 basert på daterte tegninger. Som det fremkommer i rapporten er det registrert flere symptomer på avvik fra normal tilstand. Men stort sett som følge av alder, bruk og forventet levetid. Noen av avvikene må sees i sammenheng med den nye standardens strenge krav. Flere oppgraderinger og utbedringer må påregnes. Det er ikke gitt opplysninger om det har vært skader, problemer med skadedyr, lekkasjer eller andre forhold som kan ha vesentlig betydning for bygningsmassen tilstand. Boligen skal etter krav fra gjeldende byggeforskrifter bygges i henhold til de krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring. Dagens krav er en del strengere og avvik må da påregnes. Eventuelle sentralstøvsugere, markiser og screens blir ikke vurdert.
Utvendig
Sperretak med saltak form. Adkomst til kryploft via luke på soverommet. Rupanel som undertak er tekket ned glasert stein fra 2013. Taktekkingen er besiktiger fra bakkenivå og ved takfot. Bindingsverk fra respektive byggeår. Kledningen er fra 1993, 1974 og sydveggen fra rundt 2020. Sistnevnte er kledd om som egeninnsats.
Innvendig
Innvendige overflater er en del oppgradert på 90- og 2000-tallet. Gulv på kjøkken ble skiftet rundt 2014 grunnet lekkasje fra blandebatteriet. På gulv: Parkett, laminat og noe fliser. På vegger: Malt panel, tapet og malt tapet. I tak: Malt panel.
Våtrom
Vaskerom/wc: Fra 1999. Innredning, servant og vegghengt wc er fra 2023. Rommet inneholder, servant, vegghengt wc og opplegg for vaskemaskin. Toalettet har ingen membran kasse med det er montert sealingbag.
Bad: Badet er opprinnelig fra 1993 og pusset opp i 2002. Dusjvegger er nyere. Belegget som membran er fra 1993. Rommet inneholder flislagt benk, to servanter, bide, vegghengt wc, innebygget boblekar, håndkletørker og dusjplass med glassvegger.
Kjøkken
Drømmekjøkken fra 2007. 17 års bruk legges til grunn for vurderingen. Kjøleaggregat er fra 2016 og kjøleromsdøren er fra 2018. Innredning med hvite profilerte fronter. Det er integrert koketopp, stekeovn, mikro, oppvaskmaskin og kjølehjørne. Det er montert ventilator over kokesonen. 17 års alder legges til grunn for vurderingen.
Tekniske installasjoner
Boligen varmes opp via ildsted, varmepumpe, gulvvarme på bad, vaskerom og vindfang og foran trappen. Varmekilders funksjon er ikke testet. El-anlegget er fra 1993, noe fra 1999, 2007 og rundt 2019. El-bil lader er fra 2022 og det er montert vifte på bad og reparert jordfeil til bod i 2024. Sikringsskapet er plassert i vindfanget. Hovedsikring på 50 amp. automatsikringer med 10 kurser og det er montert overspenningsvern.
Tomteforhold
Byggegrunn er usikker/ikke dokumentert. Grunnmurer er i betong og støpt gulv med tilfarere på tilbygget fra 1974.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 3:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler rekkverk på trappen. Dekket er ujevnt ellers ingen store skader. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Capmingstue: Det er flere svake løsninger og ufagmessige arbeider. Det er utett og dårlig stubbeloft. Det er stedvis mindre råte og vinduer og dør er slitte. Noe takshingel er løs. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Sluk, membran og tettesjikt på bad i 2. etasje: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Forventet levetid på membran er oppbrukt. Kostnadsestimat: Kr. 50 000 - 100 000,-.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 2:
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Dette gjelder der det ligger isolasjon ut mot undertaket og noen klemte luftespalte. Misfarginger i undertaket kan ha sammenheng med kondensproblemer ved lufterøret. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Utvendige dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler tett blekk ved dørterskel på dør ved vaskerommet og terrassedør. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normale svekkelser. Tg settes i hovedsak som følge av alder og kort forventet gjenværende brukstid. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Pipe og ildsted: Montering av lecadel er utført feil og det mangler luke ved tegldelen. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Krypkjeller: Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Takhøyden er lav. Deler av grunnen er noe jordholdig. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Overflater vegger og himling på vaskerom/wc: Det er noe utett ved rør under vasken. Det er ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Tg settes i hovedsak som følge av kort forventet gjenværende brukstid. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Sanitærutstyr og innredning på vaskerom/wc: Vegghengt toaletter bygget inn i vegg/kasse skal av membraner da det kan bli skader ved lekkasjer. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Elektrisk anlegg: Selv om det ikke er registrert noen vesentlige avvik vil det allikevel anbefales en kontroll for å få avklart anleggets tilstand. Tg 2 er satt da det ikke foreligger tilsyn siste 5 år og manglende samsvarserklæring. Kostnadsestimat gjelder kontroll av anlegget og ikke eventuelle utbedringer/oppgraderinger. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert noe skjevheter og aldersrelaterte forhold. Noe av lecamuren mangler puss. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Utvendig veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Lite lufting må sees i sammenheng med datidens byggeskikk. Enkelte kledningsbord er noe sprukne og har antydninger til råteskader. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Utvendige vinduer: Det er ikke registrert noen vesentlige skader utover normale svekkelser. Tg settes i hovedsak som følge av alder og kort forventet gjenværende brukstid. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Utvendige trapper: Det er sprekk i toppbord og noe ufagmessige arbeider er registrert. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Garasje: Det er registrert enkelte skjevheter/ ufagmessige løsninger men ingen vesentlige skader. Det bør bemerkes at undertaket har oppbrukt mye av forventet levetid. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert enkelte skader, noe sprekker og ufagmessige arbeider. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Trebjelkelag med stubbeloft på opprinnelig del er noe svake konstruksjoner da dette opprinnelig er en hytte. Slik det tolkes er det gjort enkelte forsterkninger men for en del år siden. Dette er synlig i krypkjeller. Tilfarere på betongdekke kan være en risikokonstruksjon for skjulte skader. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Innvendige dører: Enkelte dører er noe skjeve og slitte. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Overflater gulv på vaskerom/wc: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Sluk, membran og tettesjikt på vaskerom/wc: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er ikke anbefalt å plassere vaskemaskin over sluket. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Overflater vegger og himling på bad i 2. etasje: Det er utett ved rørgjennomføringer til vasken. Det er ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Tg settes i hovedsak som følge av kort forventet gjenværende brukstid. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Overflater gulv på bad i 2. etasje: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det bør også bemerkes at påstøp lagt på eldre sluk kan være en svak løsning. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Sanitærutstyr og innredning på bad i 2. etasje: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Innredninger ellers har grei tilstand lagt alder til grunn. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Septiktank: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
Selger opplyser om bl.a. følgende i sitt egenerklæringsskjema:
- Bygget komplett nytt bad i 2002 av flislegger Leon Bonde. Ny dusjvegg på badet i 2. etasje i 2024, komplett nytt toalett i 1. etasje, 2023 gjort selv med vennehjelp. Vaskerom/wc i 1. etasje ble flislagt i 1999.
- Koblet ut septiktank og koblet til offentlig avløp utført av Tbg kommune. Ny stoppekran ute, flyttet til tomtegrense mot Solstien utført av Tbg kommune.
- Det har vært mus, har gjort utbedringer og ikke merket noe etter det.
- Lagt ny, glassert takstein, nytt pipebeslag, nye takrenner, laget ny terrasse i 2. etasje, montert nye søyler under terrasse 2013 (på garasjen ble det ikke byttet takrenner). Montert snøfangere. Mesterhus i 1993 De lange ved takopplett og ombygging Harald Langemyr 2013.
- Ved takopplett/renovering garasje 1993 og annekset hadde Thorstensen alt el-arbeid i 1994, oppussing av kjøkken i 2016 Expert. Nye sikringer Pet i 2019. Montert elbil-lader i garasje Teft i 2021. Lagt ny ledning ut til annekset og montert ny viftemotor på ventilasjonsanlegget 2024.
For mer informasjon om boligens byggemåte og tilstand så henvises det til selgers egenerklæringsskjema samt Tilstandsrapport utført av takstmann Jan-Erik Rossavik, datert 14.05.2024.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for tilbygg, datert 15.05.1975 og ferdigattest for tilbygg og påbygg av enebolig, datert 07.07.1993. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.
Tønsberg kommune opplyser om følgende:
- Byggeår ikke i arkiv
- Garasje fra 1994
- Tømmerhytte fra 1991
Takstmann opplyser at det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Slik tegninger tolkes er det ikke registrert noen nevneverdige endringer. Det er ikke kontrollert byggenes plassering, grenser og hva som er godkjent av terrasser, balkonger o.l.