Beliggenhet
Olavsgården har en særdeles sentral og fordelaktig beliggenhet i populær gate i Tønsberg sentrum, på "Træleborgsiden" av byen. Området har fått et urbant tilsnitt med bebyggelse preget av noen forretninger, kaféer, velstelt leilighetsbebyggelse, eldre trevillaer og ikke minst en rekke parker og friarealer nær rett utenfor egen dør.
Eiendommen har gangavstand til Træleborg barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Byskogen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.
Tønsberg er en populær by som har sitt absolutte høydepunkt sommerstid, med stor turisme og et yrende folkeliv. Gangavstand til det meste og langs bryggene i Tønsberg kan du nyte båtlivets gleder, eller et stort utvalg av restauranter, kaféer og barer. Nærmeste dagligvare er Coop Extra kun 100 meter unna. Populære Café M ligger på andre siden av gaten. Tønsberg sentrum gode shoppingmuligheter med nisjebutikker og Alti Farmandstredet som har godt over 100 butikker og bussterminal. Slottsfjellet ligger i gangavstand, og byr på attraktive kulturminner, fine turområder, samt flott, vidstrakt utsikt.
Kilen Handelspark er like i nærheten med kino, dagligvare Meny og for øvrig et variert utvalg av forretninger. "Stadion" og Messeområdet ligger også i gangavstand fra boligen, og er et godt utgangspunkt for fine rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Greveskogen har to lysløyper og videre løypenett til områder med oppkjørte skiløyper vinterstid. I Jarlsbergs skoger finnes også flere kilometer med stier og kulturlandskap, som for eksempel Grevestien og Rakkåsstien.
Fra sentrum er det ca. 10 minutter med bil til populære Ringshaugstranda, en stor, nydelig sandstrand med steinmolo, badetrapp og stor gresslette som innbyr til soling. Tønsberg brettseilerklubb er lokalisert på sørsiden av stranden.
Fra Tønsberg stasjon er det hyppige avganger til Oslo, noe som er utmerket for pendlere. Reisetiden til Oslo S med tog er ca. 1 time.
Se også vedlagte kart fra nabolagsprofil i salgsoppgaven for ytterligere beskrivelse av eiendommens svært sentrale beliggenhet. Bo sentralt og fordelaktig - en ypperlig beliggenhet for de aller fleste!
Felleskostnader
3 427 pr. mnd. Dekker felles bygningsforsikring, drift/vedlikehold av bygget samt heis/garasjeanlegg/brannsikring, honorar styre- og forretningsfører, Telenor kabel-tv og fiber, energi/fyring fellesareal med mer.
Herav:
Forsikring kr. 166,-
Felleskostnader kr. 3 261,-
Telenor er leverandør av kabel-tv og fiber.
Garasjeplass i p-kjeller til hver seksjon, heis fra garasje og opp til leilighetene.
Sameiet har ikke autorisert revisor.
I henhold til vedtekter er sameierne er innbyrdes ansvarlige for fellesutgiftene. Overfor tredjemann er sameierne proratarisk ansvarlige.
Alle fellesutgiftene knyttet til eiendommen skal dekkes av forretningsfører, og fordeles forholdsmessig på sameierne.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Løpende kostnader
Spesifikasjon over løpende kostnader:
- TV/internett ved Telenor dekkes av felleskostnadene pr. mnd.
- Alarm og evt. innboforsikring kommer i tillegg.
For strømkostnader, se energiforbruk.
Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.
Andel formue
35 779
Ligningsposter pr. 31.12.2023 (med forbehold om endringer):
Innberetningspliktige inntekter: Kr. 213,-.
Fradragsberettigede kostnader: Kr. 284,-.
Annen formue: Kr. 35 779,-.
Gjeld: Kr. 1 805,-
Sameie
Sameie: Sameiet Olavsgården, Orgnr: 983534872, består av 12 seksjoner.
Forretningsfører i sameiet er OBOS Eiendomsforvaltning.
Styreleder i sameiet er Audun Stuland.
Styret/OBOS Eiendomsforvaltning vil kommunisere med eierne elektronisk pt. via Vibbo, e-post og SMS.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Styrets arbeid:
- Vanninntregning i 2 leiligheter er rettet opp.
- Tagging fjernet.
- Wi-Fi og nett er mer stabilt.
- Led-armatur i garasje er byttet.
- Tiltak for vannforbruk er gjennomført og ført til vesentlig besparelser.
- Under rehabilitering av leilighet i 4. etasje er oppdaget vanninntegning. Befaring er utført og feilkonstruert av takgjennomføring av lufteventil fra bad er avklart. Oppretting er bestilt for sameiets regning.
- Styret har hatt 6 styremøter.
Fellesutgiftene er økt med kr. 500,- fra 01.03.2024.
Styret har vedtatt og utført innløsing av gjelden som var kr. 21 617,- ved årsskiftet.
Det er vedtatt å øke godtgjørelse til styret til kr. 35 000,-.
Man må kunne forvente å stille på dugnad som forpliktelse for fellesskapet.
I innkallingen til ekstraordinært årsmøte 2021 er innkommet sak tilknyttet salg av et fellesareal utenfor eiers leilighet, seksjon 3 i 1. etasje. Eierseksjonsloven bestemmer at salg av fellesareal bare kan avgjøres av årsmøte. Eierseksjonsloven bestemmer at det er sameiet som sender krav om reseksjonering og tinglysing. Reseksjonering er tinglyst 07.06.2022 hvor fellesareal overføres til seksjon 3. Seksjon 3 endrer brøk. Samtlige seksjoner endrer nevner til 941. Reseksjoneringen omhandler endring av fellesareal, endring av tilleggsdel og endring av tegninger. Reseksjoneringen er rekvirert og foreligger ved meglers kontor.
Styrets årsberetning og protokoll fra årsmøte 2024 er vedlagt i salgsoppgaven.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Tinglyst legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.
Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.
Fellesgjeld / lånevilkår
Forretningsfører opplyser det er ingen lån registrert for sameiet.
Forsikring
Tryg Forsikring
Polisenummer: 6655820
Regnskap
Inntekter: Driftsinntektene i 2023 var til sammen kr. 423 612,-.
Kostnader: Driftskostnadene i 2023 var til sammen kr. - 330 172,-.
Resultat: Årets resultat kr. 92 620,-. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen, og er vedtatt/godkjent i årsmøtet 2024.
Utdrag fra årsregnskapet er vedlagt i salgsoppgaven.
Vedtekter / husordensregler
Utdrag fra vedtekter:
- Sameiets formål er å sikre sameiernes felles interesser, administrasjon av hele eiendommen med tilhørende felles anlegg med utstyr m.m.
- Sameierne har ikke forkjøps- eller løsningsrett til noen av seksjonene.
- Tomten og alle deler av bebyggelsen, som ikke i henhold til eksisterende eller fremtidige oppdelingsbegjæringer er å oppfatte som seksjoner med enerett til bruk, er fellesarealer. Det er inngått avtale mellom seksjonseierne om enerett for enkelte seksjonseiere om rett til bruk av garasjeplasser. Denne avtale er bindende for alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, og kan ikke endres uten at seksjonseiere som berøres av endringen skriftlig samtykker i dette.
- Sameierne har den fulle disposisjonsrett over sine seksjoner med tilhørende garasjeplass og bod. Sameierne er dog forpliktet til å følge de husordensregler som styret til enhver tid måtte fastsette.
- Sameierne kan fritt omsette eller leie ut sin seksjon, dog må forretningsfører og styret få melding for registrering. Garasje kan kun overdras sammen med leilighet.
- Vedlikeholdsutgifter vedrørende teknisk anlegg som bare er til nytte for, eller brukes av enkelte seksjonseiere, dekkes i sin helhet av vedkommende seksjonseier.
- Det ytre vedlikehold av eiendommen, anlegg og utstyr, skal besørges og bekostes av sameierne i fellesskap. Eventuelle avsetninger til fond for felles vedlikehold avgjøres av sameiet. Utvendige arrangementer på bygningen, så som markiser o.l., må godkjennes av styret før eventuell oppsetting kan finne sted.
- Det indre vedlikehold av seksjonene er de respektive eieres ansvar.
Utdrag fra ordensregler:
- Beboerne plikter å rette seg etter husordensreglene og ta ansvar for at reglene overholdes av husstanden og besøkende.
- Musikk- og sangundervisning, dagmammavirksomhet eller produksjon av mat eller annet til næringsvirksomhet som kan være til sjenanse for naboer, tillates kun etter skriftlig samtykke fra naboene og styrets godkjennelse.
- Når brannalarmen går skal alle møte i 1. etasje ved hovedinngangen.
- Beboerne plikter å holde ytre utgangsdør lukket og låst til enhver tid.
- Garasjeporten skal holdes stengt når den ikke er i bruk.
- Det er sykkelparkering ved siden av inn- og utkjørsel til garasjen. Andre gjenstander enn sykler vil bli fjernet og kastet uten varsel.
- Det er ikke tillatt å utføre utvendig vask av bil i garasjeanlegget.
- Det er ikke lov å drive fremleie av egen parkeringsplass til noen som ikke er beboer av sameiet.
- Vasking av fellesarealer er fordelt på alle leiligheter. Hver beboer er pliktig til å vaske fellesgangen i egen etasje og trappen ned én etasje. Beboere i 1.etasje vasker fellesgangen i inngangspartiet. Heis og søppelrom skal vaskes ca. to ganger i året av hver beboer. Se vaskeliste på døren inne i søppelrommet.
- Ved grilling er kun gass- og elektrisk grill tillatt.
- Ingen fasadeendringer kan foretas uten styrets tillatelse.
- Det er ikke tillatt å sette opp boder, basseng eller andre større gjenstander på terrasser eller balkonger med mindre dette er godkjent skriftlig av styre.
- Ved eierskifte er tidligere eier pliktig å melde ifra om dette til styret.
- Ved utleie av leilighet, skal eier meddele styret leieboers kontaktinformasjon, samt sin egen nye adresse.
Vedtekter og ordensregler er vedlagt i salgsoppgaven.
Husdyrhold
I henhold til ordensregler i sameiet er dyrehold er som et utgangspunkt ikke tillatt. Dersom det skal gis dispensasjon må det søkes styret for godkjennelse.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapporten er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2, avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Tekniske installasjoner varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 120 liter og plassert i hjørnet under kjøkkenbenk. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
I tilstandsrapporten er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2, avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig dører: I stuen er det en heve-/skyvedør og i soverom er det en tofløyet balkongdør. Dørene benyttes som «fransk balkong» med rekkverk i galvanisert stål. Entrédør fra fellesgang i metall med brann-/lydisoleringsevne. Tofløyet dør har behov for noe justering/smøring.
- Innvendig overflater: Det er parkett på gulv og ellers malte flater. Boden har belegg på gulv. Det er stor grad av slitasje på gulv. I entré er det påvist noe svertesopp nederst på vegg bak garderobeskap. Det ble ikke målt noen høye verdier med fuktindikator på befaringsdagen.
- Innvendig radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige dører: Formpressede fyllingsdører med profilert overflate. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Våtrom 1. etasje bad overflater vegger og himling: Det er fliser på vegg og malte plater i taket. Det er påvist en sprukket flis og noen sprukne fuger ved døren.
- Våtrom 1. etasje bad overflater gulv: Flislagt gulv med varmekabler. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser.
- Våtrom 1. etasje bad sluk, membran og tettesjikt: Badet har sluk under dusjkabinett. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det var ikke mulig å flytte dusjkabinett for nærmere kontroll av sluk.
- Våtrom 1. etasje bad sanitærutstyr og innredning: Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Innredningen har noe svelling på fronter og skrog.
- Tekniske installasjoner elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Leiligheten har et delvis skjult/åpent el-anlegg med automatsikringer. Sikringsskap er lokalisert i bod. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på el-anlegget, og det må derfor gis tilstandsgrad 2 i henhold til NS3600.
I tilstandsrapporten er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3, store eller alvorlige avvik:
- Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongdekke. Det er målt skjevheter på 40mm i ett soverom og 25mm i stuen. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Kostnadsestimat: Kr. 10 000,- - kr. 50 000,-.
For mer informasjon om tilstandsgrader og teknisk standard henvises til tilstandsrapport utført av Vedvik Taksering v/Marius Vedvik avholdt 13.05.2024 datert 15.05.2024 som er vedlagt i salgsoppgaven.
Eierseksjonsloven
Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §23.