Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Breivikveien 21:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
- Våtrom, bad 1. etg. - Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør, sluk og tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Fall på gulv er ikke tilfredsstillende, målt på tilfeldige steder til å være tilnærmet flatt. Vindu er plassert uheldig i forhold til våtsone ved badekar, risiko for fuktproblematikk. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Sluk er ikke klargjort for inspeksjon under badekar. Sluk, samt overflater bak badekar er ikke inspisert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone, utført i etasjeskille mot våtsone gulv i området ved sluk fra bad/vaskerom underetasje. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 67,1%, temperatur 21,9 grader C og duggpunkt 15,6 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
- Øvrige rom 1. etg.: Overflater vegger: Det er registrert fuktskader på vegg under de to store vinduene i stue. Det ble utført fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument protimeter mms3 på disse områdene. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Eksakt årsak er ikke kjent, kan skyldes utettheter med tettedetalj rundt vinduene. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Skader bør utbedres og ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang.
Overflater gulv: Det er registrert fuktskader på gulv under de to store vinduene i stue. Det ble utført fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument protimeter mms3 på disse områdene. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Eksakt årsak er ikke kjent, kan skyldes utettheter med tettedetalj rundt vinduene. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Skader bør utbedres og ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke eksakt skadeårsak-
/omfang.
Innerdører: Vrider/dørhåndtak til trapperom fungerer ikke optimalt og det er registrert en mindre skade på dør til vindfang. Utbedring anbefales.
-Loft - uinnredet/råloft - Konstruskjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet. Det er registrert vepsebol og spor etter mus. Tiltak mot veps og mus anbefales.
- innvendige trapper: Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Tiltak anbefales.
- Etasjeskiller - Underetasje og 1. etg. - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12mm i stue underetasje og 10mm i stue 1.etg. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.
Tekniske anlegg, VVS anlegg - Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligene og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende
konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
Fasader inkl. kledning: Det er stedvis vekster langs kledning som kan resultere i fuktproblematikk og svertesopp/alger. Vekster bør holdes nede i nærheten av boligen. Ingen eller liten luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.
- Dører og vinduer - Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Utskifting kan vurderes av energiøkonomiske grunner.
- Yttertak - Tekking: Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholdsog eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Taktekkingen er stedvis mosegrodd. Mose bør fjernes.
Inspeksjonsmulighet: Det er ikke klargjort med stige for inspeksjon av taket. Taket er derfor inspisert fra bakkeplan. TG2 settes for å belyse risiko for manglende inspeksjon, risiko for skjulte skader som ikke er nevnt i denne rapporten, taket bør inspiseres jevnlig. Øvrige punkter er vurdert ut i fra alder, samt observasjoner fra bakkeplan og fra kaldtloft.
Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang mellom tak og vegg (inngangsparti underetasje) er vurdert til å ha mangelfulle tettedetaljer. Tiltak anbefales. Taket (inngangsparti underetasje) er en lukket konstruksjon fra innsiden, derfor er eventuelle skader ikke observert. Inspeksjonsluke bør etableres.
Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert slitasje på heldekkende pipebeslag. Utbedring anbefales. Ved eventuell oppgradering av yttertaktekking, bør beslag, renner, nedløp etc. fornyes samtidig.
- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Overflatebehandlingen er slitt og det er ikke registrert tilfredsstillende rekkverk. Tiltak anbefales.
- Grunnmur, fundamenter - Grunnmur: Det er stedvis registrert mindre riss/sprekker, eksempelvis gavlvegg/siden mot soverom 2 underetasje.
Salt/kalkutslag som følge av fuktvandringer er registrert innvendig. Fuktvandringer kan påvirke grunnmuren negativt. Fukttilførsel bør stoppes.
- Drenering - Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". et er ikke registrert fuktsikring rundt hele grunnmuren. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.
- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger: Ukjent alder og materialvalg på utvendige vann- og avløpsledninger. Ut i fra observasjoner på vann- og avløpsledninger i kjeller som er ledet ut, er det stor sannsynlighet for at utvendige rør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Ytterligere undersøkelser anbefales.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
-Våtrom - bad/vaskerom underetasje: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er ikke etablert tettesjikt. Fall på gulv er ikke
tilfredsstillende, målt på tilfeldige steder til å være tilnærmet flatt. Ventilasjonen er ikke tilfredsstillende, det er ikke etablert mekanisk avtrekksvifte. Det er synlig fuktproblematikk på gulv og veggflater som skyldes svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier og registrert fuktmerker i veggen, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Målingene viser følgende: RH 86,6%, temperatur 16,0 grader C og duggpunkt 13,8 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Vedrørende fuktproblematikk som følge av svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen se under avsnitt "Drenering" og "Rom under terreng" for kommentar. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000
- Kjøkken - 1. etg.: Ventilasjon: Det er ikke etablert mekanisk avtrekk/kjøkkenvifte. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. Kjøkkenvifte bør etableres.
Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Overflater vegger: Tapét har stedvis løsnet fra underlaget og det er registrert fuktmerker, dette gjelder
ved ett vindu. Det ble utført fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument protimeter mms3 på disse områdene. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Eksakt årsak er ikke kjent, kan skyldes utettheter med tettedetalj rundt vindu. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Skader bør utbedres og ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Rom under terreng - Helhetsvurdering: Underetasjen bærer preg av fuktproblematikk, overflater på gulv og vegger har stedvis fuktskader, mangler og slitasje. Fuktproblematikk himling, vegger og gulv:
Himling: Det er utført fuktmåling med pigg på tilfeldige steder i himling. Målingene viser vektprosent mellom 18 og 20. Årsak er fuktproblematikk i kjelleren som følge av svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen. Det er ikke observert tegn til skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes.
Vegger: Det er stedvis registrert salt/kalkutslag som følge av fuktvandringer på vegger/grunnmur. Det er stedvis registrert fuktmerker i nedre del av innervegger og utlektede vegger mot terreng. Det ble utført fuktmåling med pigg på tilfeldige fuktmerker. Målingene viser vektprosent over 20. Årsak er svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen. Stor sannsynlighet for følgeskader.
Gulv: Salt/kalkutslag, avflassing/avskalling av overflatebehandling og belegg som har løsnet fra underlaget er stedvis registrert. Årsak er i hovedsak fuktoppsug fra grunnen. Trolig ikke etablert dampsperre mot grunn, manglende dampsperre kanresultere i fuktoppsug.
Utlektede vegger mot terreng: Underetasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner, blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert omfattende fuktighet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet vegg mot terreng fra bod 3. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det ble ikke registrert egnet materialet å utføre fuktmåling på i veggkonstruksjonen, derfor er fuktmåling utført på fuktmerke ved hullet som ble boret. Målingene viser vektprosent over 20. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Dampsperre er registrert i veggen, dampsperre i utlektede vegger mot terreng anses som en risikokonstruksjon med hensyn til fukt. Stor sannsynlighet for følgeskader.
Spesielle observasjoner: Insekter som trives i fuktig miljø er påvist.
Til informasjon: Fuktmålingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.
Tiltak: Overflater må demonteres for å kunne kontrollere bakenforliggende konstruksjoner. Fukttilførsel må stoppes og ytterligere undersøkelser for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang og fastlegge aktuelle tiltak må påregnes. underetasjen bør fremstå som en råkjeller frem til tiltak mot fukt er utført. Sjablongmessig prisanslag gjelder for demontering av overflater, ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang, tiltak mot fukt og gjenoppbygging av konstruksjoner og overflater. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000
- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er registrert fuktproblematikk i området ved stikkontakt i stue under de to store
vinduene. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget installert etter 1999. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vedlikehold eller utført el-kontroll. Med bakgrunn i de registrerte avvik må det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Det må gjøres strakstiltak. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for elsjekk. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Brann - Røykvarslere: Det er ikke røykvarsler(e) iht gjeldende forskrift i boligen. Røykvarslere må anskaffes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for innkjøp av minimum to røykvarslere (en i hver etasje). Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader inkl. kledning: Kledningen er stedvis råteskadet, eksempelvis nedre del av kledning mot hjørne ved vindu til stue 1.etg. Råteskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av råteskader. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000
- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduer bærer preg av høy slitasjegrad, eksempelvis stedvis fukt-/råteskader, slitasje på overflatebehandling og flere punkterte glass. Utskiftning må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting av vinduer, inkl. tettedetaljer, omramming, listverk etc. Samt ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader som følge av fukt-/råteskader. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000
Breivikveien 23:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
- Våtrom - bad/vaskerom 2. etg. - Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør, sluk og tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Ventilasjonen er ikke tilfredsstillende, avtrekksvifte er defekt eller ikke i bruk på befaringstidspunktet og det er ikke etablert lufttilførsel over/under dør. Det er stedvis registrert skader på gulvbelegg, fare for fukt i konstruksjoner. Fall på gulv er ikke tilstrekkelig, målt på tilfeldige steder til å være 20mm motfall fra gulv ved terskel til oppkant ved dusjsone. Sluket er isolert inne i dusjsonen, vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Avflassing av overflatebehandling i himling/skråtak, skyldes mest sannsynlig fuktighet grunnet manglende ventilering. Sluk er ikke klargjort for inspeksjon ved å flytte kabinett, sluk og overflater bak kabinett/i dusjsonen er ikke inspisert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende vegg til dusjsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Det ble registrert fuktmerke i veggen ved utført hulltaking, kan være fra før dusjkabinett ble etablert. Målingene viser følgende: RH 57,2%, temperatur 18,5 grader C og duggpunkt 9,9 grader C. Grunnet observert fuktmerke i vegg ved utført hulltaking, kan ikke bakenforliggende
skader i konstruksjoner utelukkes. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
- Våtrom - Bad 1. etg. - Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør, sluk og tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Ventilasjonen er vurdert til å ikke være tilfredsstillende, det er ikke etablert lufttilførsel over/under dør som føre til redusert avtrekkseffekt når døren er lukket. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Fall på gulv er ikke tilstrekkelig, målt 5mm motfall i dusjsone og ved utført vanntest ble det registrert vannansamlinger. Det er ikke foretatt hulltaking, grunnet åpen konstruksjon i etasjeskille fra bod 1
kjeller. Det utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone, utført i etasjeskille i området ved sluk fra bod 1 kjeller. Det ble registrert forhøyede verdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt, samt fuktproblematikk i kjelleren. Målingene viser vektprosent over 16. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
- Kjøkken: Ventilasjon: Det er ikke etablert mekanisk avtrekk/kjøkkenvifte. Dette kan medføre økt
fuktbelastning i boligen. Kjøkkenvifte bør etableres.
Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Automatisk vannstopper er en anbefaling på alle kjøkken, ikke krav i denne boligen grunnet alder på installasjoner. Det er i tillegg opplegg for vaskemaskin, noe som øker behovet for automatisk vannstopper. Tiltak anbefales.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Kjøkken 2. etg.: Ventilasjon: Det er ikke etablert ventilasjon. Ved eventuell installasjon av komfyr/koketopp, bør avtrekksvifte/kjøkkenvifte etableres.
Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Overflater gulv: Det er gliper i laminat-skjøter mot dør til stue. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Innredning: Det er stedvis registrert mindre skjevheter på dører, samt mindre svelleskader som følge av vannsøl. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Annet: Det er registrert larver (eller lignende) i benkeskap under vask. Ukjent årsak. Ytterligere undersøkelser og tiltak mot larvene anbefales.
- Øvrige rom 2. etg.: Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Innerdører: Flere innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes. Enkelte vridere/dørhåndtak fungerer ikke optimalt. Justering av dørblad/dørkarm og utbedring/utskifting av vridere kan vurderes.
- Øvrige rom 1. etg.: Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Innerdører: Flere innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes. Enkelte vridere/dørhåndtak fungerer ikke optimalt. Justering av dørblad/dørkarm og utbedring/utskifting av vridere kan vurderes.
- Loft - uinnredet /råloft - Helhetsvurdering: Kneloft innenfor soverom 2: Det er lagrede gjenstander som begrenser inspeksjonsmuligheten. TG2 settes for å belyse risiko for skjulte skader. Jevnlig ettersyn anbefales. Kneloft innenfor stue: Det er registrert fuktmerker på trevirke. Ukjent årsak. Det ble utført fuktmåling med pigg på tilfeldige fuktmerker. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Konstruksjonen er lukket (gjelder begge kneloftene), og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Til informasjon: Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt - og temperaturforhold. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.
- Loft - uinnredet/råloft - Helhetsvurdering: Det er stedvis registrert fuktmerker og spor etter treskadeinsekter i trevirke, eksempelvis taktro, gulv og på bærende konstruksjoner. Det ble utført fuktmåling med pigg på fuktmerker, på spor etter treskadeinsekter og på tilfeldige steder. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 19. Pågående aktivitet av treskadeinsekter kan ikke utelukkes. Forhøyede fuktverdier kan skyldes svakheter med yttertaktekking (lekkasjer), kondensproblematikk som følge av manglende dampsperre i kombinasjon med manglende ventilering. Det er ikke registrert synlige skader av større betydning, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger. Årsaken kan være underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge årsak og aktuelle tiltak bør påregnes. Til informasjon: Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang og for å fastlegge aktuelle tiltak.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig - Skorsteiner inne i boligen: Det er stedvis registrert sprekker i pipe, eksempelvis i kjeller. I stue 2.etg. er det
registrert rennemerker etter rust. Anbefaler brann/feiertilsyn.
Ildsteder inne i boligen: Det er registrert sprukket brannstein i vedovn i stue 2.etg. Brannstein bør skiftes.
- Innvendige trapper: Det er ikke rekkverk/håndløper på begge sider i trappene. Tiltak anbefales. Det er knirk i trappene. Eksakt årsak er ukjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Trappen til kaldtloft og kjeller har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.
- Etasjeskiller - Annet: Det er stedvis knirk i gulv av trekonstruksjoner. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Gjelder en stk i kjeller. Varmtvannsberedere er plassert i rom uten sluk. Automatisk vannstopper bør etableres for å forhindre eventuell lekkasje.
Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligene og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.
- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vedlikehold eller utført el-kontroll. Som følger av manglende samssvarerklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende
konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader inkl. kledning: Det er stedvis vekster langs kledning som kan resultere i fuktproblematikk og
svertesopp/alger. Vekster bør holdes nede i nærheten av boligen. Ingen eller liten luftespalte bak trekledning, behovet for lufting øker ved etterisolering. Selger informerer om at to vegger er etterisolert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det er stedvis registrert slitasje på overflatebehandlingen og det er registrert svertesopp. Rengjøring og overflatebehandling anbefales.
- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduer bærer preg av slitasje og elde, stedvis skader i karm som følge av kondenseringsproblematikk og flere punkterte glass. Utbedring/utskiftning anbefales med tanke på nevnte avvik, men også av energiøkonomiske grunner. Det er registrert råteskade over vindu/omramming til soverom 1.etg. (råteskade er nevnt under avsnitt "yttervegger" for bolig 23). Det er ukjent om vinduet er råteskadet. Ytterligere undersøkelser anbefales
Dører: Ytterdører 1.etg. (yttergang og gang) er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Utskifting kan vurderes av energiøkonomiske grunner.
- Yttertak - Taktekking: Det er registrert symptomer på elde og slitasje, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis registrert fuktmerker fra innvendig side som kan indikere utettheter/lekkasje. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Takgjennomføringer: Det er målt forhøyede fuktverdier på fuktmerker ved pipe/takgjennomføring på kaldtloft. Ytterligere undersøkelser på utvendig side bør iverksettes for å kartlegge aktuelle tiltak.
Konstruksjon: Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser. Det er registrert skjevheter og svanker, kan ha sammenheng med observasjoner av treskadeinsekter og/eller underdimensjonering. Ytterligere undersøkelser for å kartlegge aktuelle tiltak bør påregnes.
Inspeksjonsmulighet: Det er ikke klargjort med stige for inspeksjon av taket. Tvilsomt om taket hadde blitt inspirert av sikkerhetsmessige årsaker. Taket er derfor inspisert fra bakkeplan. TG2 settes for å belyse risiko for manglende inspeksjon, risiko for skjulte skader som ikke er nevnt i denne rapporten, taket bør inspiseres jevnlig. Øvrige punkter er vurdert ut i fra alder, samt observasjoner fra bakkeplan og fra kaldtloft.
Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Fuktproblematikk på kaldtloft kan skyldes blant annet manglende ventilering. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, bør etableres ved behov. Det er ikke registrert tegn til slitasje eller skader på beslag etc. fra bakkeplan. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Annet: Det er stedvis registrert slitasje på vindksier og dekkbord på vindskier. Eksakt skadeomfang er usikkert. Ytterligere undersøkelser anbefales. Dekkbord kan med fordel erstattes med vindskiebeslag for å redusere fremtidig vedlikehold.
- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Det er ikke etablert rekkverk i trapp til inngangsparti. Rekkverk bør etableres grunnet høyde ned til terreng på mer enn 50cm. Trapp og støpt flate ved gavlvegg har blant annet større sprekker. Utbedringer anbefales.
- Grunnmur, fundamenter - Grunnmur: Det er stedvis registrert mindre riss/sprekker og en større sprekk på innvendig side ved vindu kjeller. Kan skyldes setninger. Det er usikkert om forholdene er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Skader bør utbedres og jevnlig ettersyn
anbefales slik at ytterligere utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling. Salt/kalkutslag som følge av fuktvandringer er registrert. Fuktvandringer kan påvirke grunnmuren negativt. Tiltak mot fukt anbefales.
- Drenering - Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjeller og krypkjeller. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i kjeller og krypkjeller som tilsier funskjsonssvikt. Se under avsnitt om "Rom under terreng", under avsnitt om "Krypkjeller" og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Det er ikke registrert fuktsikring mot grunnmuren. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.
- Andre forhold - Krypkjeller/forholdet under etasjeskille inngangsparti: Det er ikke tilkomst til krypkjeller/området under inngangsparti. Kosntruksjonen er erfaringsmessig risikoutsatt og bør derfor inspireres jevnlig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Tilkomst bør etableres, slik at konstruksjonen kan inspireres og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
- Rom under terreng - Helhetsvurdering: Kjelleren bærer preg av fuktproblematikk. Det ble stedvis registrert salt/kalkutslag på gulv og vegger som skyldes fuktvandringer. Det er utført fuktmåling med pigg i trevirke (eksempelvis i etasjeskille, vegger i trekonstruksjoner og dører) på tilfeldige
steder. Det ble målt forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsaken er forhøyet fuktighet i kjelleren som skyldes svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen. Det er stedvis registrert spor etter treskadeinsekter, pågående aktivitet av treskadeinsekter og skjulte skader kan ikke utelukkes. Forslag til tiltak mot fuktproblematikk er å etablere krypgrunnsavfukter. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang må påregnes. Det er stedvis registrert mindre riss/sprekker i grunnmur, samt en større sprekk under vindu. I tillegg er støpt gulv stedvis oppsprukket. Det er usikkert om forholdene er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Årsak kan være setninger. Skader bør utbedres og jevnlig ettersyn anbefales slik at ytterligere utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av krypgrunnsavfukter, utbedring av skader på grunnmur og gulv, samt ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000
- Krypekjeller - Helhetsvurdering: Krypkjelleren bærer preg av fuktproblematikk. Det er stedvis registrert salt/kalkutslag på grunnmur som følge av fuktvandringer, samt tilsig av fukt i grunnen. Det er utført fuktmåling med pigg i trevirke (eksempelvis i etasjeskille og på søyler/pilarer) på tilfeldige steder. Det ble målt forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsaken er forhøyet fuktighet i krypkjelleren som skyldes svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen. Det ble stedvis registrert spor etter treskadeinsekter, pågående aktivitet av treskadeinsekter og skjulte skader kan ikke utelukkes. Forslag til tiltak er å etablere en 0.20mm dampsperre mot grunnen med drenerings-åpninger i de laveste partiene og etablere krypgrunnsavfukter. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av dampsperre mot grunnen, etablere krypgrunnsavfukter og ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang, samt fastlegge aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000
- Etasjeskiller - Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i hver etasje er målt til 25mm bod 1 kjeller, 35mm i gang og stue 2 1.etg, 40mm soverom 2 2.etg og 50mm kaldtloft. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak til skjevhetene og for å fastlegge aktuelle tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak og for å fastlegge aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Brann - Rømningsveier: Det er ikke etablert to uavhengige trapperom eller rømningsvei til planert terreng fra boligens 2. etasje. Dette kan være forskriftsstridig. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for brannteknisk inspeksjon.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader inkl. kledning: Kledningen er stedvis råteskadet, eksempelvis omramming og vannbrett over vindu til soverom 1.etg. og nedre del av hjørnebord mot innkjørsel. Råteskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av råteskader. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000
- Dører og vinduer - Dører: Ytterdører kjeller bærer preg av høy slitasjegrad, eksempelvis fuktskader og utettheter. Risiko for inntrengning av blant annet gnagere. Utskiftning må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting av ytterdør kjeller, inkl. blant annet tettedetaljer og omramming. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Forstøtningsmurer: Sprekker, skjevheter, utsklidde stein er påvist, i tillegg mangler det rekkverk. Gjelder i hovedsak forstøtningsmur i naturstein mellom boligene. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Skader må utbedres og rekkverk etableres, samt ytterligere undersøkelser for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang og for å fastlegge aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av rekkverk, samt ytterligere undersøkelser for å avdekke eksakt skadeårsak-/omfang og for å fastlegge aktuelle tiltak.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Frittstående byggverk - Garasje - Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet registrert avskallinger og slitasje på vegger, skade i yttertaktekking som har resultert i fuktmerker i taktro sett fra innvendig side.