Beliggenhet
Bragerlia Borettslag er et veletablert og populært boligområde på Narverød/Husvik.
Særdeles hyggelig strøk med solrike og fine fellesarealer.
Det er opparbeidet egen gangvei fra Bragerlia ned mot badestranden til Klopp hvor det også er småbåthavn. Det er også gangavstand til Husvik barneskole.
Dagligvareforretning er å finne i nærområdet som for eksempel Kiwi på Råel og søndagsåpen Joker på Jarlsø.
Kort vei til Tolvsrød med alle sentrumsfasiliteter, barnehage, ungdomsskole og idrettshall, samt kun ca. 10 minutter med bil til Tønsberg sentrum. Gode bussforbindelser like ved eiendommen.
Velkommen!
Felleskostnader
7 818 pr. mnd. Dekker felles bygningsforsikring, garasje/parkering, strøm el-bil, renter og avdrag andel fellesgjeld, TV/bredbånd, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, honorar forretningsfører med mer.
Herav:
Strøm el-bil kr. 450,-
Felleskostnad kr. 7 368,- hvorav kapitalkostnad (renter og avdrag) utgjør totalt kr 4 433,-
Borettslaget har felles grunnavtale med Viken Fiber AS og Altibox, den enkelte andelseier kan selv oppgradere for egen regning.
Borettslaget har systemnøkler, som er rekvisisjonsbelagt. Bestilling av nøkler skjer igjennom OBOS v/forvaltningskonsulenten nina.stenbakk@obos.no, administrasjonsgebyr blir fakturert andelseier etter gjeldende satser. Pris på nøkkel og oppkravssending faktureres direkte fra leverandør til andelseier.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Løpende kostnader
Spesifikasjon over løpende kostnader:
- TV/bredbånd dekkes av felleskostnader pr. mnd. Dekoder medfølger i handelen.
- Bygningsforsikring dekkes av felleskostnader pr. mnd.
- Alarm og evt. innboforsikring kommer i tillegg.
For strømkostnader, se energiforbruk.
Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.
Andel fellesgjeld
320 266
Fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet:
Lånenr.: HABA01-94817237244.
Restsaldo: Kr. 286 812,-.
Kapitalkostnader: Kr. 1 695,-.
Lånenr.: HUS601-1140451930
Restsaldo: Kr. 11 253,-.
Kapitalkostnader: Kr. 1 649,-.
Lånenr.: HUS602-1140451910.
Restsaldo: Kr. 7 428,-.
Kapitalkostnader: Kr. 1 089,-.
Ligningsposter pr. 31.12.2023 (med forbehold om endringer):
Ligningsverdi fås på ligningskontoret.
Innberetningspliktige inntekter kr. 194,-.
Fradragsberettigede kostnader kr. 15 360,-.
Annen formue kr. 10 360,-.
Gjeld kr. 320 266,-.
Borettslag
Borettslag: Bragerlia Borettslag, Orgnr: 968481142, består av 28 andelsleiligheter.
Borettslagets forretningsfører: OBOS.
Borettslaget styreleder: Lars Linnerud.
Styret kan kontaktes på e-post bragerlia@styrerommet.no eller via Vibbo.no.
Man må kunne forvente dugnad som forpliktelse for fellesskapet.
Vask av felles gang/trapp skal skje hver uke. Rydding på utsiden av husene og fellesområdet, samt snørydding foran inngang og langs gangstier, følger samme rutine som gangvask. Jfr. ordensregler som er vedlagt i salgsoppgaven.
Selger opplyser om dugnad vår og høst, om måke snø på gangveien, samt om å holde gangen ren og ryddig.
Tønsberg kommune eier 12 andeler og kalles serviceboliger. Leietakere vil være personer som faller inn under midlertidig lov av 10.06.88 nr. 48 eller andre med spesielle bistandsbehov. Disse andelene har ikke garasje.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Styrets arbeid 2023 har i all hovedsak bestått av generell drift av borettslaget med behandling av diverse henvendelser fra beboere og leverandører.
Det er avholdt høst- og vårdugnad med imponerende oppmøte.
Bygningsmessig vedlikehold av mindre art er utført fortløpende ved behov, samt utbedring av utette tak på 3 bygninger.
Det er foretatt årlig kontroll av brannvarslere og brannslukningsutstyr samt ventilasjonsanlegg.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Det er ingen mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån).
Fellesgjeld / lånevilkår
Selskapets totale lån og vilkår:
Lånenr.: HABA01-94817237244.
Type: Annuitetslån.
Restsaldo (pr. 31.12.2023): Kr. 7 734 443,-.
Restløpetid: 29 år og 2 mnd.
Termin pr. år: 4.
Type rente: Flytende rente 5,74%.
Lånenr.: HUS601-1140451930.
Type: Annuitetslån.
Restsaldo (pr. 31.12.2023): Kr. 303 420,-.
Restløpetid: 8 mnd.
Termin pr. år: 2.
Type rente: Flytende rente 4,59%.
Lånenr.: HUS602-1140451910.
Type: Annuitetslån.
Restsaldo (pr. 31.12.2023): Kr. 200 232,-.
Restløpetid: 8 mnd.
Termin pr. år: 2.
Type rente: Flytende rente 4,59%.
Forretningsfører kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr. dags dato.
Forsikring
Tryg Forsikring
Polisenummer: 6598273
Regnskap
Inntekter: Driftsinntekter i 2023 var til sammen kr. 2 189 124,-.
Kostnader: Driftskostnadene i 2023 var til sammen kr.- 1 540 099,-.
Resultat: Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et overskudd kr. 239 988,-, og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.
Driftsinntektene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økning av felleskostnader fra 01.08.2023.
Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak utbedring av lekkasje fra tak.
Finanskostnader er høyrer enn budsjettert og skyldes i hovedsak høyere renteøkning en det som ble budsjettert
For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene - be om kopi ved henvendelse til meglers kontor.
Årsrapport 2023, protokoll årsmøte 2024 og utdrag av regnskap er vedlagt i salgsoppgaven.
Vedtekter / husordensregler
Utdrag fra vedtekter:
- Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. Tønsberg kommune kan bli eier av andel 184017, 18, 19,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 28.Leietakere vil være personer som faller inn under midlertidig lov av 10.06.88 nr. 48 eller andre med spesielle bistandsbehov. Dersom loven oppheves, endres bestemmelsen i tråd med tilsvarende intensjoner. Skulle det oppstå tvil/uenighet om utpekt person har et klart definert bistandsbehov, forelegges saken Husbanken til endelig avgjørelse. Tønsberg kommune vil i tillegg kunne stå som eier av andel nr 184011.
- En andelseier har rett til å overdra sin andel. Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
- Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - forkjøpsrett. Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende for andelene 184011, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 28, dersom Tønsberg kommune ønsker å eie disse.
- Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.
- Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør - herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser, levegger mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige samtykke. En andelseier kan med styrets godkjenning sette opp rekkverk på 90 cm. i høyde og skillevegger på maks 1,80 meter høy.
- Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Endringer av vedtektene som berører andelene 184011,17,18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 28 kan ikke gjøres uten skriftlig samtykke fra Tønsberg kommune. Videre kan ikke borettslaget oppløses eller vedtektene endres uten Husbankens samtykke, så lenge borettslaget har lån i Husbanken.
Utdrag fra ordensregler:
- Det skal være ro mellom 23.00 - 07.00.
- Fellesrom/ oppganger skal ikke benyttes til oppbevaring av private eiendeler. Ved spesielle behov skal det godkjennes av øvrige beboerne i huset.
- Vask av felles gang/trapp skal skje hver uke. 1. etasje vasker gang nede samt under trappa. 2, etasje vasker gang oppe og trappa ned.
- Bygningsmessige endringer slik som levegger, terrasser, verandaer, varmepumper skal det søkes styret om skriftlig med tegning. Parabolantenner er ikke tillatt i borettslaget.
- Rydding på utsiden av husene og fellesområdet, slik som fjerning av sigarettsneiper, papir etc. samt snørydding foran inngang og langs gangstier, følger samme rutine som gangvask.
Se forøvrig vedlagte vedtekter og husordensregler i salgsoppgaven.
Husdyrhold
I henhold til ordensregler er det ikke tillatt å holde husdyr uten spesiell tillatelse fra styret i laget. Dersom det blir tillatt å ha hund, skal den holdes i bånd hele året i borettslaget.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapporten er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2, avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Utvendig vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Generell elde og slitasje som er naturlig for alder. Vinduer av denne alder har erfaringsmessig redusert tetning mellom karm og vindusramme. Alder på isolerglass eldre enn 20 år tilsier at punkteringer ikke kan utelukkes.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Utvendig dører: Entrédør fra byggeår med brannisoleringsevne B30. Terrassedør i tre med 2-lags glass. Generell elde og slitasje som er naturlig for alder. Dører av denne alder har erfaringsmessig redusert tetning mellom karm og dørblad.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tekniske installasjoner vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran er plassert i bod. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tekniske installasjoner avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
I tilstandsrapporten er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2, avvik som kan kreve tiltak:
- Innvendig radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Våtrom 1. etasje bad overflater gulv: Flislagt gulv med varmekabler. Det er målt 5mm motfall mellom dør og dusjvegg. Dusjnisjen har nedsenk og fall til sluk. Det er 25mm høydeforskjell fra gulv ved dør til topp slukrist. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Våtrom 1. etasje bad sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og smøremembran under fliser. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Slukmansjett kan ikke påvises, og klemring er noe skjevt montert.
- Kjøkken 1. etasje avtrekk: Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Tekniske installasjoner ventilasjon: Boligen har balansert ventilasjon med tilluft i oppholdsrom og avtrekk på badet. Opprinnelig hadde boligen kjøkkenventilator som aggregat for anlegget, men i forbindelse med oppussing av kjøkken ble løsningen endret, og det ble montert nytt aggregat. Med den nye løsningen er det ikke avtrekk fra kjøkken - kun på badet. Det er fjernet en et avtrekkspunkt i forhold til opprinnelig løsning.
I tilstandsrapporten er ingen elementer gitt tilstandsgrader 3.
For mer informasjon om tilstandsgrader og teknisk standard henvises til tilstandsrapport utført av Vedvik Taksering v/Marius Vedvik avholdt 21.05.2024 datert 24.05.2024 som er vedlagt i salgsoppgaven.