Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
Våtrom - Bad undertetasje
Ventilasjon: Luftespalte under dør er for liten, noe som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Vannrør:Deler av vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater vegger: Det observeres stedvis riss/sprekk i flisfuger bak dusjkabinett, samt riss/sprekk i veggflis under servantinnredning. Tiltak bør påregnes.
Overflater gulv: Det er stedvis observert manglende flisfuge/elastisk fugemasse i overgang gulv/vegg. Tiltak bør påregnes. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, samt utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot
lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes. Det er stedvis hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen, samt på veggflate ved
servant. Hullene er ikke tilfredsstillende tettet. Hullene bør tettes med egnet tettemasse. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant og toalett i vegg har utettheter. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes. Veggfestede installasjoner med hulltaking i våtsonen øker risiko for fukt i
konstruksjon. TG2 er satt for å belyse risiko.
Fallforhold (gulv): Det er stedvis registrert motfall på gulvflater utenfor dusjsonen, noe som er uheldig med tanke på fare for vannansamling ved en eventuell vannlekkasje. Tiltak bør påregnes. Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen tilstrekkelig grunnet plassering av dusjkabinett, men det ble foretatt en måling fra sluk og ut på gulv. Målingen viste tilnærmet flatt fallforhold. Tilstrekkelig fall bør etableres. Videre bruk av dusjkabinett forutsettes.
Avløpsrør (inkl. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Sluk har en uheldig plassering, da sluk er etablert mot innvendig hjørne i dusjsonen. Sluk bør være plassert sentrert i dusjsonen.
Våtrom - Vaskerom underetasje
Helhetsvurdering: Helhetsvurdering TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad med tanke på tettesjikt, røropplegg, samt andre innstallasjoner. Det er blant annet observert følgende: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, samt utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Det er mindre hull i vegg etter innfesting av vannrør over varmtvannsbereder, samt tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet stoppekran i vegg har utettheter. Fare for fukt i konstruksjon. Det observeres stedvis riss/sprekk i himling, samt bomlyd under enkelte gulvfliser og stedvis misfarging i elastisk fugemasse i overgang gulv/vegg. Utilstrekkelig fallforhold, noe som er uheldig med tanke på fare for vannannsamling ved en eventuell vannlekkasje. Deler av gulv/veggflater er ikke inspisert grunnet innredning. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone mot siden av servant. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik på befaringstidspunktet. Målingene viser følgende: RH 66,4 %, temperatur 22,1 grader C og duggpunkt 15,7 grader C. Målingen gir kun et
øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes innen rimelighetens tid.
Kjøkken - 1. etasje
Vannrør: Deler av vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater gulv: Det er stedvis observert diverse merker/hakk i gulvets overflate. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflate. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Informasjon: Overflatesøk med egnet fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført på gulv ved oppvaskmaskin og kjøleskap. Det ble ikke registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.
Avløpsrør: Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Toalettrom (ikke våtrom) - 1.etasje
Ventilasjon: Luftespalten under innerdører er for liten, noe som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Sanitærutstyr / innredning: Servantinnredning har stedvis fukt/svelleskader. Tiltak anbefales.
Overflater gulv: Det er stedvis observert diverse merker, samt knirk i gulvflate. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Øvrige rom - 1. etasje
Overflater himling: Det er observert hvite merker mot yttervegg ved taklist. Uvisst årsak. Ytterligere undersøkelser anbefales. Informasjon: Det er utført fuktmåling med pigg i himling mot yttervegg inne i garderobeskap. Det ble ikke registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.
Overflater gulv: Det er stedvis observert diverse merker/hakk, samt knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Innerdører: Innerdører/karmer har diverse merker, samt innerdør til soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
Rom under terreng - underetasje
Spesielle observasjoner: Insekter som trives i fuktig miljø er påvist i bod, gang og inne i garasje. Det er observert større mengder med innsekter/larver på gulv i garasje som kan tyde på forhøyde fuktverdier inne i konstruksjoner. Bør sees i sammenheng med svekket drenering og tiltak for å forbedre drensforhold bør påregnes.
Overflater vegger: Deler av veggflater i bod er ikke inspisert grunnet store/tunge garderobeskap. Det er stedvis observert riss/sprekk i innvendige hjørner, samt diverse merker i bod. Tiltak bør påregnes.
Garasje: Det er observert fuktmerker/skjolder på innvendige vegg over garasjeport og på veggkonstruksjon ved siden av port, samt stedvis krakkelering, riss/sprekk og avskalling i veggfliser. Uvisst årsak. Ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak bør påregnes.
Informasjon: Det er stedvis observert krøll i tapet/strie i innvendige hjørner i tv-stue. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater himling: Det er stedvis observert riss/sprekk, samt avskalling i himling bod. Tiltak bør påregnes.
Informasjon: Det er stedvis observert mindre riss/sprekk i himlinger, samt diverse merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater gulv: Det er observert glippe mellom gulvlist og gulv i tv-stue. Uvisst årsak. Tiltak anbefales. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i bod . Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Konstruksjoner ( tilfarergulv, himling og vegger): Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i utlektet kjellervegg, med bakgrunn i våtsonenes plassering, samt flislagt garasje. TG2 er satt for å belyse risiko da tilstanden inne i vegg/konstruksjoner er ukjent.
Innerdører: Innerdører/karmer har diverse merker/hakk. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Loft - uinnredet / råloft
Overflater vegger / undertak: Det er stedvis observert fuktmerker/skjolder i undertaket og på vegger. Det observeres fuktmerker/fuktskader stedvis i undertaket/gradrenne på kaldloft som tilsier svekket yttertaktekking/kondensproblematikk. Det er risiko for skjulte skader. Ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak bør påregnes. Informasjon: Det er utført fuktmåling med pigg i takstol uten at det ble registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.
Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er stedvis observert svertesopp i undertaket, noe som kan tyde på kondensproblematikk. Ytterligere undersøkelser av kaldloftet, samt utbedring av isolasjon for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.
Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldloft er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst/ikke gangbart gulv og lagrede gjenstander. Det er risiko for skjulte/bakenforliggende skader i omkringlende konstruksjoner.
Innvendige trapper
TG2 er satt iht. NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. Inntrinn er stedvis mindre enn 0,25 meter. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet. Trappens bruksflater bærer noe preg av noe slitasje. Overflatebehandling anbefales.
Etasjeskiller
Skjevhetsmåling: Det er noe skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 20 mm i stue 1. etasje. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Informasjon: Det er mindre skjevheter i tv-stue underetasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 10 mm
Tekniske anlegg, VVS anlegg
Vannrør: Deler av vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke bør lokaliseres og tilkomst bør etableres.
Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Avløpsrør:Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging ved jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Elektrisk anlegg
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Fare for varmgang. Det observeres løs stikkontakt på vegg i garasje. Forholdet må utbedres av en kvalifisert fagperson. Med bakgrunn i at det er mer enn fem år siden det har vært utført el-kontroll av boligen, samt manglende samsvarserklæringer og de registrerte avvik bør det på generelt grunnlag anbefales utvidet el-kontroll av kvalifisert elfagkyndig kontrollør/eltakstmann.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
Fasader inkl. kledning: Ingen dryppkant/skråskjæring i underkant av kledning og det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres.
Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner. Musesperre bør etableres. Utvendige flater er stedvis noe malingsslitt og har stedvis noe avskalling. Overflatebehandling anbefales. Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje og elde. Vindusomramming er montert tett mot vannbrett, noe som er uheldig med tanke på økt fuktighet som igjen kan føre til råteskader over tid. Tilstrekkelig avstand anbefales etablert.
Dører og vinduer
Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det observeres blant annet avskalling og sprekker i vinduskarmerer. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Informasjon: Det er skiftet ut glass i et vindu i eksisterende vinduskarm i stue.
Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Det er observert mindre skade/bulk i ytterdør
Yttertak
Helhetsvurdering: Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje og har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det registreres i tillegg stedvis avskalling i takstein i gradrenner, slitasje/avflassing på gradrenner/beslag og takrenner, samt slitasjesymptoner på fotbeslag rundt skorstein.
Det er stedvis observert fuktskjolder/svelleskader i undertaket inne på kaldloft som indikerer utett yttertaktekking. Ytterligere undersøkelser bør påregnes slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved dersom behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand på yttertak, samt inne på kaldloft. Skjulte/bakenforliggende skader i omkringlende konstruksjoner kan ikke utelukkes.
Grunnmur, fundamenter
Grunnmur: Grunnmuren er stedvis ikke undersøkt da det er etablert plate utenpå grunnmur. Det observeres stedvis saltutslag på grunnmuren som kan tyde på fuktvandring i grunnmuren. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Drenering
Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert innsekter som trives i fuktig miljø i underetasjen som kan tyde på forhøyede fuktverdier inne i konstruksjoner som kan tilsi funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Forøvrig ble det det observert stedvis manglende luftelist/topplist på grunnmurspappen, samt terrenget rundt bygget har stedvis noe fall mot grunnmur og takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren.
Innebærer økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. Tilstrekkelig fall rundt bygget, samt bortledning av vann bør etableres.
TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Forsøtningsmur
Forstøtningsmur ved gårdsplass heller innover. Utbedrende tiltak bør påregnes. Diverse forstøtningsmurer rundt blomsterbedd i hage har stedvis skjevheter. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Stikkledninger og tanker
Vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.
Frittstående byggverk
Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Det er blant annet observert mose på yttertak, manglende taknedløp og ingen lufting bak kledning. Det ble observert fuktmerker på dør og i undertaket på innvendige side som indikerer på svekket yttertaktekking. Ytterligere undersøkelser og eventuelle utbedringstiltak bør påregnes.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
Balkonger, terrasser, veranda etc.
Terrasser / inntrukket balkong over innvendige rom: Det vurderes til at plattingen er etablert over deler av underetasjen/garasje. Eventuell tettesjikt er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales. TG3: Det observeres stedvis løse og knekte fliser. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000