Totalt bruksareal
Bruksareal: 279 m²
BRA-i: 279 m²
TBA: 104 m²
Enebolig:
Kjeller:
BRA-i: 31 m². Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Hall/trimrom og 2 boder.
1. etasje:
BRA-i: 125 m². Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Hall med trapp, kjøkken, stue, soverom/oppholdsrom, vaskerom/bad, toalettrom og trapperom.
TBA: 91 m².
2. etasje:
BRA-i: 123 m². Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Loftstue, 3 soverom, garderobe og bad.
TBA: 13 m².
ALH: 9 m².
Hagestue:
BRA-e: 20 m².
Garasje:
BRA-e: 42 m².
ALH: 26 m².
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht. NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport avholdt 07.08.2024, utført av takstmann Jan-Erik Rossavik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Bakke Sørvik & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Tomt
Areal: 1 712 kvm, Eierform: Eiet tomt
Fantastisk eiendom i attraktive Presterødåsen. Eiendommen er av sjelden vare - klassisk, sjarmerende og nostalgisk hage samtidig som den fremstår som stram/moderne. Hagen er nøye planlagt og meget pent opparbeidet. Innkjørselen er asfaltert og inngangspartiet er belagt med fin belegningsstein. Kantstein i overganger som bidrar til at alt fremstår som helhetlig og ordentlig. Rikt beplantet med bla store, nydelige hortensia busker, rododendron, bed og vintergrønt. Herlig uteplass utfra kjøkkenet - en idyllisk og fin uteplass. Stor, flislagt terrasse mot sydvest - gode møbleringsmuligheter og her kan man nyte lange og herlige sommerdager, uten innsyn fra ytre omgivelser. Legg også merke til den fine hagestuen - denne fungerer som stue nr. 1 store deler av året.
NB! Eiendommen har ekstra stor tomt og god boltreplass for store og små. Selger har etablert trapp/benker i terrenget (denne har fungert også som tribuneplass under aktivitetsdager med familie og venner). Selger har allerede igangsatt fradeling av tomten - se vedlagt situasjonskart. Hele eiendommen er tenkt solgt (med ev. fradelt tomt).
Garasje / Parkering
Parkering i dobbelgarasje samt i gårdsplass.
Byggemåte
Opprinnelig enebolig fra rundt 1962 som er påbygget med ny etasje rundt 2008. Boligen ble samtidig renovert innvendig og utvendig medregnet el-anlegget og VVS-anlegget. Mye i 1. etasjen er oppgradert i 2009. Varmepumpen er fra 2019 og bereder er skiftet i 2022. Støpt platting fra 2008 har fliser fra 2023 lagt på plastklosser. Det er i 2019 bygget ny garasje på fundamentert fra 1972. Hagestuen er etablert i 2023 og lagt på støpt platting fra 2008. Enkel frittliggende bod er ikke vurdert. Frittliggende garasje fra 1973 er revet og bygget opp på nytt på opprinnelige fundamenter. Det finnes ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Selger har satt i gang arbeider med å får dette ordnet. Det henvises da til selger/megler for mer informasjon. Som det fremkommer i rapporten er det registrert enkelte symptomer på avvik fra normal tilstand. Men stort sett som følge av alder, bruk og forventet levetid. Noen av avvikene må sees i sammenheng med den nye standardens strenge krav. Det er ikke gitt opplysninger om det har vært skader, problemer med skadedyr, lekkasjer eller andre forhold som kan ha vesentlig betydning for bygningsmassen tilstand. Boligen skal etter krav fra gjeldende byggeforskrifter bygges i henhold til de krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring. Dagens krav er en del strengere og avvik må da påregnes. Eventuelle sentralstøvsugere, markiser og screens blir ikke vurdert.
Utvendig
Sperretak med saltak form. Adkomst til loft via nedfellbar stige fra soverommet. Rupanel som undertak er tekker med betongstein. Eldre del med bindingsverk er etterisolert og har 15 cm isolasjon og deler med 17 cm ifølge selger. Det ble samtidig etablert ny vindsperre. Bindingsverk på oppløftet er fra 2008 og har normalt 15 cm isolasjon. All kledning er fra 2008.
Innvendig
Innvendige overflater er vesentlig fornyet i 2008 og 2009. Noe av dette består av overflatebehandlinger er eldre overflater. Noe overflatebehandlinger pågår og skal gjøres ferdig. Dette medregnet sliping av parkett på kjøkken. På gulv: Tregulvet, parkett og fliser. På vegger: Malte plater, mdf panel og tapet. I tak: Malt panel og malte plater. Deler av overflatene er kommentert under andre innvendige forhold.
Våtrom
Vaskerom/bad: Vaskerommet er etablert i 2009 og arbeider den gang med membran ble utført som egeninnsats. Resterende arbeider er utført av firma. Dusjkabinett er nytt. Rommet inneholder innredning, servant, utslagsvask, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Bad: Bader er etablert i 2008 og arbeider den gang med el, VVS og membran er utført av firma. Resterende arbeider er egeninnsats. Rommet inneholder innredning, to servanter, badekar og dusjhjørne.
Kjøkken
Innredning med hvite profilerte fronter. Det er lagt steinplater på kjøkkenbenker. Det er integrert koketopp, stekeovn, mikro og oppvaskmaskin. Det er ikke montert komfyrvakt. Deler av innredningen er kommentert under andre innvendige forhold. Det er montert ventilator over kokesonen. Ventilatoren fungerer greit på denne befaringen.
Spesialrom
Toalettrommet er fra 2009. Rommet inneholder skap, servant og wc. Fliser på gulv, tapet på vegger og malt tak. Det er lufteluke i vegg.
Tekniske installasjoner
Boligen varmes opp via ildsteder, varmepumpe, gulvvarme på bad, vaskerom og hall. Oppvarming ellers er via panelovner. Varmekilders funksjon er ikke testet. El-anlegget er vesentlig fornyet i 2008/2009. Det er nytt el-anlegg til garasjen i 2019 og til hagestuen i 2023. El-bil lader er montert i 2020. Det er kun mindre som er eldre. Sikringsskapet er plassert i trapperom til kjeller og i kjelleren. Hovedsikring på 63 amp. automatsikringer med 23 kurser og det er montert overspenningsvern.
Tomteforhold
Byggegrunn er usikker/ikke dokumentert. Grunnmurer er oppført i betongblokker. Dele uten kjeller har ringmurer som er pukket og støpt samt påført tilfarere.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 3:
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Kostnadsestimat: Kr. 50 000 - 100 000,-.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 2:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger I: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Garasje: Arbeider med innredning av loftet er noe ufagmessig utført. Trappen opp til loftet mangler sikkert rekkverk. Dekket har noe skjevheter, sprekker og grunnmuren preges av alder/ufagmessig utførelse. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Trapp til kjeller: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normale svekkelser etter 62 år. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Overflater vegger og himling på vaskerom/bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Ventilasjon på vaskerom/bad: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Overflater vegger og himling på bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Tg settes i hovedsak som følge av kort forventet gjenværende brukstid. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Overflater og konstruksjon på toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Enkelte fliser har bom. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Elektrisk anlegg: Selv om det ikke er registrert noen vesentlige avvik vil det allikevel anbefales en kontroll for å få avklart anleggets tilstand. Tg 2 er satt da det ikke foreligger tilsyn siste 5 år og manglende samsvarserklæring fra før 2019. Kostnadsestimat gjelder kontroll av anlegget og ikke eventuelle utbedringer/oppgraderinger. Det bør bemerkes at det mangler deksler i sikringsskapet. Her kan tiltak være påregnelig. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Kostnadsestimat: Kr. 10 000 - 50 000,-.
- Nedløp og beslag: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. Forventet levetid er 15-25 år. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Eldre vindu: Vinduet er slitt og bør skiftes. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger II: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ellers ikke registrert noen vesentlige skader utover normal slitasje. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Utvendige trapper: Flere skifer har bom ellers ingen vesentlige skader. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Dette gjelder begge plan og opp mot 29 mm. Dette vurderes ikke å være et vesentlig konstruksjonsmessige negativt avvik lagt alder til grunn. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Rom under terreng: Det er nederst på murene registrert noe fukt men kjelleren oppfattes ikke som fuktig eller rå på denne befaringen. Registrert fukt må sees i sammenheng med dreneringens alder og kapillært oppsug fra grunnen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Eldre dører: Dørene er noe slitte men det er ikke registrert noen vesentlige skader. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Andre innvendige forhold: Det er registrert noe slitasje og enkelte ufagmessige arbeider. Enkelte fliser har bom. Noen fronter på innredningen har enkelte sår. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Overflater gulv på vaskerom/bad: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Sluk, membran og tettesjikt på vaskerom/bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Overflater gulv på bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er greit fall rundt dusjsonen ellers mindre fall og nær flatt gulv ellers. Fallet er da noe mindre en krav. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Sluk, membran og tettesjikt på bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Drenering: Kostnadsestimat: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dette gjelder da drenering fra byggeåret hvor forventet levetid er oppbrukt. Ingen umiddelbar kostnad.
- Grunnmur og fundamenter: Det er ikke registrert noen vesentlige skader utover normale svekkelser etter 62 år. Tilfarere på betong kan være en risikokonstruksjon for skjulte skader. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
Selger opplyser om bl.a. følgende i sitt egenerklæringsskjema:
- Bad 2. etg: Horten VVS har lagt membran, montert all sanitærutstyr samt innredning på bad, 2 etg. Fliser lagt av eier.
- Vaskerom/ bad 1. etg: Terjesen VVS As montert all sanitærutstyr. Flytstøp, flytmembran og flislegging lagt av eier. Dusj på vaskerom/ bad 1. etg av Terjesen VVS AS 2024.
- Toalett 1. etg: Horten VVS AS har montert WC. Henriksen rør AS har montert vask/m kran. Flislegging lagt av eier.
- Kjøkken: Utstyr /vann/ avløp lagt av Henriksen rør AS.
- Kjeller: Bereder byttet av Terjesen VVS AS, Røropplegg ifm. renovering utført av Horten VVS AS, Hovedstoppekran skiftet av Bydrift, Tønsberg kommune. - Utekran nord skiftet av Terjesen VVS AS.
- Nytt røropplegg/bad 2. etg ifm. renovering ca. 2007 av Horten VVS, Hovedstoppekran Tbg kommune ca. 2007, resterende rom ca. 2008. Dusj på vaskerom/ bad 1. etg av Terjesen VVS AS 2024.
- Har tidligere vært litt saltutslag på nordvegg/ kjeller.
- Ny Lecapipe og to nye ildsteder ifm. renovering.
- Tot. renovering bygg/ 2. etg: utført av Byggmester Rune W Johansen ca. 2007.
- Ny garasje: 2019 ,selvbygger, på eks. såle fra 1972, Dimensjonerte ferdigproduserte takstoler på bæring av vegger 48*98. Isolert.
- Hørmannport montert av leverandør El. instillasjon utført av Pet AS inkl. billader.
- Alt elektrisk. inkl. inntaksledning i jord ,Grytnes ca. 2007, All el. garasje ca. 2019 av Pet AS. All el. vinterhage 2022 av Pet AS.
- Stor egeninnsats av eier (med byggfag utdanning) utført i boligen. Det er ikke utført egeninnsats/ arbeid på bærende konstruksjoner/el/ sanitær.
- Nedgravd oljetank er fjernet av Gravefirma, Presterødåsen Gartneri AS.
- Det er av eier sendt inn søknad på fradeling av tomt på ca. 619m2 pr. i dag 29.08.24. Ligger total tomt inne i salget.
- Mangler ferdigattest på bygget ifm. renovering 2008, dette er det satt i gang en prosess på av Byggmester Rune W Johansen AS.
- Inspeksjon og rapport fra Radonmannen i 2022. Rapporten viser at alle rom har årsmiddelverdier lavere enn 200 Bq/m3.
- Privat vei på kommunal grunn. Lys/ brøyting vedlikehold utføres av eiere/ alle naboer.
For mer informasjon om boligens byggemåte og tilstand så henvises det til selgers egenerklæringsskjema samt Tilstandsrapport, datert 30.08.2024, utført av takstmann Jan-Erik F. Rossavik.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for enebolig ifølge. kommunen. Selger opplyser at de har engasjert Rune W. Johansen for søknad om ferdigattest for enebolig. Det foreligger ferdigattest for endring av takkonstruksjon på eksisterende garasje, datert 03.09.2024. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.
Enebolig: Takstmann opplyser at det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er gjort enkelte ombygninger i forhold til tegninger. I hovedsak gjelder dette endringer i 2. etasjen, og soverom som nå er vaskerom i 1. etasjen. Det er ikke kontrollert byggenes plassering, grenser og hva som er godkjent av terrasser, balkonger o.l. Takhøyden i kjeller ligger på ca. 206 cm.
Hagestue: Takstmann opplyser at det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Det foreligger tegninger som er oversendt fra eier. Disse er ikke stemplet av kommunen.
Barnehage / skole i området
Området eiendommen ligger i sogner til Sandeåsen skolekrets. For mer informasjon om barnehager og skoler og ledige plasser - kontakt Tønsberg kommune på tlf. 33 40 60 00.
Adgang til utleie
Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til å leie ut hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Oppvarming
Boligen varmes opp via ildsteder, varmepumpe, gulvvarme på bad, vaskerom og hall. Oppvarming ellers er via panelovner.
Selger opplyser at oljetank er gravd opp. Utført av Presterødåsen Gartneri.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter F
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.
Energiforbruk
Ca. 25 000 kwh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.