I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
UTVENDIG:
- Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Nedløp og beslag:
Vindskier bærer preg av elde og slitasje.
Frostsprengt takrennenedløp.
- Veggkonstruksjon:
* Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
* Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Det er ikke montert vannbrett-/ eller beslag over/- eller under enkelte vinduer.
Blemmer og avflassing i utvendig overflatebehandling. Dette kan være forårsaket av at boligen tidligere er
overflatebehandlet med linoljemaling.
Kledning bærer stedvis preg av elde og slitasje.
Det registreres svertesopp på kledning.
Råteskader nederst på kledning.
Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning, men heller ikke dårligere enn normal løsning
ved husets byggeår.
Pga nevnte forhold kan yttervegger ha skjulte skader, spesielt over grunnmuren og rundt
vinduer/dører/gjennomføringer. Eksakt tilstand kan ikke kontrolleres uten bygningsmessige inngrep.
- Takkonstruksjon/Loft:
* Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
* Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket
effekt av dampsperrefunksjonen.
Dampsperre på i takkonstruksjonen mangler flere steder. Dette øker risikoen for kondensskader. Mye av
konstruksjonen er gjenbygget og ikke tilgjengelig for kontroll. Skrå, isolerte takflater defineres som
risikokonstruksjon på grunn av erfaringsmessig høy skadefrekvens. Grunnen til at dette vurderes som
risikokonstruksjoner er faren for fukt i konstruksjonene samt ising over tak. Problemene kan forårsakes
av for eksempel feil oppbygning av konstruksjoner, manglende lufting, dampsperre m.m. Det oppfordres
til ytterligere undersøkelser.
Dårlig lufting og luftlekkasjer kan erfaringsmessig gi kondensskader og isdannelser på den kalde
årstida. Gjentatte påkjenninger av is og kondens vil med årene skape behov for vedlikehold og utskifting
av bygningsdeler. Det må forventes påkostninger i form av vedlikehold.
- Vinduer - 2:
Vinduskitt er slitt og har løsnet enkelte steder.
Det registreres utvendig avflassing av overflatebehandling.
Lav høyde mellom terreng og kjellervinduer.
Mer enn halvparten av forventet brukstid på vinduer er oppnådd, eller nært forestående.
- Dører:
* Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Beslag under balkongdør 2.et har motfall og dørbladet har begynnende fuktskader utvendig.
Balkongdør: Det er ettermontert katteluke i dørblad noe som svekker isolasjonsevnen i dør.
Port og kjellerdør fremstår med elde, slitasje og fuktskader i nedre del.
INNVENDIG:
- Overflater:
* Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater.
Gulv er ikke lagt etter legganvisning. Endeskjøter er ikke tilstrekkelig fra hverandre, ikke registrert skader
pga. dette.
Merker etter utstyr som er fjernet.
Enkelte detaljer/avslutninger fremstår ikke håndverksmessig utførelse.
Mulig takplater i garasjen inneholder asbest og krever spesialtiltak ved fjerning. Asbeststøv er
helseskadelig når det pustes inn, og kan blant annet være kreftfremkallende
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Etasjeskille/gulv mot grunn 2:
Det registreres sprekker og skjevheter i betonggulv.
- Radon:
Boligen er utleid og radonverdiene i boligen kan ikke dokumenteres.
- Pipe og ildsted:
* Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Rennemerker fra sotluker og feieluker.
Meker etter sotvann på pipe på loft.
Sprekk mellom ildsteder og pipe/brannmur.
- Innvendige trapper:
* Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
* Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
* Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
* Det er liten frihøyde i trappeløp
Kjellertrapp har kontakt med fuktig grunnmur. Dette har ført til høyt fuktinnhold treverket i trappen og
begynnende fuktskader.
- Innvendige dører:
* Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
* Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Baderomsdør i 1.et har fuktskader.
VÅTROM:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom bad i 2.etg:
* Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Fuktsøk på utsatte steder viste ikke unormale verdier. Selv om det ikke ble registrert unormale verdier er
ikke rommet fuktsikkert.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom bad i 1.etg:
* Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Dusj var nylig brukt og overflater var våte. Fuktsøk kunne derfor ikke utføres.
- Overflater og innredning på kjøkken i 2.etg:
* Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Fuktskader på kjøkkenfronter.
- Avtrekk på kjøkken i 2.etg:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra
kokesonen.
- Overflater og innredning på kjøkken i 1.etg:
* Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
* Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et
kjøkken.
Skade på benkelplate.
Kjøkkensokler mangler enkelte steder.
Røropplegg og benkeskap under kjøkkenvask kunne ikke kontrolleres pga manglende tilgang.
- Avtrekk på kjøkken i 1.etg:
Ventilator har redusert effekt og trenger rens.
- Overflater og konstruksjon på toalettrom i 2.etg:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Overflater og konstruksjon på toalettrom i 1.etg:
* Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
* Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
TEKNSIKE INSTALLASJONER:
- Vannledninger:
* Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
* Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Rør er ikke tilstrekkelig klamret.
- Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon:
* Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
* Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Kondens på rutas innside i vinduer med mer enn ett glass skyldes hovedsakelig høy luftfuktighet
innendørs, og er ofte et tegn på at ventilasjonen er dårligeller fuktproduksjonen høy, tiltak bør vurderes.
- Varmtvannstank 2:
* Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
* Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Det er innført krav i normen "NEK 400: Elektriske lavspenningsanlegg" om at nye varmtvannsberedere
med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet.
Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 watt, men ble
endret til 1500 watt i 2014.
Varmtvannsbereder har oppnådd halvparten av forventet brukstid.
TG 3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
UTVENDIG:
- Vinduer:
* Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
* Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist vindu(er) med fukt/råteskader.
Glipper mellom vannbrett og vinduer gir økt risiko for fukt-/vanninntrenging i konstruksjonene.
Omramming rundt vinduer er ført ned på beslag, risiko for fuktopptrekk i treverket.
Det registreres utvendig avflassing av overflatebehandling.
Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette
være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble
avdekket ved befaringen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid på vinduer er oppnådd, eller nært forestående.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
- Utvendige trapper:
* Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
* Det er ikke montert rekkverk.
* Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Trapp foran inngangen: Trappen har skjevheter.Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til
rekkverk i trapper.
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Trapp ifm terrasseplatting: Det er ikke montert rekkverk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
INNVENDIG:
- Rom under terreng
* Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
* Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
* Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
Fuktindikasjoner som malingsflass, saltutslag og avskalling er registrert i vegg mot grunnen og gulv på
grunn, dette øker risikoen for skjulte skader.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
VÅTROM:
- Generelt om bad 2.et:
* Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Skader og utettheter i gulvets tettesjikt/membran. Ved en eventuell lekkasje eller ved tett sluk vil det bli
fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner.
Sluk og membranløsning har oppnådd forventet brukstid.
Fuktskader på innredning.
Vindu er plassert i våtsone.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
- Generelt om bad 1.et:
* Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Synlige fuktskader på vegger og innredning
Sluk og eventuell membranløsning har oppnådd forventet brukstid.
Fuktskader på innredning.
Vindu er plassert i våtsone.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Elektrisk anlegg:
Et strømanlegg som ikke tilfredsstiller forskriftene kan medføre alvorlige konsekvenser. For det første
øker risikoen for elektriske branner, som kan føre til betydelige materielle skader og fare for liv og helse. I
tillegg kan manglende overholdelse av forskriftene føre til juridiske konsekvenser, inkludert bøter og
pålegg om utbedringer. Det er derfor avgjørende å sikre at alle elektriske installasjoner er i samsvar med
gjeldende forskrifter for å ivareta sikkerheten og funksjonaliteten til strømanlegget.
Estimat for kostnad er kun vurdert ut fra at el-kontroll må foretas- kostnad for å rette avvik etter kontroll er
ikke vurdert. Eventuelle tiltak og kostnad for utbedring av anlegget må baseres på resultatet av
el-kontrollen.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
- Branntekniske forhold
Brannslukker er over 10 år.
Det er ikke montert røykvarslere.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TOMTEFORHOLD:
- Fuktsikring og drenering:
* Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av
grunnmuren ved kjeller/underetasje.
* Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Kostnadsestimat: Over 300 000
- Grunnmur og fundamenter:
* Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker.
Horisontale sprekker i grunnmur, skyldes sannsynligvis innpressing av vegg. Årsak kan være jordtrykk
eller tele.
Grunnmur buler innover. Dette skyldes sannsynligvis innpressing av vegg. Årsak kan være jordtrykk eller
tele.
Skrå/vertikale sprekker er et symptom på setninger.
Avskalling av utvendig puss.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
- Forstøtningsmurer:
Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Terrengforhold:
Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
For nærmere beskrivelse av avvikene, samt anbefalte tiltak, se vedlagt tilstandsrapport utarbeidet av
Vegar Lundhaug.
