Innholdsrik enebolig på stor og romslig tomt - usjenert, meget solrikt, dobbel garasje, og terrasse med oppvarmet basseng!

Boligen fremstår som lys og trivelig med funksjonell planløsning. Det er gjort vesentlige oppgraderinger siste årene, både innvendig og utvendig. Hagen er pent opparbeidet med plen, frukttrær, prydbusker, bed, og noe naturtomt - sol fra tidlig morgen til sene kvelder. Totalt oppusset i 2021 med nye flater, elektrisk anlegg og vannrør, samt vaskerom og kjøkkeninnredning. Ny dobbel garasje med elbillader i 2025. Boligen ligger sentralt på Tromøy Øst med gåavstand på trygg vei til barnehager, Sandnes skole med idrettsanlegg, og til flott ny dagligvarebutikk. Området for øvrig byr på nydelig natur med nærhet til sjøen og mange fine turløyper.

Her får du det aller beste fra to verdener, rolig og usjenert med hyggelige naboer og en landlig følelse, men med behagelig kjørevei til Arendal sentrum med alle sine fasiliteter.

Velkommen til hyggelig visning!

Boligen går over 3 etasjer og har følgende fordeling:

Underetasje: Gang, bod, bad/vaskerom, stue og omkledningsrom.

1.etasje: Vindfang, gang, bad, kjøkken og stue med utgang til solrik og usjenert terrasse med badebasseng.

Loftsetasjen: Gang og 4 soverom.

I tillegg er det frittstående garasje på 44 kvm.

Elbillader fra Zaptec.

Nedfelt badebasseng på terrasse.

Varmepumpe i stue.

Boligen har gjennomgående vanlig standard for byggetiden, og fremstår som godt vedlikeholdt. Det er siste årene gjort vesentlige oppgraderinger og modernisering av boligen. I 2021 ble hele boligen pusset opp innvendig med nye gulv, malte veggflater og noen flater med nye panelplater. Flere rom fikk også nye takplater. Det ble satt inn ny kjøkkeninnredning fra Epoc i klassisk og tidløs utførelse - rikelig med benk- og skuffeplass - ett flott kjøkken som inviterer til mat- og bakeglede. I tillegg ble det endret på planløsningen i både loftsetasjen og i underetasjen. Det gjøres oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av underetasjen i boligen og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Rør og varmtvannsberedet ble også byttet, det ble satt inn nytt vannskap, samt at alt det elektriske ble fornyet. Terrasse med nedfeldt badebasseng ble bygget sommeren 2021. I 2022 fikk boligen nytt pipebeslag. Det er også gjort mye i 2025, da ble det bygget ny terrasse med inngangsparti og byttet nesten alle vinduene i boligen, kun to små som gjennstår. Ny dobbel garasje med Zaptec elbillader gjør parkering, særlig om vinteren, til en lek. Badet i hovedetasjen ble oppgradert i august 2025. Det er blitt malt på vegger og gulv, og innredningen har fått ny farge. Vinduet er byttet samtidig som utvendig kledning ble byttet.

Det er utarbeidet en byggteknisk tilstandsrapport i forbindelse med salget. Rapporten inneholder en beskrivelse om bygningsmassens tekniske stand. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Løpende kostnader vil blant annet være kommunale avgifter, strøm, villa- og innborforsikring, tv og internett, brøyting etc.

Gjensidige Forsikring

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje:

- Fallforhold (gulv): Gulvet er målt til å være tilnærmet flatt, med enkelte ujevnheter. Det er ikke etablert oppkant med tettesjikt ved terskel, noe som ikke er tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet. Det er per i dag ikke etablert dusj på rommet. Ved eventuell senere etablering av dusj anbefales det at det benyttes dusjkabinett med tette dusjvegger, slik at forbruksvann håndteres på en sikker måte.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettedetaljer ved rørgjennomføringer i vegg under servant er ikke tilfredsstillende. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes.

Våtrom - Bad/vaskerom underetasje:

- Overflater vegger: Det er stedvis ikke etablert fug/silikon i overgang mellom sokkelflis og bunnlist til baderomsplater. Økt risiko for fuktskader. Det anbefales å etablere egnet elastisk fug for å sikre tett overgang.

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldige steder og målingene viste at fallforholdet varierer fra 2-7mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Det ble utført vanntest i dusjsonen som viste vannansamlinger, noe som medfører økt fuktbelastning på våtrommet og økt risiko for fuktskader. Etablering av dusjkabinett anbefales vurdert for å sikre forsvarlig håndtering av forbruksvann.

- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.

- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Tiltak fra rørlegger anbefales.

- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i veggkonstruksjonen mot servant og dusjsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 19. Forhøyet fuktighet kan ha sammenheng med kapillært fuktoppsug fra grunnen og/eller svakheter ved dreneringen. Vedvarende fuktpåvirkning kan medføre risiko for fukt-/råteskader og kan påvirke inneklima negativt. Eksakt årsak bør avklares og videre fukttilførsel bør stoppes. Se under avsnitt "Rom under terreng" og avsnitt "Drenering" for ytterligere kommentarer.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :

- Helhetsvurdering: Det er påvist flere forhold som indikerer forhøyet fuktrisiko i etasjen. Det er registrert fuktsymptomer i form av salt-/kalkutslag, pussavskallinger og misfarging på synlig grunnmur, samt fuktighet på synlig støpt gulv ved varmtvannsbereder bak veggkonstruksjonen til bad/vaskerom (selger informerer om fuktsymptomer på synlig grunnmur ikke har endret seg de 4,5 årene hun har eid boligen). Det ble målt forhøyede fuktverdier i utlektet vegg mot terreng som ble utført i stue (vektprosent mellom 16 og 19) og i konstruksjon mot våtsone bad/vaskerom (se punkt "Fukt i tilliggende konstruksjone" under avsnitt "Våtrom - Bad/vaskerom underetasje). Det er også påvist insekter som trives i fuktige miljøer, samt manglende ventilasjon i stue. Etasjen er innredet/ombygd i 2021, men bygningen er oppført i en periode hvor det erfaringsmessig ikke ble etablert dampsperre mot grunnen. Dette gir økt risiko for kapillært fuktoppsug fra grunnen. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet grunnmurspapp eller annen fuktsikring under bunnsviller. Ved hulltaking i utlektet vegg mot terreng ble det påvist isolasjon og duk i veggkonstruksjonen, og det hefter usikkerhet ved om valgt duk er egnet. Mer isolasjon på innsiden enn utvendig av grunnmur anses som en ugunstig løsning med hensyn til fukt. I tillegg vurderes alder og tilstand på dreneringen stedvis som en medvirkende årsak. Forholdene kan medføre økt risiko for fuktskader, mugg- og soppvekst, redusert inneklima og skader på konstruksjoner over tid. Skjulte skader kan ikke utelukkes. På bakgrunn av samlet fuktrisiko er TG2 valgt for hele etasjen. Det anbefales videre undersøkelser av konstruksjoner, tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt forbedre ventilasjon.

Kjøkken - 1.etasje:

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Tiltak fra rørlegger anbefales. Automatisk vannstopper er ikke etablert. Automatisk vannstopper bør etableres for å forhindre eventuell lekkasje.

Loft - uinnredet / råloft:

- Inspeksjonsmulighet: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft i tilbygg/over vindfang 1.etasje. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør etableres.

- Overflater vegger/undertak: Det er registrert mindre fuktmerker i taktro og konstruksjon ved pipe, ved utført fuktmåling ble det målt vektprosent på mellom 16 og 19, noe som tyder på at sporadisk fuktinntrenging kan forekomme. Årsaken er ikke fullt avklart, men kan skyldes slagregn under beslag og utilstrekkelig tetting mellom undertak og pipe. Vedvarende fukt kan medføre risiko for fukt-/råteskader. Jevnlig ettersyn anbefales, og utbedring bør iverksettes ved eventuell negativ utvikling.

- Konstruksjonsoppbygging: Luftespalter mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som gir redusert ventilering av kaldtloftet, inkludert skråtak over innredet loft. Redusert ventilasjon kan medføre økt risiko for kondens og fuktskader i takkonstruksjonen over tid. Det er ikke observert synlige skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Det anbefales å utbedre isolasjonen slik at tilstrekkelig ventilering av takkonstruksjonen sikres.

- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Forholdet kan medføre risiko for kondensering i konstruksjonen, med påfølgende fare for fukt-, mugg- og råteskader over tid. Det er ikke registrert synlige skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Det anbefales å vurdere etablering av dampsperre eller andre egnede tiltak for å redusere risiko for kondensering.

- Annet: Vepsebol er registrert. Eksakt inntrengningsvei er ukjent. Vepsebol kan indikere at det er åpninger i konstruksjonen som gir tilgang for insektene. Det anbefales å undersøke nærmere for å identifisere inntrengningspunkter og vurdere sikring.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer fra byggeår 1955 og fra 1983/1984 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Utskifting kan vurderes av vedlikeholdsmessige og energiøkonomiske hensyn. Ett vindu i underetasjen er kledd igjen på innsiden. Fare for kondensering. Tiltak anbefales.

Terrasser / platting på terreng:

- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Gulvet på terrassen med utgang fra stue har slitasje i overflatebehandlingen som følge av normal bruk og værpåvirkning over tid, noe som kan føre til økt fuktopptak og redusert levetid på konstruksjonen. På samme terrasse mangler rekkverk på siden mot fjell. Terrassen ved inngangspartiet har rekkverk med høyde under 1,0 meter, som er et avvik fra dagens byggtekniske forskrift, og trappen til terrassen har rekkverk kun på én side. Manglende og utilstrekkelige rekkverk medfører økt risiko for fallulykker. Det anbefales å vedlikeholde terrassegulvet med ny overflatebehandling, samt etablere og oppgradere rekkverk og trappeløsning slik at disse tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Det er registrert stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, det kan ikke verifiseres om deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre, eksisterende fuktsperre mangler grunnmurslist i øvre del og takvann fra enkelte taknedløp er ikke ledet vekk fra boligen. Nevnte forhold kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Øvrige rom - 1.etasje:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stue. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:

- Innvendige trapper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - Underetasje, 1.etasje og loftsetasje :

- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter i hver etasje er målt til 10mm i stue underetasje og 14mm i stue/spisestue 1.etasje. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevheter er ukjent, men kan skyldes konstruksjonsbevegelser over tid. Skjevhetene er ikke nødvendigvis tiltakskrevende. Det anbefales å følge utviklingen over tid, videre undersøkelser eller utbedring kan være aktuelt dersom skjevhetene øker eller oppleves som sjenerende.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Enkelte vannrør av kobber (par-tre synlig rør ved varmtvannsbereder og ett i bod underetasje) er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Taktekkingen er stedvis mosegrodd på siden mot inngangspartiet. Moseveksten kan over tid føre til økt slitasje og redusert levetid på taktekkingen. Det anbefales å fjerne mose som forebyggende tiltak.

- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Snøfangerutstyr bør etableres med tanke på sikkerhet.

- Takgjennomføringer: Det er ikke registrert tegn til utettheter fra utsiden. Fra innsiden, på uinnredet kaldtloft, er det observert mindre fuktmerker og målt forhøyede fuktverdier ved pipe. Omfanget indikerer at fuktpåvirkningen forekommer sporadisk. Erfaringsmessig kan slagregn trenge inn under beslag som følge av utilstrekkelig tettedetalj mellom undertak og pipe. Det anbefales jevnlig ettersyn fra innsiden, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.

- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.

- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgangen mellom tak og vegg på takopplett er vurdert å ha mangelfulle tettedetaljer, særlig i øvre del mot møne. Det er observert synlig glippe mellom takstein og vegg, noe som kan medføre fuktinnsig ved slagregn. Det anbefales å utføre tiltak for å sikre tilfredsstillende tetting og redusere risiko for fremtidig fuktinntrengning.

Grunnmur, fundamenter:

- Grunnmur: Det er stedvis registrert sprekker i grunnmuren, hovedsakelig på gavlvegg mot innkjørsel, samt enkelte avskallinger på siden mot største terrasse. Eksakt årsak til skadene er ikke kjent, kan skyldes setninger, og det er usikkert om forholdene er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Det anbefales å utbedre registrerte skader for å forhindre fuktinnsig og frostspreng, samt holde grunnmuren under jevnlig oppsyn for å avdekke eventuell negativ utvikling. Det er observert symptomer på fuktvandringer på innsiden av grunnmuren, se avsnitt "Rom under terreng". Fuktvandringer kan påvirke grunnmuren negativt, og tiltak for å begrense fuktpåvirkning bør påregnes. Se avsnitt Drenering. Tidligere vindusåpning til bad/vaskerom i underetasje, samt på siden av vindu til stue og omkledningsrom i underetasje, er det registrert ubehandlede lettklinkerblokker. Disse områdene anbefales overflatebehandlet med egnede produkter for å redusere risiko for fuktvandring.

Forstøtningsmurer:

- Forstøtningsmurer: Det er registrert enkelte sprekker i forstøtningsmurene. Rekkverk på toppen av forstøtningsmurene har en høyde under 1,0 meter og for store åpninger, noe som er avvik fra dagens byggtekniske forskrift. Sprekkene kan ha sammenheng med bevegelse i grunnen eller belastning over tid. Mangelfulle rekkverk medfører økt risiko for fallulykker. Det anbefales å utbedre sprekkene i murene, samt oppgradere rekkverkene slik at høyde og åpninger tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken - 1.etasje:

- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres for å tilfredsstille gjeldene krav og for å ivareta sikkerheten.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? -Ja.

2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

2.1.2 Årstall: 2021.

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Det ble gravd ut mur/stein/betong, og lagt inn nye vannrør. lagt inn vannskap, ny varmtvannstank, varmekabler på gulv, fliser på gulv, og

våtromsplater på veggene. Samt satt inn dusj, do og vask.

2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Rørlegger har gjort dette som privatperson.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? -Ja.

4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

4.1.2 Årstall: 2022.

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Det ble byttet pipebeslag, og lagt beslag på endene på taket.

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Elisabeth Heien.

4.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

4.2.2 Årstall: 2025.

4.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

4.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Det er byttet kledning på hele huset. Det er lektet ut, og isolert til dagens standard. Alle vinduene er nye i hele huset, med unntak av de to små i

trappa oppgangen. Det er bygget et overbygg over kjellerdøren, samt bygget veranda /nytt inngangsparti.

4.2.5 Hvilket firma utførte jobben? John Kylland AS.

4.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? -Ja.

4.3.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

4.3.2 Årstall: 2024.

4.3.3 Hvordan ble arbeidet utført?  Faglært.

4.3.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Bygget ny dobbel garasje med to porter og en dør.

4.3.5 Hvilket firma utførte jobben? BR ÅSEN bygg & service.

4.3.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? -Ja.

6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? -Ja.

8 Er det utført arbeid med drenering? -Ja.

8.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

8.1.2 Årstall: 2021.

8.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært.

8.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte:

Det ble gravd rundt huset der det ikke er fjell, før det ble satt opp veranda i 2021.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? -Ja.

10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

10.1.2 Årstall: 2021.

10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Nedig gjorde alt det elektriske når vi pusset opp hele huset innvendig i 2021. Jeg har også hatt ABP elektro her i 2025 for strøm til garasjen samt at

de la inn og monterte el.billader. Sommeren 2025 var det flosta elektro som tok det utvendige og innvendige elektriske når det ble byttet kledning

på huset.

10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Nedig, ABP elektro, Flosta elektro.

10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? -Ja.

11 Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?

-Ja. Det er en brønn i hagen, og den innvendig står nede ved varmtvannstank, den er ikke i bruk pr.d.d.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? -Ja.

13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

13.1.2 Årstall: 2021.

13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Det ble trekt opp nye vannrør både til kjeller for bad/vaskerom, og til nytt kjøkken.

13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Flow.

17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?

-Ja. Utvendig på grunnmuren er det sprekker.

18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?

-Ja. Byttet pipebeslag i 2022, og det er satt inn ny vedovn fra varmefag/varmesenter (stoa) i 2024. montert av ansatte

derfra.

19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?

-Ja. Det har vært stokkmaur. Alt dette er fjernet og dokumentert av Rentokil. Kledning ble revet, og døde maur fjernet. Ikke sett levende maur etter

dette. Om de skulle komme tilbake, står det skriftlig fra Rentokil at de åpner saken igjen.

Planer og godkjenninger

24 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? -Ja.

25.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.

25.1.2 Årstall: 2021.

25.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.

25.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:

Hele kjelleretasjen er pusset opp. Nye gulv, panel på vegger og tak. Alt nede er gjort av tømrer Bjørn Rune Åsen ( som jeg kjøpte boligen sammen

med i 2021).

25.1.5 Hvilket firma utførte jobben? BR åsen bygg og service

25.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? -Ja.

25.1.8 Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?

-Nei, ikke søknadspliktig.

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

-Ja. Tomten strekker seg over til naboens parkering. Vi har alltid kunne kjøre inn og snu hos hverandre, og har et veldig godt

naboforhold. Det deles også på skuffing av snø i bakken, vi har tidligere hatt brøyting her felles.

Boligens totale areal er 157 kvm.

Underetasje:

BRA-i: 49 m²

Første etasje:

BRA-i: 65 m²

TBA: 83 m²

Loftsetasje:

BRA-i: 43 m²

Garasjens totale areal er 44  kvm.

Første etasje:

BRA-e: 44 m²

Kommentarer til areal:

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 43m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av

arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13m2. Bassenget er inkludert i arealet til terrassen. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av underetasjen i boligen og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger..

Arealbekreftelse fra Arendal kommune følger vedlagt.

Boligen merkes med til salgs plakat fra Meglerhuset & Partners.

Åpner du annonsen på finn.no eller Meglerhuset & Partners sin nettside finner du en kartskisse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en reiserute fra din startdestinasjon til boligen.

Det vil bli skiltet med Meglerhuset & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 2 470 kvm, Eierform: Eiet tomt

Solrik tomt som er opparbeidet med plenareal, gruslagt innkjørsel og terrasser ved inngangsparti og stue. Tomten er usjenert og romslig med boltreplass for stor og liten.

Parkering på egen eiendom og i frittstående dobbel garasje på 44 kvm i fra 2025. Garasjen har elbil lader fra Zaptec.

Enebolig med underetasje, 1.etasje og loftsetasje. Boligen er oppført med støpt gulv med grunnmur i betongstein, sparestein og lettklinkerblokker. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjoner, kledd med liggende trekledning. Vinduer i ett og to-lags glass. Saltakkonstruksjon med takopplett belagt med betongtakstein. Oppvarming med varmekabler, vedfyring og luft til luft varmepumpe. Ventilering via vegg- og vindusventiler, samt stedvis mekanisk avtrekk. Offentlig tilknyttet vann og avløp.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av underetasjen i boligen og det er heller ikke tatt stilling

til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i tilstandsrapporten etter bruken på befaringsdagen.

Det foreligger byggetillatelse datert 05.07.84 for tilbygg på boligen. Dokumentet følger vedlagt.

Det er i 2025 oppført ny dobbel garasje som erstatter tidligere garasje på eiendommen. Tiltaket er ikke omsøkt. Kommunen har muntlig opplyst at garasjen ikke er søknadspliktig, men dette er ikke dokumentert skriftlig. Megler kan derfor ikke bekrefte dette.

Sandnes barnehage Jarl Aanby (0-5 år)

Kongshavn barnehage (1-5 år)

Fabakken barnehage (1-5 år)

Sandnes skole (1-7 kl.)

Roligheden skole (1-10 kl.)

Arendal vgs - Mølleheia

Arendal videregående skole

Se vedlagt nabolagsprofil for mer info om nærområdet.

Ingen restriksjoner. Boligen kan leies ut i sin helhet.

Oppvarming med varmekabler, varmeovner på bad og i yttergang, vedfyring, og luft til luft varmepumpe.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter E

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen _____. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Kr. 24 577 pr. år Inkluderer kr 3 914,- i eiendomsskatt og kr 5 068,- i renovasjon for 2025

Det er i Arendal kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdi som primærbolig kr. 727 669 pr. 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr. 2 910 676 pr. 31.12.24 Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Nei.

Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Ingen kjente

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Det er ingen boplikt på eiendommen.

1962/1316-1/36  Bestemmelse om vannledn.  

19.05.1962  rettighetshaver:Knr:4203 Gnr:202 Bnr:111  

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1985/848-1/36  Best. om vann/kloakkledn.  

29.01.1985 rettighetshaver:Knr:4203 Gnr:202 Bnr:238  

Gjelder denne registerenheten med flere

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Arendal kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Ingen kjente.

Kjøleskap og fryseskap som står i kjelleren medfølger ikke.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Meglerhuset & Partners AS tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom Meglerhuset & Partners AS.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlige, og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller elektronisk via 'Budknapp' på våre nettsider.  Husk at du må ha kodebrikke for Bank-ID tilgjengelig dersom du vil benytte denne. Du kan også benytte budskjemaet i salgsoppgaven for å legge inn ditt første bud. Senere bud kan leveres per e-post eller SMS til ansvarlig megler. Dersom Bank-ID ikke benyttes, må budgiver fremlegge legitimasjon. Megler vil så snart som mulig gi budgiver skriftlig bekreftelse på at budet er mottatt. Budet anses ikke som mottatt før slik bekreftelse fra megler foreligger.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud. Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Alle som har gitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. Selger og kjøper får utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. For øvrig vises til  "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er vedlagt salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at Meglerhuset Arendal sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.

(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.

(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:

a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,

b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd

c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler

Østre Tromøyvei 443, 4812, Kongshavn, Gnr. 202 bnr. 91 i Arendal kommune

40-25-0325

Markedspakke 2 (Kr.8 900) Fotografering, digital prospekt etc (Kr.5 000) Annonsering (Kr.11 900) Oppgjørsgebyr (Kr.5 555) Servitutter (Kr.580) Takst / Tilstandsrapport (Kr.22 950) Markedspakke (Kr.12 900) Meglerprovisjon (forutsatt salgssum: 4 690 000,-) (Kr.70 350) Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.545) Salgsforberedelser/tilrettelegging (Kr.9 900) Totalt kr. (Kr.148 580)

Ansvarlig megler:

Marius Engelskjønn

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.). Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS. Ansvarlig megler: Marius Engelskjønn Meglerhuset & Partners

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Meglerhuset & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.