I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
- Våtrom - Bad 2. etg. - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når
dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør fra oppgradering i år 2007 er tilkoblet vannrør fra 1987 som er vurdert til å ha en
alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om
risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater vegger: Det er stedvis registrert svelleskader i nedre del av panelplater. Det ble utført
fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument protimeter mms3 på disse områdene. Det ble ikke registrert
forhøyede fuktverdier. Det er ikke pågående fuktproblematikk på befaringstidspunktet, årsak kan være
vannsøl. Skader kan utbedres ved behov.
- Overflater gulv: Det er registrert sprekker i beleggets sveiseskjøt, økt risiko for utettheter og
fuktproblematikk. Utbedring bør påregnes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Grunnet observerte sprekker i belegget sveiseskjøt, kan det
ikke utelukkes utettheter. Utbedring anbefales. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt
på våtrommets veggflater. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig
tettesjikt bør etableres. Dusjkabinett må benyttes videre frem til eventuelle oppgraderinger er utført.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet.
Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør (fra 1987) og sluk er
vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn
til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som
utvikles over tid.
- Kjøkken 1. etg. - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er
passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon,
usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Det er stedvis registrert skader på innredning, eksempelvis innside skapdør under vask.
Utbedring kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra oppgradering i ca. 1998 er tilkoblet eksisterende avløpsrør (ukjent alder) som
er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det
grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold
som utvikles over tid.
- Øvrige rom - 1. etg. - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke
registrert vegg- eller vindusventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes
ved behov.
- Øvrige rom - 2. etg. - Helhetsvurdering: Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Overflater bør
fornyes. Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert veggeller
vindusventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Det er i tillegg stedvis registrert sprekker på vegger og i himling, eksempelvis bærende konstruksjon ved
pipe i gang og himling soverom 1. Kan skyldes setninger. Uvisst om negativ utvikling er gjeldene eller om
situasjonen er stabilisert. Skader bør utbedres og jevnlig ettersyn anbefales slik at ytterligere
utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.
- Rom under terreng - Spesielle observasjoner: Det ble registrert "kjellerlukt". Dette kan indikere
fuktproblematikk. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved
behov.
- Overflater vegger: Salt/kalkutslag, mørkere områder/skjolder og avskallinger som følge av
fuktvandringer er registrert på grunnmur. Årsak er svakheter med dreneringen. Risiko for skader i
konstruksjoner som er i kontakt med grunnmuren. Fukttilførsel bør stoppes og ytterligere
undersøkelser for å avdekke skadeomfang bør påregnes. Kjelleren bør være mest mulig åpen (synlig
grunnmur) frem til fuktproblematikk er utbedret. Det er registrert flere sprekker i grunnmur og på
innervegger av mur/betong. Årsak kan være setninger. Det er usikkert om forholdene er under utvikling
eller om situasjonen er stabilisert. Skader bør utbedres og jevnlig ettersyn anbefales slik at ytterligere
utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.
- Overflater himling: Grunnet fuktproblematikk i kjelleren ble det utført fuktmåling med pigg på tilfeldige
steder i himling. Flere av målingene viste vektprosent mellom 16 og 19 som indikerer at trevirke
inneholder mer fuktighet enn hva som ideelt anbefales. Det ikke registrert synlige skader, men skjulte
skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Tiltak mot fukt bør påregnes.
- Overflater gulv: Salt/kalkutslag og mørkere områder/skjolder som følge av fuktvandringer er registrert
på gulv. Årsak er fuktoppsug. Bygg fra denne tidsperioden har normalt ikke dampsperre mot grunnen
som kan føre til fuktoppsug. Risiko for skader i trevirke som er i kontakt med gulv. Fukttilførsel bør
stoppes og ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang bør påregnes. Gulvflater bør være
mest mulig åpne (eksempelvis så bør gulvbelegg i den ene boden fjernes, forekomster av mugg,
svertesopp etc. kan ikke utelukkes) frem til fuktproblematikk er utbedret.
- Annet: Det er lagrede gjenstander på befaringstidspunktet som begrenser inspeksjonsmuligheten.
Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG2 settes for å belyse risiko. Til informasjon: Selger informerer
om at bad i kjeller ikke er i bruk, rommet ble benyttet som bod på befaringstidspunktet og er derfor
beskrevet og vurdert som dette i rapporten. Vanninstallasjoner på badet og ellers i kjelleren er
inkludert i avsnittet "Tekniske anlegg, VVS anlegg".
- Loft - uinnredet /råloft - Overflater vegger/undertak: Det er registrert fuktmerker i taktro og på
konstruksjoner i området ved pipe. Det ble utført fuktmåling med pigg på disse områdene. Det ble
registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 19, som indikerer at dette
høyst sannsynlig er ett pågående problem. Fukttilførsel bør stoppes. Det er registrert mørkere områder i
taktro, på konstruksjoner og på vegger
(gavlvegger). Det ble utført fuktmåling med pigg på tilfeldige steder. Det ble ikke registrert forhøyede
fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og
temperaturforhold. Erfaringsmessig er det større sannsynlighet for kondensproblematikk med
påfølgende skader på vinterstid. Årsak kan være fra før yttertaktekningen sist ble fornyet, eller
kondensproblematikk som følge av manglende dampsperre (mellom varm og kald sone) i kombinasjon
med manglende ventilering. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved
behov/negativ utvikling.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom kald og varm sone.
Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen bør påregnes. Ytterligere
undersøkelser for å avdekke eventuelle skader som følge av dette og aktuelle tiltak bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon,
noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er observert symptomer på skader (mørkere
områder/svertesopp). Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av
loftet.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig: Det er registrert sprekker/riss i pipe, eksempelvis gang 2.etg. Ukjent
årsak og uvisst om negativ utvikling er gjeldene. Skader bør utbedres og jevnlig ettersyn anbefales slik at
ytterligere utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.
- Innvendige trapper: Det er ikke etablert rekkverk/håndløper på begge sider i trappene. Stående spiler i
trapp 1.etg./2.etg. har åpninger større enn 10cm. Tiltak anbefales.
- Etasjeskiller- 1. etg. og 2. etg. - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen
mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter i hver etasje er målt til 10mm i begge målte rom i 1.etg. og
18mm i begge målte rom 2.etg. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Jevnlig
ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Varmtvannsbereder: Det er registrert korrosjonsproblematikk på
varmtvannsbereder. Usikker restlevetid.
Utskifting kan være nødvendig. Ytterligere undersøkelser og tiltak fra rørlegger anbefales
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er registrert rust på vannpumpe.
Utbedringer og en mer grundig undersøkelse av rørlegger anbefales.
- Avløpsrør: Avløpsrør inkl. flere sluk i kjeller er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid
er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket
funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Andre VVS-teknisk anlegg: Selger informerer om at varmepumpen fungerer, men ikke helt optimalt
og at det har blitt utført jevnlig service. TG2 settes for å belyse alder og behov for tiltak/utskiftninger.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske
forholdene, må det gjennomføres målinger.
- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Som følger av manglende
samssvarerklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold
til NS3600 (eksempelvis arbeider på bad). Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en
utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere
levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.
- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduer med ett-lags glass i kjeller og vinduer fra 1979 i 1. Og 2.etasje er av
eldre dato og enkelte har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere
varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Utskifting anbefales mtp
slitasjegrad og/eller av energiøkonomiske grunner.
- Dører: Ytterdør kjeller er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må
forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Ytterdør 1.etg. må
justeres for å ikke ha kontakt med dørterskel/dørkarm og det er registrert svelleskader i nedre del.
Utskifting av ytterdører anbefales mtp slitasjegrad og/eller av energiøkonomiske grunner.
- Yttertak - Takgjennomføringer: Det er registrert fuktmerker i trevirke i nærheten av pipe på kaldtloft. Kan
skyldes utettheter med tettedetalj rundt pipe. Fukttilførsel bør stoppes.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser. Det er registrert skjevheter og
svanker.Ytterligere undersøkelser for å kartlegge aktuelle tiltak bør påregnes.
- Inspeksjonsmulighet: Taket er kun inspisert fra bakkeplan grunnet sikkerhetsmessige forhold. TG2
settes for å belyse risiko for ikke tilstrekkelig inspeksjon. Yttertaket bør inspiseres jevnlig slik at
eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
Følgeskader kan ikke utelukkes (se under avsnitt "loft - uinnredet/råloft" for kommentar). Ytterligere
undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Det er registrert avskallinger og sprekker i trapp, samt på
forstøtningsmur til kjeller. Rekkverket er malingslitt og det er alger. Utbedringer anbefales.
- Grunnmur, fundamenter - Grunnmur: Det er stedvis registrert sprekker i grunnmur. Årsak kan være
setninger. Det er usikkert om forholdene er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Skader bør
utbedres og jevnlig ettersyn anbefales slik at ytterligere utbedringstiltak kan iverksettes ved eventuell
negativ utvikling. Salt/kalkutslag som følge av fuktvandringer er registrert på innsiden. Fuktvandringer kan
påvirke grunnmuren negativt. Tiltak mot fukt bør påregnes.
- Drenering - Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjelleren.
Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det
ble observert symptomer på fuktinnsig i kjelleren som tilsier funskjsonssvikt. Se under avsnitt om "Rom
under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Det er ikke etablert
grunnmurslist i overkant av fuktsikring, det er ingen synlig fuktsikring ved utedelen til varmepumpe og det
er ikke etablert fall på terrenget ut fra grunnmuren, økt fare for fuktinnsig. Dreneringens alder og observert
tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke
skadeårsak/-omfang.
- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og
restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er
skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse
risiko.
- Septiktank - Septiktank er ikke inspisert. TG2 settes for å belyse alder/behov for tiltak. Ytterligere
undersøkelser for å kartlegge tilstanden anbefales.
-
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
- Våtrom - bad 2. etg. - Fallforhold: Det er registrert 15mm motfall, målt fra topp overflate gulv ved terskel til
området rundt sluk. Dette er ikke tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig fall på gulv må
etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av tilstrekkelig fall på gulv. Sjablongmessig
prisanslag: kr 10 000 - 50 000
- Rom under terreng - Konstruksjoner: Etasjen har utlektede vegger mot terreng (gjelder ett rom).
Utlektede vegger mot terreng er erfaringsmessig risikoutsatt med hensyn til fukt. Det er foretatt hulltaking
og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg. Det
ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg
med årstider, fukt og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent over 20. Stor sannsynlighet for
skader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt, høyst sannsynlig som følge av
svakheter med dreneringen. Eksakt årsak må avklares og eventuelle skader må utbedres. Det anbefales
å demontere utlektede vegger mot terreng og holde grunnmuren åpen frem til fuktproblematikk er
utbedret. Vedrørende konstruksjon - himling, se under punkt "overflater himling". Sjablongmessig
prisanslag gjelder for demontering av utlektede vegger mot terreng (gjelder to vegger i ett rom).
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Frittstående byggverk - Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet vurdering av tilstanden og det er høy
slitasjegrad, eksempelvis råteskader og skjevheter som gjør at total oppgradering/fornying må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag gjelder for total oppgradering/fornying. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000
- 100 000
