Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Frittstående byggverk - Frittstående anneks:
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av byggets tilstand, og følgende
forhold er registrert: Ildsted: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er målt til mindre enn 30 cm, noe
som er et avvik fra gjeldende forskriftskrav. Redusert avstand kan medføre økt brannfare. Det anbefales å
etablere tilstrekkelig avstand eller benytte godkjent varmebestandig beskyttelse i henhold til
produsentens anvisning og forskriftskrav. Trapp og rekkverk: Det mangler rekkverk på én side av trappen,
og eksisterende rekkverk ved inngangsparti har høyde 72 cm, som er lavere enn dagens krav på
minimum 1,0 meter. Manglende og lavt rekkverk øker risikoen for fallulykker. Det anbefales å montere
rekkverk på begge sider og heve høyden i samsvar med gjeldende krav. Renner og nedløp: Det er
registrert høy slitasjegrad og utettheter. Utette renner og nedløp kan føre til vannsig mot bygningsdeler og
økt fuktbelastning. Det anbefales vedlikehold eller utskifting av renner og nedløp for å sikre
tilfredsstillende avrenning. Søylefundament: Det er registrert sprekk i ett søylefundament. Årsaken er trolig
setninger eller frostpåvirkning over tid. Dette kan medføre redusert bæreevne og eventuelle skjevheter.
Det anbefales å følge opp utviklingen og eventuelt utbedre fundamentet ved behov. Bakside av bygning:
Byggets bakside er i kontakt med terreng eller ligger svært nær, noe som gir økt fuktbelastning. Det er
registrert råteskade, men skadeomfanget er ukjent. Årsaken er manglende lufting og drenering mot
terreng. Dette kan på sikt føre til videre råteutvikling og skader på konstruksjoner. Det anbefales å bedre
drenering og avstand til terreng, samt utbedre råteskadet materiale etter nærmere undersøkelse.
Takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygget i tilstrekkelig grad. Dette kan føre til økt
fuktbelastning, skader og skjevheter i søylefundamenter og bjelkelag. Det anbefales å etablere
tilfredsstillende bortledning av takvann fra bygningen. Tilleggsinformasjon: Det ble registrert mindre
fuktmerker i himling og på vegg ved ildsted. Fuktmåling med pigg viste ikke forhøyede verdier. Det
vurderes derfor at det ikke foreligger pågående fuktinntrenging, og merkene antas å stamme fra forhold
før heldekkende pipebeslag ble fornyet.
Frittstående byggverk - Frittstående utedo:
- Frittstående byggverk: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av byggets tilstand, og følgende
forhold er registrert: Det er registrert høy alder og slitasje på renner, nedløp og forkantbeslag. Takvann er
ikke ledet bort fra bygget. Slitte renner og nedløp samt manglende bortledning av takvann kan føre til
vannsig mot søylefundamenter, med økt risiko for skader og setninger i konstruksjonen. Det er ikke
registrert tegn til skader som følge av økt fuktbelastning på befaringstidspunktet. Det anbefales
vedlikehold eller utskifting av renner, nedløp og beslag, samt etablering av tilfredsstillende bortledning av
takvann fra bygget for å unngå skader.
Våtrom - Bad.:
- Helhetsvurdering: Badet oppfyller ikke dagens krav til våtrom. Det mangler tettesjikt på veggene og
tilstrekkelig fall på gulvet. Vann er ikke innlagt; det må bæres inn manuelt. Det er ikke vurdert som
nødvendig å utføre tiltak, men forsiktig bruk og fortsatt bruk av dusjkabinett er viktig. Tilstandsgrad 2 er satt
for å understreke behovet for forsiktig bruk og videre bruk av dusjkabinett. For å sikre god ventilasjon bør
det etableres spalte under døren. Hulltaking og fuktmåling er ikke utført grunnet rommets utforming og
bruk. Som følge av ikke innlagt vann, og bruk av dusjkabinett vil eventuell fuktproblematikk på/i vegger vært
synlig. Det er ikke ønskelig å punktere konstruksjonen fra undersiden (området med fuktbelastning ved
sluk). Det er utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan
tolkes til fuktskade. Det gjøres oppmerksom på at det bør undersøkes nærmere hvilke bestemmelser i
forurensningsloven som gjelder for avløp til det fri i området der eiendommen/fritidsboligen ligger.
Øvrige rom:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler
på soverom (største). Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft (uinnredet kaldtloft over rom med
flat himling, gjelder minste soverom, bad og deler av kjøkken). Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er
utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke
på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan
ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør etableres.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert sprekk i mur mellom pipe og takkonstruksjon, samt stedvis
mindre sprekker på pipe. Tiltak er vurdert til å ikke være nødvendig, men forholdet bør holdes under
oppsyn slik at tiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling. Fuktvandringer er registrert som følge
av utettheter fra utsiden. Fuktvandringer kan påvirke pipe negativ over tid. Fukttilførsel bør stoppes. Se
punkt "Skorsteiner over tak" under avsnitt "Yttertak" for ytterligere kommentarer.
Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt
på 2,0 meter er målt til 20mm i stue/spisestue og 30mm på største soverom. Skjevhetene kan skyldes
setninger i grunnen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes, og eventuelle setningsskader bør utbedres.
Se under avsnitt "Grunnmur,fundamenter" for ytterligere kommentarer.
- Annet: Det er registrert åpninger som ikke er tilstrekkelig sikret fra undersiden/utsiden som kan resultere
i inntrengning av skadedyr, eksempelvis sluk og ved sluk bad, samt åpning i papp under kjøkken.
Etasjeskille/bjelkelag bør kontrolleres i sin helhet og sikres der hvor det er behov.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte
arbeider på det elektriske anlegget, det mangler for arbeider i opprinnelig del av boligen(tilstandsgrad
settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll
av en kvalifisert elektrofaglig person.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer (unntatt ett vindu på største soverom fra 2018) er av eldre dato og har behov for
oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet
med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor
åpne/lukkefunksjon fungerte tilfredsstillende. Utskifting kan vurderes av energiøkonomiske grunner.
Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Det er registrert skjevheter på flere søylefundamenter, noe som har medført skjevheter i
konstruksjoner. Dette ble bekreftet ved punktmåling av etasjeskille/gulv inne i fritidsboligen (se avsnitt
Etasjeskille). Det er også observert vannansamlinger ved flere av søylefundamentene (se avsnitt
Drenering). Årsaken vurderes å være setninger som følge av utilstrekkelig drenering, mangelfull
bortledning av tak- og overflatevann, samt mulig frost- eller telepåvirkning over tid. Skjevhetene og
vannansamlingene kan medføre videre setninger, økt fuktbelastning og redusert stabilitet i fundamenter
og bærende konstruksjoner dersom forholdet ikke utbedres. Det anbefales å etablere tilfredsstillende
drenering og bortledning av overflatevann, samt å kontrollere og eventuelt utbedre skjeve eller ustabile
søylefundamenter for å hindre videre deformasjoner og skader på bygningen.
Terrasser / platting på terreng:
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Terrassen har ikke etablert rekkverk. Manglende
rekkverk medfører økt risiko for fallulykker, særlig der høydeforskjellen mellom terrasse og terreng
overstiger 50 cm. Det anbefales å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende krav for å ivareta
sikkerheten.
- Fundamenter: Fundamentene består av treklosser plassert direkte på grunnen. Denne løsningen er
spesielt utsatt for bevegelser og skjevheter som følge av tele, setninger eller fuktpåvirkning. Det ble ikke
registrert skjevheter av vesentlig betydning på befaringstidspunktet. TG2 er valgt for å synliggjøre at
konstruksjonen har en sårbar utførelse, og at jevnlig oppfølging og ettersyn anbefales. Ved tegn til
setninger eller skjevheter bør tiltak iverksettes.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er ikke etablert lufting bak trekledning på den opprinnelige delen av boligen.
Manglende lufting kan påvirke konstruksjonen og kledningen negativt. Hjørnebord ved tilbygg/største
soverom er ikke etablert, og det er registrert utettheter i rørgjennomføring ved bad. Dette gir økt risiko for
vanninntrengning og skadedyr. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og
utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov. Hjørnebord bør etableres og tilstrekkelig tetting rundt
rørgjennomføring bør etableres.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktvandringer og fuktskader på
søylefundamenter. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger
mellom 20 - 60 år. Det ble observert vannansamlinger inntil/ved bygget som tilsier funksjonssvikt. Se
punkt "fundamenter" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Stedvis lite terrengfall vekk fra
grunnmuren. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygget i tilstrekkelig grad. Nevnte forhold kan øke
fuktbelastningen på søylefundamenter. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at
utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke
skadeårsak/-omfang.
Yttertak:
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen har mangelfull/liten ventilering. Det kan ikke verifiseres at det er
etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims på opprinnelig del av boligen. Følgeskader er ikke registrert, men
kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan
iverksettes dersom behov. Taket er en lukket konstruksjon fra innsiden og utsiden, inspeksjon ikke mulig.
Som følge av observasjoner av fuktinnsig ved/rundt pipe settes TG2 for å belyse at skjulte skader ikke kan
utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det
ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at
vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse
skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Snøfangerutstyr bør vurderes
etablert med tanke på sikkerhet. Det er registrert rust og slitasje på renner og nedløp. Usikker restlevetid.
Utbedring/utskifting bør vurderes.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetalj i overgang tak/vegg (utvendig bod/overbygg og
boligen) har mangelfull utførelse. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere
undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Det er ikke etablert rekkverk på begge sider i trappene. I tillegg har eksisterende
rekkverk på én side i den ene trappen åpninger som er større enn anbefalt i henhold til dagens
sikkerhetskrav. Manglende rekkverk og for store åpninger innebærer økt risiko for fallulykker. Det
anbefales å etablere rekkverk på begge sider av trappene samt utbedre eksisterende rekkverk slik at
åpninger tilfredsstiller gjeldende krav til personsikkerhet.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Yttertak:
- Skorsteiner over tak: Det er observert vann som renner nedover pipe sett fra innsiden. Eksakt årsak er
ikke kjent, men forholdet kan skyldes svakheter i tettedetaljer rundt pipe eller at slagregn trenger inn i øvre
del og forplanter seg gjennom pipen. Dersom vanninntrengningen vedvarer, kan det medføre fuktskader
på konstruksjoner og overflater. Det anbefales videre undersøkelser av fagkyndig for å avdekke årsak,
skadeomfang og nødvendige utbedringstiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder kun for videre
undersøkelser.
