Beskrivelse av prosjektet
Velkommen til Stavern Panorama!
Stavern Odden as har gleden av å presentere prosjektet iStavern Panorama. Vi har opplevd stor interesse
og har forløpig solgt 13 leiligheter.
Prosjektet har totalt 19 leiligheter fra 58,6 kvm til 131 kvm med flotte verandaer/terrasser. Leilighetene
ligger godt tilbaketrukket, de fleste vestvendt med meget gode solforhold. Leilighetene har gode
funksjonelle planløsninger, er innredet med fra 1 til 3 soverom. Gjennomgående god boligstandard.
Parkeringskjeller med vaskehall, to heiser sikrer trinnløs og kort vei fra garasjen til leilighetene.
Interiørarkitekten har valgt tre svært smakfulle fargepalleter på interiøret.
Ta gjerne kontakt med megler for mer informasjon om prosjektet.
Forventet fremdrift
Byggingen er godt igang og eiendommen har foreløpig plan å være klar for overtagelse innen utgangen
av 1. kvartal 2023.. Nærmere informasjon om endelig ferdigstillelsesdato vil bli opplyst med ca 10 ukers
skriftlig varsel
Beliggenhet
Stavern Panorama ligger på en av Staverns flotteste tomter beliggende i grensen mellom Bukta og
Risøya 100 meter nord for sjektekanalen og et par minutters gange fra sentrum. Beliggenheten beskrives
kanskje best ved at man ligger akkurat passe nærme alt, samtidig akkurat langt nok unna.
Adkomst
Eiendommen ligger rett nord for sentrum nedenfor MENY og vinmonopolet.
Areal
Prosjektets arealer:
Bruksareal fra-til: 58 - 131 m2
P-rom fra-til: 54,8 - 125,7 m2
Leilighetene fremstår som lyse og luftige med arealeffektive planløsninger. Masse vinduer gir godt lys.
Følgende rom vil inngå i prosjektets primærrom: Alle rom i leilighetene.
For planløsninger, se vedlagte plantegninger.
Arealene er beregnet etter Norsk Standard 3940. BRA-arealet angir boarealet inklusive innvendig bod i
trappehus. P-rom arealet angir leilighetens bruksareal av primærdel.
De oppgitte arealene i markedsføringen er å betrakte som ca areal. Partene har ingen krav mot hverandre
dersom arealet skulle vise seg å være 5% mindre/større enn markedsført areal.
Boligens veranda/terrasse og utvendig sportsbod kommer i tillegg for alle arealangivelser.
Hver bolig disponerer 1 stk. biloppstillingsplass i garasjeanlegget med tilhørende sportsbod.
Se prisliste for nærmere opplysninger om de enkelte boligenes arealer.
Tomt / Tomteareal
Eiet tomt på 2.998,8 m2 som tilhører borettslaget.
Tomten vil bli parkmessig ferdig opparbeidet ihht til vedlagte utomhusplan. Endelig detaljprosjektering
og/eller myndighetskrav kan medføre endringer i utomhusplanen. Mindre endringer i utomhusplanen gir
ikke kjøper rett til prisavslag, erstatning eller heving.
Parkering
Det leveres en p-plass samt sportsbod på ca 5 m² til hver leilighet i garasjeanlegget. Det er klargjort for
EL-bil lading. Hver plass har en bredde på ca 2,5 meter og en dybde på ca 5,0 meter. Handicapplasser
fordeles etter vedtak fra styret. Det er eget bilvaskeanlegg i garasjen. Gjesteplasser ute. Det er mulighet
for kjøp av ekstra p-plass i garasjeanlegget.
Oppvarming / Ventilasjon
Det installeres boligventilasjon og vannbåren gulvvarme i oppholdsrommene. Elektrisk gulvvarme på
bad.
I fellesarealer kan radiatorer blir foretrukket (vurdere gulvvarme i hall inngang 1. etg leiligheter). For
leilighetene blir det etablert brønnpark som forsyner leilighetene med oppvaring og tappevann, eller det
etableres kompakt løsning fra Nilan el med samme funksjon (opsjon på siste). Alle boliger skal leveres
med overførbar måling av forbruk ved felles løsninger.
Tilvalg
Ihht bustadoppføringslova § 9 har kjøper mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og endringer avhengig av hvor
langt man ha kommet i byggeprosessen. Det er en forutsetning at tilvalget/endringen står i sammenheng
med den avtalte leveransen og at den ikke skiller seg vesentlig fra det som opprinnelig er avtalt. Kjøper
kan ikke kreve tilvalg og/eller endringer som medfører større ulempe for selger enn den interessen kjøper
har av å kreve tilvalget/ endringen. Ulempen som tilvalg medfører for selger øker i samsvar med at
prosjektet ferdigstilles. Tilvalg- og endringssbestillinger vil kunne gi selger rett til tilleggsfrist i forbindelse
med avtalt overtakelse. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha rett til dagmulkt fra opprinnelig avtalt
overtakelsestidspunkt.
Det må påregnes ekstra kostnad for tilvalg- og endringssbestillinger.
Selger utarbeider tilvalgs- og endringsliste hvor valgmulighetene for tilvalgsbestillinger og endringer
fremkommer. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mm.
Alle tilvalgs- og endringssbestillinger gjøres gjennom skriftlig avtale med selger og må være selger i
hende senest innen de tidsfrister som fastsettes av selger.
Det kan maksimalt gjøres tilvalg- og endringssbestillinger for 15 % av kjøpesummen.
Alle tilvalgs- og endringssbestillinger skal gjøres opp til meglers klientkonto i forbindelse med
sluttoppgjøret.
Utenomhusarealer
Utvendige arealer vil kunne bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt, etter
overtakelse av leiligheten.
Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av leiligheten, kan kjøper holde tilbake 3
% av kjøpesummen dersom annet beløp ikke er avtalt. Ev. gjenstående arbeid skal utføres så snart
arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er forpliktet til å ferdigstille arbeidet og fremskaffe
ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen er utløpt.
Når sameiet er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til
overtakelsesforretning for sameiets fellesarealer.
Borettslaget / Forretningsfører
Boligprosjektet blir organisert som et privat borettslag (BRL). Et borettslag er et samvirkeforetak som har
til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i lagets eiendom. Alle beboere er andelseiere
og har borett til en bestemt leilighet, og bruksrett til fellesarealer, samt en p-plass i garasjeanlegget med
tilhørende sportsbod. Borettslaget finansieres ved opptak av lån som blir fellesgjeld og ved innbetaling av
innskudd fra andelseierne (kjøperne.) Boligene vil bli solgt som andelsleiligheter og er tilknyttet Stavern
Panorama borettslag. Borettslaget stiftes av selger. Det er frittstående og består av 19 boliger.
Selger har engasjert Larvik boligbyggelag LABO som forretningsfører for borettslaget. Det er inngått avtale
med bindingstid på 3 år. Selger vil også inngå avtale om vaktmestertjeneste, serviceavtaler og andre
avtaler som selger anser nødvendig for borettslaget. Kostnader for dette er tatt inn i budsjettet.
For spørsmål vedrørende dyrehold, kontakt megler. Borettslaget vil bli ledet av et styre som velges av
andelseierne. Styret skal ivareta saker av felles interesse for andelseierne og forestå driften av
borettslaget innenfor de rammer andelseierne vedtar. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper
godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis, bortfaller avtalen og ingen av
partene har noe økonomisk ansvar ovenfor den andre. Eieformen følger Lov om borettslag. Loven kan i
sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.
Velforening
Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere
velforening eller lignende som kjøper og/eller eierseksjonssameiet skal være medlem av. Kostnadene
ved forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene.
Adgang til utleie
Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med
samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst
ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Se
også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.
Tinglyste rettigheter og heftelser
På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/ rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved
overskjøting til ny hjemmelshaver:
3805/5001/846: 07.07.1989 - Dokumentnr: 5597 - Rettighet
Rettighetshaver: Hh Invest AS
Org.nr: 941 632 939
Leie av næringslokale
Utleier: Stavern Forretningsbygg AS
Leietid: 10 år
Årlig leie pr m2: NOK 500
Bestemmelse om forlengelse
Bestemmelser om regulering av leien
Kontrakten kan ikke overdras/utleiser uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier.
Bestemmelser om forkjøpsrett
Overført fra: Knr:3805 Gnr:5001 Bnr:846 F
07.07.1989 - Dokumentnr: 5598 - Rettighet
Rettighetshaver: Alles Lavpris AS
Org.nr: 933 742 970
Framleieavtale
Gjelder avtale: 5597/1989
Utleier: HH Invest AS
Leietid: 10 år
Avgift NOK
Bestemmelser om forlengelse
Festeretten kan ikke overdras/utleies uten
samtykke fra hjemmelshaver/utleier.
Overført fra: Knr:3805 Gnr:5001 Bnr:846 F
30.12.2002 - Dokumentnr: 9361 - Erklæring/avtale
Etablering av dagligvareforretning kan ikke skje uten samtykke fra Hakon Detalj, org.nr. 963132794.
NB! Utbygger har iverksatt sletting av overnevnte erklæringer, da disse ikke lenger er relevante.
Det gjøres oppmerksom på at det kan bli tinglyst nødvendige erklæringer/avtaler knyttet til
gjennomføringen av prosjektet. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for dette.
Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger
dersom offentlig myndighet krever det.
Vei/Vann/Avløp
Eiendommen har adkomst fra kommunal vei. Offentlig vann og avløp. Borettslaget er ansvarlig for private
stikkledninger til bygningene.
Formuesverdi
Da boligen selges som bygg under oppføring, er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.
Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den
estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut i fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som
danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være
Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.
Det første året boligeiendommen skal formuesverdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med
opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi
kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger, og
beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.
Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2019 skal ikke overstige 30% av dokumentert
markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av
eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2019 ikke overstige
dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi, kontakt skatteetaten.
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen er regulert til boligformål og lekeplass i ihht reguleringsplan Alkeveien 2 datert 25.04.2012
med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.04.2012.
Planen har også følgende reguleringsformål:
1.2 Arealet innenfor planens begrensning er regulert til (§ 12-5):
I BEBYGGELSE OG ANLEGG
a) Boligbebyggelse B1
b) Felles lekeplass f_BLK
c) Felles renovasjon f_BRE
II SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
a) Offentlig trafikkområde, kjørevei o_SKV1
b) Offentlig trafikkområde, kjørevei o_SKV2
c) Offentlige trafikkområder, gang-lsykkelvei/fortau,
o_SGS 1-3
d) Offentlig trafikkområde, parkeringsplass o_SPA
Ill GRØNNSTRUKTUR
a) Grønnstruktur, friområde o_GF
b) Grønnstruktur, kombinert med andre angitte
hovedformål, o_GAA
c) Naturvernområde, o_LN
§ 1.3 Hensynssoner (§ 11-8 a, Jf. § 12-6):
l SIKRINGSSONE
a) Frisikt H14o_1-2
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Offentlige forbehold
Kjøper aksepterer at det på eiendommen kan påheftes servitutter/erklæringer som måtte bli påkrevd av
offentlig myndighet, deriblant erklæring som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, og drift og
vedlikehold av energi nettverk m.m.
Estimerte felleskostnader
Da boligene ikke er tatt i bruk, foreligger det ingen eksakt oversikt over faste, løpende kostnader. Når
borettslaget er etablert, blir det opp til borettslaget
å vedta nivå på hva man skal betale av fellesutgifter avhengig av hvor mange ytelser borettslaget
rekvirerer.
Felleskostnader er stipulert til:
kr 2.257,- til kr 2.826,-
Dette inkluderer da bl.a kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV og internett, brøyting, plenklipping etc.
Det tas forbehold om borettslagets endelige fastsettelse av felleskostnadene.
Det vil bli levert vannbåren gulvvarme og varmtvann fra felles brønnanlegg. Det belastes kr 500,- pr
leilighet pr måned. Dette vil avregnes årlig mot faktisk forbruk, og justeres opp eller ned ved behov.
Kostnadene til strøm vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, egne fordelsavtaler etc.
Innboforsikring betales av hver andelseier.
Fellesgjeld
Andel formue er kr 0,- pr andel.
Andel fellesgjeld: Se vedlagte prisliste.
Total fellesgjeld for borettslaget ved etablering er kr 69.720.000,-.
Rentebetingelser: Annuitetslån 1,5 % pr 12.10.2020.
Lånets løpetid: 40 år, Avdragsfrihet: 20 år
Sikring av felleskostnader
Borettslaget planlegges sikret i finansieringsselskapet Boligbyggelagenes Finansieringsforetak AS.
Premien er hensyntatt til enhver tid i felleskostnadene for borettslaget. Borettslaget er, etter gjeldende
bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å
betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.
Nedbetaling av din andel av fellesgjeld (IN-ordning)
Borettslaget vil etablere en ordning for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Dette gjør at du kan
innbetale hele eller deler av andel fellesgjeld i tillegg til egenkapitaldelen. Dette får innvirkning på de
månedlige felleskostnadene som blir redusert tilsvarende reduksjonen i kapitalkostnadene for den
innfridde del av andel fellesgjeld. Nedbetaling av andel fellesgjeld kan gjøres 2 ganger i året, med
minimum kr 100 000 pr innbetaling. Det vil ikke være mulig å foreta nedbetaling før borettslaget er fullt
innflyttet og fellesgjelden er etablert med den nødvendige sikkerheten. Ved den enkelte andelseiers
benyttelse av IN-ordning påløper det et gebyr. Ordningen er betinget av at fellesgjelden løper med flytende
rente. Det presiseres at nedbetalt andel fellesgjeld ikke kan reverseres. Har du spørsmål til dette eller
ønsker ytterligere forklaring, vennligst ta kontakt med ansvarlig megler eller LABO
Oppgjør
Kjøpesummen betales i følgende terminer:
1) 10% av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto når kjøper har mottatt faktura. Megler
fakturerer kjøper for beløpet. Delinnbetalingen må være fri egenkapital, dvs at det ikke kan tas pant i kjøpt
bolig for dette beløpet.
2) Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger og evt tilvalg-/endringssbestillinger betales
uoppfordret og må være disponibel på meglers klientkonto senest 2 virkedager før overtagelse.
Innbetalt beløp sikres på meglers klientkonto eller mot bankgaranti. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til
skjøtet er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det
stilles garanti iht. Bustadoppføringslova § 47.
Kjøper bærer risiko for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Salgsbetingelser
Boligene selges til forbrukere i henhold til bustadoppføringslova. Boligene selges til næringsdrivende/
profesjonelle i henhold til avhendingslova. Etter at boligene er ferdigstilte selges boligene etter
avhendingslova til både forbrukere og næringsdrivende/ profesjonelle.
For kjøp som følger bustadoppføringslova gjelder bl.a følgende:
Som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser stiller selger en garanti på 3% av kjøpesummen frem til
overtakelse. Beløpet økes deretter til 5% og står i 5 år etter overtakelsen. I tillegg plikter selger å stille
bankgaranti for beløp kjøper innbetaler før overtagelse dersom disse skal stilles til selgers disposisjon
før overskjøting.
Kjøper kan kansellere inngått kjøpekontrakt mot et gebyr på kr 50.000,- frem til selger har gitt skriftlig
beskjed om oppstart. Etter at selger har varslet oppstart har kjøper rett til å avbestille hele eller deler av
ytelsen frem til overtagelse, men da mot et vederlag og/eller erstatning til selger i henhold til lovens § 52
og 53.
Dersom det foreligger en mangel i henhold loven, kan kjøperen holde igjen vederlag, kreve mangelen
rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen. Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til
megler. Loven finner du også på www.lovdata.no
Avbestilling
Kjøper kan avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova §§ 52-54. Ved avbestilling før
igangsettingstillatelse er innvilget påløper et avbestillingsgebyr på kr. 50.000,-. Ved avbestilling etter
innvilgelse av igangsettingstillatelse påløper et avbestillingsgebyr på 10 % av total kontraktssum (inkl.
mva.).
Kredittvurdering/Hvitvaskingsloven
Meglerforetaket er underlagt lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering
(hvitvaskingsloven) med tilhørende forskrifter. Det følger av hvitvaskingsloven at meglerforetaket er
forpliktet til å foreta kundekontroll av begge partene i handelen. Dette innebærer at både selger og kjøper
forplikter seg til å fremlegge gyldig legitimasjon slik at identitet kan bekreftes før handelen gjennomføres.
Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av
oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan
anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.
Bustadoppføringslova
Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der
kjøper anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av Lov om
avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. og ulovfestet entrepriserett.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Budregler
Leiligheten(e) selges i utgangspunktet til fastpris og etter første-mann-til-mølla-prinsippet. Selger
forbeholder seg likevel retten til fritt å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse. Ved
salgsstart vil alle interessenter kunne bestille leilighet. Er det ved fristen for 1. gangs bestilling mandag
10. mai kl 10:00 flere som har tinget samme leilighet vil leiligheten bli solgt ved budrunde. Budrunde på
den dyreste leiligheten med to eller flere kjøpere vil da gjennomføres og avsluttes før man går på den
nest dyreste leiligheten med to eller flere kjøpere og gjentar prosedyren til det kun er leiligheter igjen med
en kjøper. Dette for å sikre at alle kjøpere får like muligheter. Korteste budfrist ved salgsstart vil være
tirsdag 11. mai kl 12:00.
Forbrukerinformasjon om budgivning er beskrevet i vårt budskjema som følger vedlagt i denne
salgsoppgaven.
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være
fremlagt. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud
ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor
være gyldig i minimum 30 minutter.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert
kopi av budjournalen i anonymisert form.
Kjøper plikter å ha gjort seg kjent med komplett salgsinformasjon før bud inngis. Komplett
salgsinformasjon utgjør salgsoppgave del 1 og del 2.
Ved kjøp må det fremlegges finansieringsbekreftelse.
Adresse og matrikkel
Alkeveien 2, 3290 Stavern
Gnr. 5001, bnr. 846 i Larvik kommune.
Prosjektets endelige adresse er ikke fastsatt. Nærmere adresse fastsettes av kommunen på et senere
tidspunkt.
Oppdragsnummer
22-21-9025
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.
